TJ 06088, 28 août 2026, RG 25/00248

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AFFAIRE: [U] [A], [W] [F] EPOUSE [A] c/ [I] [J], [K] [X] divorcée [J]

MINUTE N° 2026/ 471
Du 28 Août 2026
2ème Chambre civile
N° RG 25/00248 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QE4E

Grosse délivrée à

Me Marianne FOUR - 393
Me POINEAU-CHANTRAIT - 615

expédition délivrée à

le

mentions diverses

ORDONNANCE DE MISE EN ÉTAT

Nous, Madame Sandra POLET, juge de la mise en état,
assisté de Madame ISETTA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [U] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Madame [W] [F] épouse [A]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Tous deux représentés par Maître Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Madame [K] [X] divorcée [J]
[Adresse 3]
représentée par Me Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [K] [J]
[Adresse 4]
représentée par Me Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [K] [J]
en qualité de curateur de Madame [X] divorcée [J]
[Adresse 4]
représentée par Me Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du code de procédure civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 09 avril 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 août 2026 après prorogation par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La décision a été rendue le 28 août 2026 par Madame POLET, assistée de Madame ISETTA, Greffier, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 2 janvier 2025, M. [U] [A] et Mme [W] [F] épouse [A] ont fait assigner Mme [K] [J] et Mme [K] [X] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [U] [A] et Mme [W] [F] épouse [A] demandent au Tribunal, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1583, 1240 et suivants, 1289 du code civil, de :
ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2026 ;
DEBOUTER Mesdames [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
PRONONCER la vente par Madame [K] [J] et Madame [K], [G] [J] née [X] dite [I] [J] à Monsieur [U] [A] et Madame [W] [F] épouse [A] du bien sis [Adresse 5] objet du bail du 26 décembre 2018 au prix de 490 000 € (quatre cent quatre-vingt-dix mille euros) ;
AUTORISER en conséquence Monsieur et Madame [A] à enregistrer et publier le jugement à intervenir comme valant vente auprès du service de publicité foncière compétent ;
ORDONNER le paiement du prix de vente par Monsieur et Madame [A] à Mesdames [J] dans les quinze jours suivant le prononcé de la vente par décision de justice devenue définitive ;
CONDAMNER solidairement Mesdames [J] à indemniser Monsieur et Madame [A] du préjudice résultant de l’obligation de payer leurs loyers et charges, soit à la date des présentes 1 704.15 € x 18 mois = 30 674.70 €, à parfaire à la date de prononcé de la vente ;
ORDONNER la compensation entre le prix de vente du par les époux [A] et l’indemnité due par Mesdames [J] ;
CONDAMNER solidairement Mesdames [J] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Mesdames [J] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Maître Marianne FOUR pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [K] [X] et Mme [K] [J], tant en son nom personnel qu'en sa qualité de curatrice de Mme [K] [X], demandent au Tribunal, au visa des articles 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989, et 1231-1 du code civil, de :
A titre principal :
DECLARER que le courrier du 6 mai 2022 ne revête pas la nature d’un congé pour vente ne respectant pas tant les modalités de remise que les mentions obligatoires énumérées par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
DECLARER que les consorts [O] ne possédaient aucun droit de préemption le bien objet du litige aurait vendu occupé ;
par conséquent, DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre Madame [X] assistée de Madame [J] es qualité de curateur et à Madame [J] ;
A titre subsidiaire :
DECLARER que le courrier daté du 6 mai 2022 est nul et invalide ne respectant pas tant les modalités de remise que les mentions obligatoires énumérées par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
DECLARER que les consorts [O] n’ont jamais présenté une acceptation ferme, définitive et inconditionnelle à l'offre de vente contenue dans le congé ;
Par conséquent, DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre Madame [X] assistée de Madame [J] es qualité de curateur et à Madame [J] ;
En tout état de cause :
CONDAMNER in solidum les consorts [O] à verser à Madame [X] assistée de Madame [J] es qualité de curateur et à Madame [J], la somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER in solidum les consorts [O] à verser à Madame [X] assistée de Madame [J] es qualité de curateur et à Madame [J], la somme de 3.500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 mars 2026 par ordonnance du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Les parties sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture afin de permettre l'admission de conclusions postérieures. Il apparaît que des conclusions ont été notifiées par RPVA le 6 mars 2026 par le défendeur, soit le dernier jour ouvré avant la clôture. Des conclusions en réponse ont par ailleurs été notifiées par le demandeur le 13 mars 2026, soit postérieurement à la clôture.

Il convient d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture conformément à l'article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l'audience de plaidoiries, le 9 avril 2026.

Sur la déclaration de vente

L'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ».

En l'espèce, M. et Mme [A] exposent avoir signé un contrat de bail auprès de Mme [X] et Mme [J] le 26 décembre 2018, avec effet au 2 janvier 2019. Ils indiquent que par courrier du 14 mai 2022, Mme [X] et Mme [J] leur ont adressé un congé pour vendre, pour un prix de 490 000 €. Ils ajoutent avoir accepté l'offre mais que la vente ne s'est pas réalisée malgré cette acceptation. Ils sollicitent en conséquence que soit ordonnée la vente du bien au prix de 490 000 €.

En réponse, Mme [X] et Mme [J] indiquent que le congé pour vente daté du 6 mai 2022 -il existe en effet un désaccord sur la date de ce courrier, qui n'a toutefois pas d'incidence sur la présente procédure-, n'est pas valable en raison des méconnaissances de l'article 15 précité. Elles ajoutent par ailleurs que M. et Mme [A] n'ont pas accepté l'offre formulée dans ce courrier et qu'en tout état de cause, seul le congé pour vente signifié le 17 juin 2024 est valable.

Il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont signé un contrat de bail le 26 décembre 2018, avec effet au 2 janvier 2019 et pour une durée de trois années.
Ce bail a fait l'objet d'une tacite reconduction à l'issue de ce premier délai de trois ans, à compter du 2 janvier 2022, de sorte que ses effets se terminaient, sauf tacite reconduction, le 2 janvier 2025.

Par courrier daté du 14 mai 2022 – dont il est démontré qu'il a été envoyé le 6 et reçu le 10 mai 2022 mais cet élément est sans incidence en l'espèce –, les bailleresses ont adressé un congé pour vente à leurs locataires. Mme [X] et Mme [J] contestent cette qualification de « congé pour vente », estimant qu'il s'agit d'une simple information de leur intention de vendre le bien occupé et que c'est par erreur qu'elles ont adressé un courrier mentionnant une offre de vente.

Toutefois, force est de constater que le courrier indique expressément « Nous vous annonçons officiellement avoir décidé de vendre cette maison, cette notification valant offre de vente à votre profit, veuillez trouver ci-dessous les modalités de cette vente :
Prix principal de vente : 490.000 €.
Modalités de paiement : par chèque ou virement à notre notaire.
Description générale du bien : (...) ».

Il est également ajouté « Selon la loi :
En tant que locataires d'un bien vide, vous avez un droit de préemption sur les autres acquéreurs. Vous bénéficiez d'une priorité pour acquérir ce bien dans un délai de deux mois à partir de la réception de ce courrier. Au terme de ce délai, l'absence de réponse sera qualifiée de refus.
D'après l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les conditions de votre contrat de location, le contrat de bail a été tacitement reconduit le 02 janvier 2022 sans augmentation de loyer. Si vous ne vous portez pas acquéreurs, vous devrez donc quitter les lieux au plus tard le 02 janvier 2025, avoir rendu les clés et effectué un état des lieux de sortie ».

Les termes du courrier sont ainsi très clairs : les bailleresses informent leurs locataires de leur intention de vendre le bien et leur proposent le bien conformément à leur droit de préemption, au prix de 490 000 €. Elles invoquent elles-mêmes l'existence de ce droit de préemption dans leur courrier.

Il s'agit donc incontestablement d'un congé pour vente.

Par ailleurs, l'article 15 susvisé précise en son premier alinéa que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Comme il l'a été précédemment relevé, les effets du contrat prenant fin le 2 janvier 2025, le congé pour vente devait être notifié avant le 2 juillet 2024. Il a été notifié le 10 mai 2022, date de signature de l'avis de réception.

La Cour de cassation a pu rappeler à plusieurs reprises que lorsque le congé avec offre de vente est délivré par anticipation, ses effets doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

En conséquence, Mme [X] et Mme [J] étaient liées par cette offre jusqu'au 2 septembre 2024 et les preneurs avaient jusqu'à cette même date pour accepter ladite offre. Le second congé pour vente signifié le 17 juin 2024 est ainsi sans effet.

Les preneurs ont accepté l'offre par courrier recommandé du 21 août 2024, soit dans le délai légal.

Mme [X] et Mme [J] indiquent que les demandeurs auraient refusé cette offre et qu'un refus clair et sans équivoque épuise définitivement le droit de préemption.
Or, une réponse tendant à négocier le prix de vente ou mentionnant une réflexion quant aux possibilités de financement ne constitue aucunement un refus clair et sans équivoque.
Dès lors, ce moyen est inopérant.

Les défenderesses exposent en outre que le premier congé pour vente ne serait pas valable car ne respectant pas les mentions légales obligatoires prévues par l'article 15 précité. Elles invoquent qu'un seul courrier a été adressé à M. [A], les demandeurs produisent néanmoins les deux courriers reçus à leurs deux noms.

Mme [X] et Mme [J] invoquent également l'absence des cinq alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent figurer dans le congé pour vente. Or, ils y figurent bien.
Enfin, elles indiquent que la mention « modalité de paiement » doit préciser si le paiement se fera comptant ou suivant financement. Toutefois, une mention sur les modalités de paiement figure bien dans le courrier et en tout état de cause, la Cour de cassation rappelle qu'il est nécessaire de démontrer l'existence d'un grief. Or, les défenderesses ne démontrent aucun grief tiré de la mention « chèque ou virement à notre notaire », étant rappelé par ailleurs qu'elles sont elles-mêmes les rédactrices de ce courrier.

Ainsi la demande des défenderesses tendant à voir déclarer nul et invalide le congé pour vente reçu le 10 mai 2022 sera rejetée.

En conséquence, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le Tribunal constate que la vente est parfaite.

Dès lors, sur sommation régulièrement délivrée par les demandeurs, les défenderesses devront se présenter en l'étude de Maître [S], ou tout autre notaire choisi à cet effet, afin de régulariser l'acte de vente. Le coût de cette sommation sera imputé sur le prix de vente.

Sur la réparation du préjudice tiré du paiement des loyers

M. et Mme [A] sollicitent la condamnation solidaire des défenderesses à payer la somme de 30 674,70 € à parfaire à la date de prononcé de la vente, au titre du préjudice tiré de l'obligation de payer les loyers et charges.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Dès lors, en l'espèce, sans l'opposition des défenderesses, l'acte de vente aurait dû être régularisé au plus tard le 21 octobre 2024.

Depuis cette date, M. et Mme [A] continuent de verser chaque mois un loyer qu'ils n'auraient pas eu à verser si leurs droits avaient été respectés par les défenderesses.
Ils sollicitent ainsi la restitution des loyers et charges à compter du 1er novembre 2024.

Le loyer est de 1 550 €, en revanche il ne sera pas retenu le montant des charges puisque les charges correspondent aux dépenses liées au logement et ne font pas partie du loyer versé au bailleur. Du 1er novembre 2024 au 1er juillet 2026, il s'est écoulé un délai de 20 mois, soit 20 x 1550 € = 31 000 €.

Mme [X] et Mme [J] seront ainsi condamnées in solidum à verser à M. et Mme [A] la somme de 31 000 € au titre des loyers indûment perçus depuis le 1er novembre 2024.

Par ailleurs, Mme [X] et Mme [J] seront également condamnées in solidum à restituer la somme de 1 550 € versée mensuellement par M. et Mme [A] au titre des loyers à compter du 1er juillet 2026 et ce, jusqu'au jour de régularisation de l'acte de vente.

L'ensemble de ces sommes viendront en déduction du prix de vente que M. et Mme [A] devront verser aux défenderesses.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par les défenderesses

Mme [X] et Mme [J] sollicitent la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts. Elles évoquent une insistance et une pression de M. et Mme [A] depuis le congé reçu le 10 mai 2022, ainsi qu'une procédure judiciaire abusive.

Toutefois, d'une part cette insistance et cette pression ne sont pas démontrées et d’autre part, M. et Mme [A] ont clairement exposé les règles de droit applicables au congé pour vente dès le 5 juillet 2022, les défenderesses ayant persisté dans leur refus de procéder à la vente du bien suite à l'acceptation notifiée le 21 août 2024.

La demande en dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, Mme [X] et Mme [J], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Marianne FOUR, concernant ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Mme [X] et Mme [J] seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La demande formulée à ce titre par Mme [X] et Mme [J] sera par ailleurs rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire, incompatible avec la nature du litige s'agissant d'une vente immobilière, sera écartée.

PAR CES MOTIFS