TJ 87085, 28 août 2026, RG 26/00333

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00333 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GVYC
Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Août 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. VIGENAL 2020 RCS de [Localité 1] n° D892752072
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDEURS

Madame [Y] [M]
née le 26 Juin 1974 à [Localité 1] (HAUTE [Localité 3])
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2026-010712 du 08/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [B] [M]
né le 10 Janvier 1997 à [Localité 1] (HAUTE [Localité 3])
[Adresse 3]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2026-014516 du 12/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 03 juillet 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 28 Août 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 22 octobre 2024, la SCI VIGENAL 2020 a donné à bail commercial à M. [W] des locaux sis [Adresse 4] à Limoges (87000) destiné à l’activité de sandwicherie, plats cuisinés à emporter, pour une durée de neuf ans à compter du 22 octobre 2024 en contrepartie d’un loyer annuel indexé de 15560 euros hors taxes soit 18672 euros TTC, payable mensuellement et d’avance le 10 de chaque mois, outre une provision sur charges.
Par acte notarié du 30 juin 2025, M. [W] a cédé son bail à M. [M] et Mme [M].
Par acte du 12 mai 2026, la SCI VIGENAL 2020 a fait assigner en référé M. et Mme [M] devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ensemble l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 avril 2026 ;
- ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement les défendeurs à payer, à titre provisionnel, la somme de 13830,40 euros représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer, soit la somme de 1728 euros, outre les charges et taxes récupérables à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droits ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de participation aux frais et honoraires qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juillet 2026 au cours de laquelle la SCI VIGENAL 2020, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, conclu au rejet de l’exception d’incompétence matérielle et de délais de paiement.
En défense, M. et Mme [M], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs conclusions, demandé au juge des référés de :
- se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection au motif pris de l’existence d’un bail mixte, commercial et d’habitation, et de contestations sérieuses ;
- condamner en conséquence la partie demanderesse à payer à chacun d’eux la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A titre subsidiaire et reconventionnel, M. et Mme [M] ont demandé le bénéfice des plus larges délais de paiement et le rejet de toutes demandes, fins et conclusions contraires.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger
En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.
Sur l’exception d’incompétence matérielle au profit du juge des contentieux de la protection
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Il résulte des dispositions combinées des articles L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les baux mixtes, à usage d'habitation et professionnel ou commercial, relèvent, quant à eux, aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Au cas présent, M. et Mme [M] excipent de l’incompétence du président du tribunal judiciaire statuant en référé au profit du juge des contentieux de la protection au motif qu’il ressort de l’acte notarié du 22 octobre 2024 et de l’acte de cession du 30 juin 2025 que le local pris à bail est composé au rez-de-chaussée d’un espace d’exploitation et au premier étage d’un logement, de trois pièces, cuisine, salle de bains et WC, ainsi destiné à un usage d’habitation.
La partie demanderesse a oralement conclu à la compétence du président du tribunal judiciaire statuant en référé.
L’acte du 22 octobre 2024, reçu par Maître [N] [U] notaire au sein de la SCI dénommé « [P] [S] et [Q] [K] » notaire, est intitulé « bail commercial ».
L’immeuble objet du bail est situé [Adresse 2] à [Localité 1].
La désignation du bail y est ainsi décrit : « un ensemble d’habitation à usage d’habitation et de commerce, élevé partiellement sur cave, consistant en :
Au rez-de-chaussée, un local commercial avec arrière salle et petite cuisine, autre local à usage de bar, PMU WC dans chacun des locaux ;A l’étage, un appartement composé de trois pièces, cuisine, salle de bain, WC séparé ».L’acte de cession de bail du 30 juin 2025 au profit de M. et Mme [M] ont repris les mêmes mentions.
Les parties défenderesses ont versé aux débats les attestations de Mme [T] et de Mme [Z] qui déclarent, pour la première, que son ancien conjoint, M. [M], résidait à compter du mois de juin 2025 au [Adresse 2] à [Localité 1] où elle a conduit à plusieurs reprises l’enfant commun pour que le père y exerce son droit de visite et d’hébergement, pour la seconde qu’elle a aidé M. [M] à emménager au [Adresse 2].
Ces attestations sont toutefois insuffisantes à établir que M. et Mme [M] ont établi dans les lieux objet du bail commercial leur habitation principale.
Ils ne produisent aucun justificatif de domicile à cette adresse.
Au contraire, il ressort des autres pièces produites par les locataires que les lieux objet du bail litigieux ne constituent manifestement pas leur lieu d’habitation principale. En effet, l’adresse mentionnée sur la déclaration d’impôt établi en 2025 par M. et Mme [M] est « [Adresse 5] à [Localité 1] », adresse reprise sur l’attestation de la caisse d’allocations familiales en date du 12 mai 2026 pour le paiement de l’aide personnalisée au logement.
Il ressort encore de leurs conclusions qu’ils ont déclaré comme adresse « [Adresse 5] à [Localité 1] ».
Enfin, il s’évince des décisions d’aide juridictionnelle des 8 et 12 juin 2026 que M. et Mme [M] ont déclaré comme adresse « [Adresse 5] à [Localité 1] ».
Ainsi, les défendeurs ne justifiant pas avoir établi leur domicile principal dans l’immeuble objet du bail commercial, il y a lieu rejeter l’exception d’incompétence.
Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, la requérante produit, à l’appui de sa demande en constatation de la résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et la cession de bail commercial, actes qui comportent expressément une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer les loyers et charges d’octobre 2025 à mars 2026, pour un montant de 10452,58 euros, comprenant le coût de l’acte notifié le 24 mars 2026 par commissaire de justice (après un première délivrance à Mme [M] seule par acte du 5 février 2026).
Il ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés d’apprécier la proportionnalité de la mesure mais uniquement de constater si les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et la clause résolutoire invoquée de bonne foi par le bailleur.
Or, les défendeurs ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils ne discutent pas davantage ne pas avoir régularisé dans le délai d’un mois du commandement de payer le paiement des loyers, frais et taxes dus.
Il convient par voie de conséquence de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 avril 2026.
M. et Mme [M] étant devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.
L’indemnité d’occupation, d’une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre, n’est pas sérieusement contestable.
Il y a donc lieu de condamner solidairement, à titre provisionnel, M. et Mme [M] au paiement mensuel de cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, et qui sera fixé à un montant égal à celui du loyer tel que stipulé dans le contrat de bail, c’est-à-dire 1728,80 euros.
Suivant décompte arrêté au 12 mai 2026, le solde dû est de 13 830,40 euros au titre des loyers et charges, loyer de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce M. et Mme [M] sollicitent à titre reconventionnel les plus larges délais de paiement, auxquels la SCI VIGENAL 2020 s’oppose.
M. et Mme [M] font cependant écrire que leur situation financière ne leur permet pas de s’acquitter des sommes réclamées. Ils n’ont d’ailleurs justifié ni de l’activité commerciale, ni des revenus procurés par cette activité commerciale, ni encore de difficultés conjoncturelles.
Ils n’ont pas davantage fait la preuve, au cours de la présente instance, d’une volonté et d’une capacité à apurer la dette, les débiteurs n’ayant procédé à aucun paiement partiel.
En conséquence, faute pour M. et Mme [M] de justifier de capacité à honorer l’échelonnement de la dette, la demande reconventionnelle en délais de paiement sera rejetée.
Sur les frais de procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2026 et de l’assignation 12 mai 2026 et de sa dénonciation aux créanciers inscrits.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 600 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;
Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;
Rejette l’exception d’incompétence matérielle ;
Se déclare compétent ;
Constate que la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI VIGENAL 2020 d’une part et M. [B] [M] et Mme [Y] [M] d’autre part portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à Limoges (87000) est acquise de plein droit au 24 avril 2026 ;
Condamne solidairement M. [B] [M] et Mme [Y] [M] à payer à la SCI VIGENAL 2020, à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 24 avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer actuel et des charges, soit la somme de 1728,80 euros ;
Condamne solidairement M. [B] [M] et Mme [Y] [M] à payer à la SCI VIGENAL 2020 à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 13830,40 euros (treize mille huit-cent-trente euros et quarante centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, selon décompte arrêté au 12 mai 2026 et incluant le terme de mai 2026 ;
Déboute M. [B] [M] et Mme [Y] [M] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [B] [M] et Mme [Y] [M] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigné, à défaut que le bailleur désigne ;
Condamne in solidum M. [B] [M] et Mme [Y] [M] à payer à la SCI VIGENAL 2020 une somme de 800 euros (huit-cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [B] [M] et Mme [Y] [M] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2026 et de l’assignation du 12 juin 2026 ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,