TJ 87085, 28 août 2026, RG 26/00223

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00223 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GT5J
Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Août 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [M]
né le 19 Février 1986 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [S] [L]
née le 28 Novembre 1991 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Y] en qualité de liquidateur de la SARL SRD
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Raphaël SOLTNER, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 26 juin 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 28 Août 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 juillet 2008, la SARL SRD représentée par M. [Y], gérant, a pris à bail à la SCI STEPHIGRAF des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à Limoges (87000) pour y exploiter une activité de pizzeria, en contrepartie d’un loyer annuel de 72000 francs (10976,33 euros).
Par acte notarié du 30 septembre 2020, la SCI STEPHIGRAFF a cédé le bien immobilier à M. [M] et Mme [L].
Egalement propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], M. [M] et Mme [L] ont entrepris, début 2021, des travaux pour réunir les deux immeubles, séparés par un mur mitoyen. Ce mur a cependant subi un grave flambement à l’occasion des travaux de sorte que des travaux d’étayage ont été mis en place et qu’une partie de la salle de restaurant a été condamnée.
Suivant jugement définitif du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Limoges a :
Dit que les bailleurs ont partiellement manqué à leur obligation de délivrance et de réparation de la structure de l’immeuble où se situe le local commercial depuis le 1er avril 2021 :Réduit à 54% soit 659,96 euros le loyer mensuel dû qui est ainsi ramené à 562,19 euros au lieu de 1222,15 euros hors charge, à compter du 25 mars 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires du flambement du mur ;Débouté la SARL SRD de ses demandes en réparation de ses préjudices de trouble dans les conditions d’exploitation qu’elle n’établit pas ;Débouté Mme [S] [L] et M. [Z] [M] de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné in solidum Mme [S] [L] et M. [Z] [M] à payer à la SARL SRD la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Par acte du 28 août 2024, M. [M] et Mme [L] ont fait signifier à la SARL SRD un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 20098,54 euros en principal.
Par procès-verbal du 30 juin 2025, l’assemblée générale extraordinaire des associés a voté la dissolution anticipée de la société SRD et nommé M. [Y] en qualité de liquidateur.
Par acte du 28 janvier 2028, M. [M] et Mme [L] ont fait signifier à M. [Y] es qualité un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 30330,38 euros en principal.
Par acte du 20 mars 2026, M. [M] et Mme [L] ont fait assigner en référé M. [Y] es qualité devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de :
Prononcer l’expulsion de la SARL SRD des lieux loués sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] et de tous occupants de son chef ;Condamner la SARL SRD à leur payer, à titre de provision :31641,24 euros au titre des arriérés locatifs, mois de février inclus (300330,38 euros + 655,43 euros + 655,43 euros) ;655,43 euros au titre de l’indemnité d’occupation, comptes arrêtés au 3 mars 2026 ;La somme mensuelle de 655,43 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux ;Condamner la SARL SRD à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l’audience du 26 juin 2026, M. [M] et Mme [L], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des référés de :
A titre principal, déclarer M. [Y] irrecevable en ses demandes ;A titre subsidiaire, débouter M. [Y] de ses demandes, fins et conclusions ;En tout état de cause, prononcer la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la SARL SRD des lieux loués et de tous occupants de son chef ;Condamner M. [Y] es qualité à leur payer les sommes de 17 048,72 euros à titre de provision, de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
En défense, M. [Y], es qualité, représenté par son conseil, a demandé au juge des référés de :
Rejeter la fin de non-recevoir ;Dire et juger que la rupture du contrat de bail commercial est intervenue le 2 août 2024 ;Dire et juger que cette rupture du contrat de bail est de la seule faute des bailleurs ;Prendre acte que la SRD ne conteste par être redevable de la somme de 17048,72 euros au titre des arriérés de loyers ;Rejeter toutes demandes de versement de loyers ou indemnités d’occupation au-delà du 2 août 2024 ;Condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui payer la somme de 100000 euros à titre provisionnel en réparation de la perte du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail ;Subsidiairement, renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Limoges au fond et à défaut, vu la difficulté sérieuse qui oppose les parties, inviter les demandeurs à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;En tout état de cause, condamner M. [M] et Mme [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l’issue des plaidoiries, les parties ont convenu à l’audience de :
Faire constater la résiliation du bail commercial à la date du 2 août 2024 ;Faire fixer la provision à valoir sur les arriérés locatifs à la somme de 17048,72 euros arrêtés à la date du 2 août 2024 ;Faire déclarer abandonnés les derniers effets et mobiliers restés dans les lieux et autoriser les demandeurs à pénétrer dans les lieux et faire changer les serrures.Les parties ont demandé au juge des référés de statuer sur le surplus des demandes, fins et conclusions.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger
En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, en dehors des cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.
Sur la demande en constatation de la résiliation du bail commercial, de reprise des lieux et de changement de serrure
Il échet de constater, conformément à la demande des parties, la résiliation du bail commercial à la date du 2 août 2024.
Il résulte des constatations de Maître [I] [N], commissaire de justice, suivant procès-verbal du 11 mai 2026, que si le local porte encore une enseigne, il est désormais vide, à l’exception de quelques effets et mobiliers laissés sur place : un meuble armoire « boissons fraiches », un meuble armoire « coca-cola », deux tables, quelques chaises, deux mange-debout, une poubelle.
Il n’est pas sérieusement contesté que la société SRD a cessé son activité et quitté les lieux.
Les parties ayant exprimé leur accord à l’audience, il y a donc lieu de déclarer que les derniers effets et mobiliers se trouvant dans les lieux sont abandonnés par le preneur et que M. [M] et Mme [L] sont autorisés à pénétrer dans les lieux et faire changer les serrures.
Sur la demande de provisions au titre des arriérés de loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de M. [Y] en qualité de liquidateur de la société SRD le paiement de la somme provisionnelle de 17048,72 euros arrêtée à la date du 2 août 2024.
Cette somme correspondant aux arriérés de loyers arrêtés à la date du 7 juin 2024, après application de la réduction jugée par décision désormais définitive du tribunal judiciaire de Limoges en date du 17 mai 2023, tels que calculés, suivant ordonnance de radiation du 3 juillet 2024, par le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel.
M. [Y] es qualité ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il sera donc fait droit à la demande.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision à valoir sur la perte du fonds de commerce et du droit au bail
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l’espèce, M. [Y] es qualité sollicite une provision de 100000 euros à valoir sur la perte du fonds de commerce et du droit au bail. Il soutient que la société n’a pu ni poursuivre son activité, ni céder son fonds de commerce en raison des travaux entrepris par les bailleurs en dépit des règles de l’art. Il rappelle que le fonds de commerce a été acquis en 2008 au prix de 236205 euros, fait observer que la société réalisait avant Covid un résultat net positif entre 13596 euros et 36727 euros par an et que les bailleurs n’ont jamais achevé les travaux permettant une reprise d’activité.
M. [M] et Mme [L] opposent d’abord que la demande reconventionnelle de provision se heurte à l’autorité de chose jugée pour avoir été rejetée par le tribunal judiciaire de Limoges le 17 mai 2023. Ils soutiennent ensuite que la cause de la résiliation du bail commercial réside dans le non-paiement des loyers depuis 2022, qu’il n’existe aucun lien de cause à effet entre leur courriel de 2024 et l’arrêt de l’activité de la SRD, qu’une procédure pour vices cachés est en cours contre sa venderesse, que la partie adverse ne justifie d’aucune démarche pour déménager le fonds de commerce et qu’il existe de nombreux locaux commerciaux vides dans [Localité 1].
Sur la fin de non-recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Au cas présent, les conditions de l’autorité de la chose jugée ne sont pas réunies. En effet, il n’est pas discuté que des éléments nouveaux postérieurs au jugement précité sont survenus qui sont susceptibles d’établir désormais une impossibilité totale d’exploiter.
La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée sera donc rejetée.
Sur la perte du fonds de commerce
Par courriel du 2 août 2024, M. [M] a informé M. [Y] que suite à une expertise dans l’immeuble ce jour, « nous avons constaté de nouveaux désordres qui pourraient éventuellement laisser penser à une instabilité du bâtiment. Par mesure de précaution, il vous est demandé de ne plus pénétrer dans les locaux jusqu’à ce que la sécurisation du bâtiment soit effectuée. »
M. [M] et Mme [L] n’allèguent ni ne justifient de la réalisation depuis cette date de travaux de sécurisation qui auraient permis au preneur de reprendre l’exploitation de la pizzeria. Les parties ont d’ailleurs convenu, comme constaté ci-avant, que le bail était résilié précisément depuis ce 2 août 2024.
La circonstance que les bailleurs ont exercé une action sur le fondement du vice caché contre leur venderesse est sans emport sur leur obligation de délivrance prescrite par les articles 1719 et 1720 du code civil.
Or, cette obligation de délivrance existe tout au long du bail et implique pour le bailleur de faire, pendant la durée du bail, toutes réparations, autres que locatives, qui sont nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter son fonds.
Il n’est ici pas sérieusement contesté qu’après avoir été privée partiellement d’une partie de la salle de restaurant à cause des étaiements mis en place pour sécuriser le flambement du mur mitoyen de l’immeuble loué ensuite des travaux de réunification de l’immeuble entrepris par les bailleurs, la locataire s’est trouvée contrainte, par ses bailleurs, de quitter les lieux le 2 août 2024 en raison de l’instabilité de l’immeuble, sans pouvoir les réintégrer, les travaux de sécurisation n’ayant depuis pas été réalisés par les bailleurs.
L’extrait du registre du commerce et des sociétés fait d’ailleurs apparaître que la société SRD a déclaré la cessation totale de son activité à compter du 30 juin 2025 et la société a été radiée le 21 janvier 2026. L’impossibilité de réintégrer les lieux loués n’est à l’évidence pas étrangère à la cessation d’activité.
Les bailleurs ne peuvent par ailleurs pas reprocher au preneur de ne pas avoir fait déménager leur fonds pour échapper à leur obligation d’indemnisation du manquement à leur obligation essentielle de délivrance.
Aussi, les contestations opposées par le bailleur n’apparaissent pas sérieuses.
Il résulte des derniers bilans comptables 2022 et 2023, années suivant le début des travaux entrepris par les bailleurs et la réduction de la surface d’exploitation, que le résultat d’exercice est devenu négatif ( - 268642 euros au 30/06/2025). Il était toutefois positif de 23837 euros au 31/12/2018, avant la période de crise sanitaire liée à la Covid.
Le liquidateur de la SRD produit également aux débats un avis réalisé par ROBERT IMMO le 3 juin 2026 qui évalue globalement le droit au bail à 70000 euros pour un ancien restaurant rapide sur 76 m2, inoccupé depuis plusieurs années mais dont l’emplacement est très intéressant. Le directeur de l’agence immobilière a précisé que, dans le cadre de son ancien mandat, le droit au bail avait été fixé entre 60 000 et 80000 euros.
En conséquence, il y a lieu de fixer à la somme non sérieusement contestable de 60000 euros la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de perte du fonds de commerce en ce compris le droit au bail.
Sur les frais de procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] et Mme [L], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS