TJ 62119, 28 août 2026, RG 25/01935

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01935 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IZX7
AFFAIRE : [V] [L], [F] [N] / [Z] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à
Maître Stéphanie DEBERT

le 28/08/2026

Copie(s) délivrée(s)
à
Maître Stéphanie DEBERT
Maître Didier DARRAS
SP

le 28/08/2026

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDEURS

Madame [V] [L],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie DEBERT de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocats au barreau de BETHUNE

Monsieur [F] [N],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphanie DEBERT de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [P],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Didier DARRAS de la SELARL COQUEMPOT-DARRAS, avocats au barreau de BETHUNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2024 la SCI PROVIMMO a donné à bail à monsieur [Z] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 500 euros outre une provision sur charges de 15 euros par mois.

Le 5 décembre 2024 la SCI PROVIMMO a vendu l’immeuble à monsieur [F] [N] et madame [V] [L].

Monsieur [Z] [P] ne s’étant pas acquitté régulièrement du paiement de son loyer, madame [V] [L] et monsieur [F] [N] lui ont fait délivrer le 20 août 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 1 845 euros, arrêtés au 6 août 2025.

Par acte du 27 octobre 2025, madame [V] [L] et monsieur [F] [N] ont fait assigner monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Ils lui demandent de :

Condamner monsieur [Z] [P] au paiement de la somme en principal de 2 875 euros déduction faite des acomptes versés,Constater que le contrat est résilié de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de monsieur [Z] [P] et celle de tout occupant de son chef,Condamner monsieur [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,Condamner monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner monsieur [Z] [P] au paiement des dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 20 août 2025,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été entendue à l’audience du 21 mai 2026.

Madame [V] [L] et monsieur [F] [N] représentés par leur conseil, ont demandé par voie de conclusions reprises oralement, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [Z] [P] et celle de tout occupant de son chef, Condamner monsieur [Z] [P] à payer la somme de 2875 euros en principal arrêtée au 20 mai 2026 correspondant aux loyers et charges impayés à la date de résolution du contrat de bail, déduction faite des versements intervenus,Condamner monsieur [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges, de la date de résolution du bail jusqu’au départ effectif des lieux, Condamner monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer en date du 20 août 2025,Assortir le jugement de l’exécution provisoire.
A l’appui de leurs demandes, après actualisation de leur créance à la somme de 1970 euros au 20 mai 2026, ils exposent qu’ils ont fait preuve de tolérance à l’égard de leur locataire qui a rencontré d’importantes difficultés financières ; que depuis le mois de juin 2025 aucun paiement n’est intervenu ; que l’absence de paiement des loyers a des répercussions sur la santé financière des bailleurs qui paient le prêt contracté pour l’achat de l’immeuble, au moyen des loyers ; qu’ils ont tenté de procéder par la voie d’un règlement amiable mais monsieur [P] s’est abstenu de toute réponse à leurs sollicitations ; que le paiement des loyers courants n’a pas repris puisque seuls les loyers de mars 2026 et mai 2026 ont été payés ; que le locataire s’était engagé à payer la somme de 200 euros en plus des loyers courants à compter du mois d’avril 2026 mais il n’a pas respecté son engagement ; qu’ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement en ce que le locataire règle le loyer un mois sur deux.

Monsieur [Z] [P] représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection, par voie de conclusions reprises oralement, de :

Lui accorder un échelonnement sur douze mois,Prononcer la suspension de la clause résolutoire contenue au contrat de bail, Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
A l’appui de ses demandes, il expose qu’il a fait l’objet d’un licenciement au mois de mai 2025 ; qu’il a saisi le conseil de prud’hommes afin de régler le litige l’opposant à son ancien employeur ; qu’il n’a pas perçu régulièrement ses salaires et n’a pas pu régler régulièrement ses loyers ; qu’il a payé la somme de 1 400 euros lorsqu’il a perçu les sommes dues dans le cadre de son licenciement ; qu’il perçoit désormais des revenus de l’ordre de 1 400 euros par mois correspondant à l’allocation versée par France Travail et la prime à l’emploi ; qu’il a payé la totalité de son loyer au mois de février 2026 ; qu’il s’est engagé à payer la somme de 200 euros par mois en plus des loyers courants ; que sa situation financière est précaire et qu’il importe de lui accorder des délais de paiement le temps pour lui de retrouver une certaine stabilité financière ; qu’il convient de suspendre l’exécution de l’expulsion, monsieur [P] faisant preuve de bonne foi et ayant commencé à apurer sa dette.

A l’audience, monsieur [Z] [P] a modifié sa proposition d’apurement de sa dette locative et a proposé de payer la somme de 500 euros par mois en plus des loyers et charges courants.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 5 février 2026 ; il a été lu à l’audience.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Madame [V] [L] et monsieur [F] [N] justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 21 août 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 27 octobre 2025, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 octobre 2025, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 3 juillet 2024 est produit à l’appui de la demande ; le contrat de bail stipule une clause résolutoire en page 11.

Un commandement de payer la somme de 1 845 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 6 août 2025, a été délivré le 20 août 2025.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par les bailleurs en dérogation au délai légal de six semaines.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 21 octobre 2025.

Dès lors depuis cette date, monsieur [Z] [P] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il sera condamné à restituer les lieux loués situés [Adresse 3].

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d'ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser madame [V] [L] et monsieur [F] [N] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce il résulte des débats et des pièces versées, que monsieur [Z] [P] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 20 mai 2026, la somme de 1 970 euros déduction faite des paiements réalisés par le locataire en ce compris le paiement du 20 mai 2026, des frais de justice et des frais non justifiés, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [Z] [P] à payer à madame [V] [L] et monsieur [F] [N] la somme de 1 970 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [V] [L] et monsieur [F] [N] déclarent s’opposer à l’octroi de délais de paiement à monsieur [Z] [P] au motif que celui-ci n’a pas repris le paiement des loyers courants et qu’il s’acquitte du paiement de ses loyers un mois sur deux.

Monsieur [Z] [P] explique à l’audience, qu’il n’a pas perçu régulièrement ses salaires de sorte qu’il n’a pas pu régulièrement s’acquitter du paiement des loyers et des charges courants ; que sa situation s’est régularisée et qu’il perçoit désormais des allocations pour un montant total de 1 400 euros par mois ce qui lui permettra d’apurer sa dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de s’acquitter du paiement de sa dette par le biais de mensualités de 500 euros chacune en plus du paiement des loyers et des charges courants.

Il ressort du décompte actualisé communiqué par le bailleur, que le locataire a repris le paiement des loyers et des charges courants et qu’il a commencé à apurer sa dette locative par le biais de versements de 500 euros par mois. En outre il apparait au vu des pièces communiquées, que le paiement des loyers et des charges courants a repris au jour de l’audience. Monsieur [Z] [P] apparait au vu des paiements réalisés précédemment, présenter la capacité financière suffisante pour s’acquitter du paiement de sa dette locative par le biais de mensualités de 500 euros en plus du paiement des loyers et charges courants.

Il est fait droit à la demande de délais de paiement.

La suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de paiement ayant été accordés à monsieur [Z] [P], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dès lors, si monsieur [Z] [P] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois si monsieur [Z] [P] ne respecte pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de monsieur [Z] [P], qui sera fixée au montant des loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

Les demandes accessoires

Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Z] [P] supportera les dépens.

Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [Z] [P] sera condamné à payer à madame [V] [L] et monsieur [F] [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS