TJ 13055, 28 août 2026, RG 24/00106

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

Enrôlement : N° RG 24/00106 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IQV

AFFAIRE :

Mme [W] [A] (Me Alain CHETRIT)
C/
Mme [Q] [H] [S] épouse [G] (Maître Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES)

Grosse délivrée le
28 Août 2026
À
-Maître Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES
Me Alain CHETRIT

-
-
Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Céline VARESANO, Juge placée
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Août 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

Par Mme Céline VARESANO, Juge placée

Assistée de Monsieur Gilles GREUEZ, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [W] [A]
née le 02 Mars 1994 à [Localité 1] (HERAULT)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [Q] [H] [S] épouse [G]
née le 09 Novembre 1937 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Par promesse de vente du 29 juin 2022, Mme [Q] [S] épouse [G] s’est engagée à vendre à Mme [W] [A] un ensemble immobilier figurant au cadastre préfixe [Cadastre 1] section C n°[Cadastre 2] sis [Adresse 3], composé d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble B (lot n°42) et d’une cave située en sous-sol (lot n°105) au prix de 132 000 euros.

La vente a été régularisée devant Maitre [N] [I], notaire à [Localité 2], par acte authentique du 28 octobre 2022.

Constatant des désordres dans l’appartement lors de l’emménagement, Mme [W] [A] en a informé Mme [Q] [S] épouse [G] par mail le 31 octobre 2022, et a fait intervenir un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 3 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, Mme [W] [A] a assigné Mme [Q] [S] épouse [G] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025, au visa des articles 1103, 1104, 1641 et 1193 du code civil, Mme [W] [A] demande au tribunal de :
Dire et juger Mme [W] [A] recevable et bien fondée en ses demandes,
Débouter Mme [Q] [S] épouse [G] de ses contestations et demandes reconventionnelles,
Condamner Mme [Q] [S] épouse [G] au paiement de la somme de 27 740,50 euros en réparation du préjudice moral et financier subi par Mme [Q] [S] épouse [G] du fait de la dissimulation de l’état réel, lors de sa vente, de l’appartement situé [Adresse 3],
La condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du procès-verbal de constat du 3 novembre 2022.

Mme [W] [A] affirme que les désordres étaient pré existants à la vente et que Mme [Q] [S] épouse [G] les a volontairement dissimulés et s’appuie pour cela sur la mention apparaissant sur la promesse de vente qui n’a pas été reprise dans l’acte définitif faisant état de traces d’humidité sur une cloison de l’appartement. Elle affirme en outre que Mme [Q] [S] épouse [G] a sciemment masqué les désordres en appliquant de la peinture dans les jours précédents la vente. Elle explique qu’elle n’a pu mettre en location l’appartement qu’après la réalisation des travaux de reprise qui n’ont pu démarrer qu’une fois que les causes de l’infiltration ont été déterminées et réparées. En conséquence, Mme [W] [A] demande à être indemnisée tant du préjudice moral que du préjudice financier qu’elle a subi. Elle affirme qu’elle a acquis l’appartement dans le but de le louer et que la mise en location n’a pu intervenir qu’à partir du mois de juin 2023. Elle chiffre le préjudice ainsi subi à la somme de 5 512,50 euros et ajoute qu’elle a dépensé la somme de 4 228 euros au titre des frais de remise en état du bien. Enfin, elle prétend que du fait de la situation elle a subi un préjudice moral qu’elle évalue à 18 000 euros, en ce que son état de santé et son humeur se sont dégradés, outre qu’elle s’est trouvée dans une situation financière périlleuse.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [Q] [S] épouse [G] demande au tribunal de :
A titre principal :
-constater qu’une clause de non garantie des vices cachés est prévue à l’acte de vente du 28 octobre 2022,
- dire et juger que ladite clause doit trouver application,
- En conséquence, débouter Mme [W] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- prendre acte de l’accord de Mme [Q] [S] épouse [G] de transférer la somme de 2 741,38 euros à Mme [W] [A] correspondant au montant pris en charge par son assureur au titre du dégâts de eaux litigieux.
A titre subsidiaire et si le fondement des vices cachés était retenu :
- limiter la condamnation de Mme [Q] [S] épouse [G] à la somme de 2 741,38 euros, somme ayant été libérée par l’assureur de la concluante dans le cadre de la prise en charge du dégât des eaux objet des présentes,
- débouter Mme [W] [A] de ses demandes d’indemnisation concernant ses préjudices de jouissance et moral,
En tout état de cause :
- condamner Mme [W] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [Q] [S] épouse [G],
- condamner Mme [W] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- dire que l’avocat ci-dessus constitué pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux soutiens de ses prétentions, Mme [Q] [S] épouse [G] fait valoir que début 2022, un dégât des eaux avait été déclaré au niveau du mur de la cuisine, mur mitoyen de l’appartement de M. [P], qu’il a été réparé et que c’est ce sinistre qui figure dans la promesse de vente, alors que le sinistre objet du litige se situe au plafond du hall d’entrée et des WC, et provient de l’appartement situé à l’étage supérieur. Elle ajoute que lorsqu’elle a été informée du sinistre par Mme [W] [A], elle s’est adressée à son assureur pour qu’il soit pris en charge et a communiqué les informations nécessaires à Mme [W] [A].
Elle affirme qu’en raison de la présence d’une clause d’exonération dans l’acte de vente, étant de bonne foi, elle ne peut être tenue des vices cachés. Elle ajoute que les désordres allégués n’étaient pas pré existants, que Mme [W] [A] n’est venue visiter le bien qu’après la signature du compromis et qu’elle a pu constater qu’aucun désordre n’affectait le bien, et qu’en tout état de cause l’intervention du commissaire de justice a eu lieu après la vente. Elle propose de verser la somme de 2 741,38 euros qu’elle a reçue de son assureur, mais s’oppose aux demandes indemnitaires formées par Mme [W] [A].
A titre reconventionnel, elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, expliquant se trouver dans un état de stress et d’anxiété depuis l’apparition du litige.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 janvier 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 9 juillet 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur la garantie des vices cachés :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur aux acquéreurs lorsque plusieurs conditions sont réunies :
- il doit exister un vice de la chose diminuant son usage ou la rendant impropre à sa destination ;
- ce vice doit avoir été caché aux yeux de l'acquéreur lors de la vente ;
- le vice doit être antérieur à la vente.

L'article 1642 du même code dispose que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Il ressort de la promesse de vente du 29 juin 2022 que « le promettant déclare que l’une des cloisons du bien vendu a des traces d’humidité, par suite d’une infiltration d’eau provenant d’un lot voisin sis au cinquième étage ».

L’acte authentique du 28 octobre 2022, pour sa part ne fait plus état de ces traces d’humidité et précise que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
Des vices apparents,
Des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
Ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En l’espèce, il n’est pas discuté que Mme [Q] [S] épouse [G] n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Il appartient en conséquence à Mme [W] [A] qui prétend que Mme [Q] [S] épouse [G] avait connaissance des désordres affectant le bien ainsi que de leur antériorité, d’en rapporter la preuve.

Elle produit aux débats un procès-verbal établi par Maitre [Y] [B] commissaire de justice à [Localité 2] qui a constaté le 3 novembre 2022 que :
« En pénétrant dans l’appartement, nous pouvons constater la présence au plafond du hall d’entrée des tracs d’un important dégât des eaux accompagné de traces de ruissellement sur les murs, les peintures étant ici complètement décrépies.
Dans les sanitaires accessibles depuis une porte sur notre droite en pénétrant dans l’immeuble, nous observons là encore la présence d’importantes traces d’infiltrations d’eau, des gouttes s’écoulant ici à intervalle régulier jusqu’au sol, les peintures appliquées sur les murs ainsi que le plafond étant là encore salies ainsi que cloquées et recouvertes de moisissure.
Nous accédons enfin à la cuisine et observons là encore que la pièce a été endommagée par un dégât des eaux, de l’eau ruisselant au sol sous la cloison séparative avec les toilettes tandis que les murs et plafonds sont marqués par des traces jaunâtres, l’intérieur d’un placard étant quant à lui entièrement recouvert de moisissures. »

Il est joint à ce constat des photographies en noir et blanc, dont la qualité est très moyenne mais sur lesquelles il est toutefois possible de constater les désordres relatés par le commissaire de justice.

Ce dernier poursuit son constat en indiquant « sur le palier de l’immeuble, nous pouvons rencontrer Monsieur [E] [P], à qui nous déclinons nos noms, prénoms, qualité et objet de notre présence, ce dernier nous indiquant ici que son appartement, placé sur le même étage et voisin de celui de Mme [W] [A], est également affecté par un dégât des eaux, que ce sinistre, récurrent, date de plus de 6 mois. »

Ainsi, il ressort de ces éléments qu’il ne peut qu’être constaté qu’effectivement le bien a subi un dégât des eaux.

L’analyse de ce document permet néanmoins de confirmer que ce sinistre est distinct de celui indiqué par Mme [Q] [S] épouse [G] dans la promesse de vente. En effet, celle-ci indiquait la présence de traces d’humidité sur l’une des cloisons, par suite d’une infiltration d’eau provenant d’un lot voisin sis au cinquième étage, soit sur le même palier, et expliquait qu’il s’agissait du mur mitoyen avec l’appartement de M. [P]. Il ressort du constat réalisé par le commissaire de justice que le sinistre objet du présent litige résulte d’un dégât des eaux provenant du plafond, donc manifestement d’un appartement situé plus haut.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par les échanges avec le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble duquel il ressort que le sinistre aurait pour origine les parties communes et qu’une requête a été déposée afin d’être autorisé à pénétrer dans l’appartement de Mme [F] [L]-[D] et de Mme [O] [D] situé au 6ème étage, au-dessus de l’appartement de la requérante. Le tribunal constate que les résultats de la recherche de fuite ne sont pas versés au dossier.

S’agissant de l’antériorité du dommage, force est de constater que si M. [P] indique au commissaire de justice que son appartement subi un dégât des eaux de manière récurrente depuis environ 6 mois, il évoque son appartement et non celui de la requérante. Il ne peut être déduit de cette seule information que l’appartement vendu par Mme [Q] [S] épouse [G] subissait également un dégât des eaux depuis plusieurs mois.

En tout état de cause, le constat du commissaire de justice a eu lieu le 3 novembre 2022, en tenant compte de la durée de 6 mois invoquée par M. [P], le sinistre aurait donc commencé début mai 2022. Or, la promesse de vente a été signée le 29 juin 2022, soit postérieurement à l’apparition théorique dudit sinistre. Par ailleurs, il n’est pas contesté que Mme [W] [A] n’a procédé à aucune nouvelle visite de l’appartement avant la signature définitive de l’acte authentique, et qu’il est dès lors difficile de soutenir que le désordre n’était pas apparent, étant par ailleurs précisé qu’il n’est versé au dossier aucun élément, comme des photographies, permettant de constater l’état de l’appartement avant le 3 novembre 2022 et éventuellement de confirmer le moyen soutenu par Mme [W] [A] selon lequel Mme [Q] [S] épouse [G] aurait délibérément masqué les désordres avec de la peinture.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de connaitre l’état de l’appartement au moment de la mise en vente et ainsi de comparer avec les photographies issues du constat du commissaire de justice. Les éléments produits par Mme [W] [A] étant tous postérieurs à la date de signature de l’acte définitif, le tribunal n’est pas en capacité de dater la survenance du sinistre.

Au surplus, il sera souligné la bonne foi de Mme [Q] [S] épouse [G] qui a déclaré le sinistre dans les meilleurs délais auprès de son assurance, proposant en outre de verser à Mme [W] [A] l’indemnité reçue de son assureur d’un montant de 2 741,38 euros.

En conséquence, faute de démontrer que le sinistre était antérieur à la vente et que Mme [Q] [S] épouse [G] en avait connaissance, Mme [W] [A] sera déboutée de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

En l’absence de faute imputable à Mme [Q] [S] épouse [G], les demandes en réparation des préjudices moraux et financiers seront également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [Q] [S] épouse [G] au titre du préjudice moral :

Mme [Q] [S] épouse [G] sollicite la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts affirmant avoir subi un préjudice moral du fait du comportement de Mme [W] [A].

Elle verse aux débats des captures d’écran de SMS qu’elle dit avoir reçu du compagnon de cette dernière. Elle produit également une déclaration de main courante auprès de la gendarmerie de [Localité 3] du 4 mars 2023 relative à la réception de ces messages. Ces messages sont incontestablement menaçants, toutefois, en l’absence de numéro permettant d’identifier l’expéditeur, aucun élément ne permet de définir avec certitude qu’ils ont bien été envoyés par celui-ci.

Elle produit en outre deux certificats médicaux des 8 février 2024 et 22 janvier 2025 établis par le Docteur [C] [X] dont il ressort que consécutivement aux difficultés liées à la procédure en cours, elle subit un état de stress et d’anxiété ayant un retentissement sur son état de santé, eu égard notamment à son âge et son état de dépendance.

Ainsi, il ne peut être contesté que les désordres liés à la procédure en cours ont nécessairement conduit Mme [Q] [S] épouse [G] à subir des tracas, occasionnant un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 2 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Mme [W] [A] qui succombe aux dépens.

Il y a lieu de condamner Mme [W] [A] à verser à Mme [Q] [S] épouse [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, avec distraction au profit de Me BOISSET ROBERT Valérie de la SCP Cabinet Robert et associés en application de l’article 696 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :