TJ 87085, 28 août 2026, RG 25/00803

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00803 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQQK

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[T] [P]

C/

[F] [N]
[B] [C] [W] [X]
[Y] [S] (caution)
[U] [N] (caution)

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 28 Août 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 28 Août 2026 :

Entre :

Madame [T] [P]
née le 26 Septembre 1951 à [Localité 1] (59)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [F] [N]
né le 08 Juin 1998 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [C] [W] [X] épouse [N]
née le 04 Août 2000 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 2]

assistés par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

Madame [Y] [S] (caution)
née le 21 Juin 1973 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 3]

assistée par Maître Océane LEGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

Monsieur [U] [N] (caution)
né le 14 Novembre 1975 à [Localité 3] (972)
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Océane LEGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 11 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée aux 13 Mai 2026 et 01 Juillet 2026, date à laquelle l’avocat de la demanderesse a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les avocats des défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 28 Août 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 avril 2023, [T] [P] divorcée [M] a donné en location à [F] [N] et [B] [C] [W] [X] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 800 €.

Par acte de cautionnement du 9 avril 2023, [U] [N] s’est porté caution solidaire des locataires.
Par acte de cautionnement du 14 avril 2023, [Y] [S] s’est portée caution solidaire des locataires.

Le 23 juillet 2025, [T] [P] a fait délivrer à [F] [N], [B] [C] [W] [X], [U] [N] et [Y] [S] un commandement de payer la somme de 2.845,84 € au titre des loyers impayés. Ce commandement a été signifié aux deux cautions le 25 et le 30 juillet 2025.

Par décision du 10 février 2026, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 5] a déclaré recevable le dossier de surendettement de [F] [N] et [B] [C] [W] [X] et elle l’a orienté vers des mesures imposées.

Par actes de commissaire de justice délivré les 24, 28 et 29 octobre 2025, [T] [P] a assigné [F] [N], [B] [C] [W] [X], [U] [N] et [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit depuis le 23 septembre 2025 et obtenir :
l'expulsion de [F] [N] et [B] [C] [W] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement par provision de la somme de 3.891,86 € au titre des loyers et charges impayés, terme de octobre 2025 inclus ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du dernier terme du loyer, soit la somme de 843,02 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux et la restitution des clés ;la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 1er juillet 2026, [T] [P], représentée par son conseil, maintient ses demandes en se référant à ses conclusions écrites, précisant que la dette locative actualisée au mois de juin 2026 inclus s’élève à 4.725,88 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

[F] [N] et [B] [C] [W] [X], comparants en personne assistés par leur conseil, ont déposé les pièces constituant leur dossier et se sont référés à leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement les plus larges. Ils sollicitent également que [T] [P] soit déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils affirment que le loyer résiduel, aide au logement déduite, est réglé depuis le mois de septembre 2025, que le logement présente des problèmes de décence liés à l’humidité, que le mandataire en charge de la gestion du bien a fait de fausse déclaration à la Caisse d'Allocations Familiales entraînant la suspension des aides au logement. Elle fait valoir que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable mais qu’il a été mis en échec par la suspension de l’aide au logement.

[Y] [S], comparante en personne assistée par son conseil, et [U] [N], représenté par le même conseil, n’ont pas déposé de dossier ni de conclusions écrites.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 23 juillet 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [F] [N] et [B] [C] [W] [X], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [T] [P] et non contestés par eux, ne sont pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Ainsi, le manquement des locataires à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 23 septembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [F] [N] et [B] [C] [W] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [F] [N] et [B] [C] [W] [X], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [F] [N] et [B] [C] [W] [X] s’élève désormais à la somme de 4.725,88 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de juin 2026 incluse.

Toutefois, une somme d’un montant de 2.763,88 € a été prise en compte dans le cadre du plan de surendettement établi le 5 mai 2026 par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 5] au titre de la dette locative à l’égard de [T] [P], de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder de provision au bailleur pour cette somme, dont le sort dépend de la procédure de surendettement.

Ainsi, il y a lieu de condamner [F] [N] et [B] [C] [W] [X], ainsi que leurs cautions solidaires, [U] [N] et [Y] [S], au paiement de la somme résiduelle de 1.962 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l'espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025, hormis un paiement partiel au mois de février 2026, ainsi que des paiements partiels aux mois de mai et juin 2026.

Toutefois, il résulte du courrier de la Caisse d'Allocations Familiales en date du 12 mai 2026 que l’aide au logement d’un montant de 424 € a été supprimé aux locataires à compter du mois de mai 2026 en raison de l’intervention du mandataire de leur bailleur qui a signalé la résiliation du bail à sa date anniversaire des trois ans.

Cette manœuvre unilatérale du bailleur et de son mandataire, qui a considéré, à tort, que le bail été résilié à la date anniversaire du 13 avril 2026, a abouti à la suspension de l’aide au logement et à l’augmentation subséquente de la dette locative.

Ainsi, le bailleur est responsable de l’absence du versement du complément de loyer d’un montant de 424 € par la Caisse d'Allocations Familiales à partir du mois de mai 2026.

Or, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans), [T] [P] est mal fondée à soutenir que le loyer courant n’est pas intégralement réglé et il est permis de penser qu’elle bénéficiera d’un rappel d’aide au logement pour cette période pour compléter le loyer.

Par conséquent, compte-tenu de la situation de surendettement des locataires, de leur reprise de paiement du loyer courant des quatre derniers mois, il convient, afin de solder leur dette tout en assumant le paiement du loyer courant, de leur accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [F] [N] et [B] [C] [W] [X] respecteront les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [F] [N] et [B] [C] [W] [X] selon les modalités précitées, ces derniers devant payer à [T] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [N], [B] [C] [W] [X], [U] [N] et [Y] [S], succombant au procès, seront tenus in solidum aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, de sa signification aux cautions, de l’assignation et de leurs significations à la préfecture.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [T] [P] les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [F] [N], [B] [C] [W] [X], [U] [N] et [Y] [S] seront donc solidairement condamnés à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS