TJ 87085, 28 août 2026, RG 26/00048

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00048 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GS2M

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [F]

C/

[R] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 28 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 28 Août 2026 :

Entre :

Monsieur [Y] [F]
né le 26 Juin 1992 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ophélie DURAND, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [W]
né le 19 Avril 1965 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Eléonore ROQUETTY, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 11 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée aux 13 Mai 2026 et 01 Juillet 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 28 Août 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 avril 2025, [Y] [F] a donné en location à [R] [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 520 € outre une provision sur charges mensuelle d’un montant de 50 €.

Le 15 octobre 2025, [Y] [F] a fait délivrer à [R] [W] un commandement de payer la somme de 3 392 € au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2025, [Y] [F] a assigné [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
l'expulsion de [R] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 3 392 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 1er juillet 2026, [Y] [F], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à son assignation pour réitérer ses demandes. 

[R] [W], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et il s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
constater que la dette locative s’élève à la somme de 2 394 € au 1er avril 2026 ;accorder des délais de paiement à [R] [W] ; suspendre les effets de la clause résolutoire présente au bail ;dire et juger que [R] [W] pourra s’acquitter de sa dette locative en payant à [Y] [F] la somme de 50 € par mois en sus du loyer courant ; débouter [Y] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 15 octobre 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [R] [W] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative ;que [R] [W], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [Y] [F] et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Par ailleurs , le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 16 novembre 2025, soit un mois après la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance resté infructueux, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [R] [W] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.
Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [R] [W], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [R] [W] s’élève désormais à la somme de 6 166,33 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de juin 2026 incluse. Toutefois, [Y] [F] n’ayant pas réactualisé ses demandes depuis son assignation, il convient de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 3.392 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

[R] [W] sollicite la fixation de sa dette locative à la somme de 2.394 € au 1er avril 2026, toutefois il ne produit aucun justificatif de paiement des loyers ni de l’ensemble des attestations de la Caisse d'Allocations Familiales mentionnant les éventuels versements directs au bailleur. Or, la charge de la preuve des paiements lui incombant, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Ainsi, il y a lieu de condamner [R] [W] au paiement de la somme de 3.392 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, de sorte qu’il ne remplit pas les conditions pour bénéficier de délais de paiement.

De plus, il ne justifie pas de disposer d’une assurance contre les risques locatifs, de sorte que l’effet de la clause résolutoire ne peut pas être suspendu par l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de débouter [R] [W] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [W], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [Y] [F] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [R] [W] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS