TJ 67437, 3 août 2026, RG 26/00046

DOSSIER N° RG 26/00046 - N° Portalis DB2D-W-B7K-CWIC
Minute : 26/00077
NR/ML

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAVERNE

ORDONNANCE DE REFERE CIVIL
DU 03 Août 2026

Dans l’affaire :

DEMANDERESSE

SCI JKSB,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Apolline VIX, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant
assistée deMe Chervin RAHIMIAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [Localité 1],
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne-Sophie HORNECKER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant,
assistée de Me Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Nathalie RONCHEWSKI,
GREFFIER : Madame Mélanie LITTY,

DEBATS à l’audience publique du 20 Juillet 2026

ORDONNANCE

prononcée publiquement le 03 Août 2026 par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
signée par Madame Nathalie RONCHEWSKI, et par Madame Esther METZ,
Nous, Madame Nathalie RONCHEWSKI, Vice-Président au Tribunal judiciaire de SAVERNE, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

Par acte sous seing privé du 29 février 2020,la SCI GROUPE VACTIM aux droits de laquelle vient désormais la SCI JKSB a donné à bail à M.[M] [Y] agissant pour le compte de la SASU [Localité 1] en cours de constitution des locaux sis [Adresse 3] destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration rapide-vente à emporter sous le nom LA STREAT, à effet du 2 mars 2020 moyennant paiement d’un loyer annuel HC de 10 800 euros outre 240 euros de charges soit 920 euros par mois charges comprises ;

Le bail comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail se trouve résilié de plein droit à défaut de paiement intégral du loyer, un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

La bailleresse expose que les loyers de mai à août 2025 n’ont pas été acquittés de sorte qu’elle a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer en date du 4 septembre 2025 portant sur un montant de 4 416 euros qui n’a pas été suivi d’effet ;

Par acte du 5 février 2026,la SCI JKSB a fait citer la SASU [Localité 1] devant le juge des référés de ce tribunal statuant en matière commerciale aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; dire et juger que [Localité 1] occupe les locaux sans droit,ni titre ; ordonner son expulsion ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel et l’y condamner ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

L’affaire a été renvoyée au juge des référés statuant en matière civile compétent, par mention au dossier ;

La SCI JKSB a maintenu ses conclusions initiales à l’audience du 20 juillet 2026 ;
Elle a insisté sur le fait que les loyers étaient impayés depuis janvier 2025 soit avant la découverte de l’amiante sur laquelle reposent les contestations de la preneuse ;

La SASU [Localité 1] conclut à l’incompétence du juge des référés et au débouté ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Elle oppose que les locaux ont été sinistrés à la suite d’un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2024 et que les travaux de réfection de la toiture qui s’en sont suivis ont révélé la présence d’amiante dont la bailleresse a été alertée en vain les 11 juillet et 1er août 2025 ; que les locaux ne sont plus exploités depuis avril 2025 et les loyers impayés à compter de mai 2025 ; qu’une procédure au fond en suspension des loyers au regard de l’inexécution par le bailleur de ses obligations a été introduite et que la mauvaise foi de la bailleresse et l’inexploitation du local contaminé par l’amiante constituent des contestations sérieuses qui s’opposent à l’acquisition de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré à l’audience du 20 juillet 2026 ;

MOTIFS

Il est constant que les parties sont liées par un bail du 29 février 2020 portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Adresse 5] destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration rapide sous le nom « [Adresse 6] » moyennant payement d’un loyer mensuel de 920 euros charges comprises ;

Il est non moins constant que le loyer n’a plus été réglé à compter du mois de mai 2025 et que la bailleresse a fait signifier au 67 120 un commandement de payer du 4 septembre 2025 visant la clause résolutoire du bail et portant sur un montant de 4 416 euros et resté sans effet ;
Le bail comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail se trouve en principe résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

La clause résolutoire est en principe acquise si ce n’est que les locaux ont fait l’objet d’un dégât des eaux le 19 novembre 2024 entraînant l’effondrement du faux plafond suite à des infiltrations en toiture consécutives aux intempéries ; que les travaux de réparation entrepris fin mars 2025 ont révélé la présence de plaques d’amiante en toiture ; que la contamination et l’impossibilité de finaliser les travaux nécessitant un désamiantage préalable ont justifié l’arrêt de l’exploitation à effet du mois d’avril 2025 ; que la bailleresse qui a estimé avoir satisfait aux réparations impute à la preneuse un défaut d’entretien des locaux ;

Le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible des lieux et d’assurer la prise en charges des grosses réparations qui s’entendent de la charpente et de la toiture ainsi que des dépenses liées à la vétusté et à la mise aux normes ;
Le procès-verbal de constat du 24 septembre 2025 témoigne de l’insalubrité du local d’exploitation prétendu imputable aux conséquences du dégât des eaux ;
Or si les locaux semblent impropres à leur destination le bien fondé de l’exception d’inexécution reste à apprécier au regard des griefs réciproques ;
En tout état de cause il existe une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge de l’évidence et s’oppose en l’état à l’acquisition de la clause résolutoire ;

Il convient en conséquence de déclarer la demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu le 29 février 2020 irrecevable ;

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du CPC ;

PAR CES MOTIFS