TJ 22278, 24 août 2026, RG 25/01201

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 24 AOUT 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 24 Août 2026

N° RG 25/01201 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F3SQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX lors des débats et Madame LE PAVOUX lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Août 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 24 Août 2026

JUGEMENT rendu le vingt quatre Août deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [D] [G] épouse [F]
née le 14 Novembre 1965 à SISSONNE (02150), demeurant 5 rue de Rohan - 22210 LA CHEZE

ET :

S.A.R.L. MALOA IMMOBILIER, dont le siège social est sis 12 bis rue des rouairies - 22100 DINAN

EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 27 avril 2025, réceptionnée au greffe le 28 mai 2025, Madame [D] [G] épouse [F] a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins d’obtenir la condamnation de la SARL MALOA IMMOBILIER à lui payer les sommes suivantes :

- 600 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,
- 300 € à titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 170 € au titre des pénalités légales de retard.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À cette date, Madame [D] [G] épouse [F], comparante en personne, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans sa requête.

Elle a indiqué que suivant une convention prenant effet le 21 septembre 2021, par l'intermédiaire de la SARL MALOA IMMOBILIER, agence immobilière, elle a pris à bail une maison à usage d’habitation située La Ville es Neveu à PLOUASNE (22830), moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 850 € ; qu'un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi le 21 septembre 2021 ; qu'elle a versé un dépôt de garantie de 850 € lors de l'entrée dans les lieux ; qu’elle a restitué les lieux le 13 février 2025 et qu'un état des lieux contradictoire a été établi à cette date ; que le loyer était réindexé à la somme de 906,50 € à la fin du bail.

Elle a exposé que le dépôt de garantie n’avait pas été restitué et elle a contesté la retenue totale du dépôt de garantie motivée par la nécessité d'entreprendre des menues réparations et de réaliser une prestation de ménage, affirmant qu’avant de quitter le logement, elle avait fait appel à la société O2 pour nettoyer les lieux, y compris les vitres.

Elle a ainsi contesté la facture de ménage de la société MALOA. Elle a également contesté la facture de réparations en indiquant qu'un radiateur s'était décroché car le mur était friable (maison ancienne) et que la tringle à rideau était tombée à cause de l’humidité.

Elle a reconnu avoir enlevé un porte-serviettes sans l’avoir remis.

Elle a indiqué qu’elle avait changé le joint dans la baignoire, que la robinetterie était arrachée, mais déjà instable à leur arrivée dans la maison.

La SARL MALOA IMMOBILIER, représentée par le gérant, Monsieur [X] [N], agissant en qualité de mandataire du bailleur, a indiqué que le dépôt de garantie était versé sur un compte séquestre professionnel et qu'il était restitué ou non aux locataires, en fin de bail, par l'agence qui avait qualité pour faire les clôtures de gestion locative pour les bailleurs.

Au cas d'espèce, Monsieur [N] a fait valoir que la maison n’avait pas été restituée dans le même état qu’au moment de l’état des lieux d’entrée ; que des menues réparations et 25 heures de ménage, en raison de problèmes de moisissures sur les murs, avaient dû être entrepris ; que le propriétaire avait limité ses réclamations, notamment le remboursement de la facture de nettoyage, au montant du dépôt de garantie de 850 € ; que le prix du nettoyage n’était pas excessif, la base étant de 20 € par heure, contre 31 € de l’heure par l'entreprise O2 ; que l’entreprise O2, contactée par l'agence, avait précisé que le lessivage des murs n’était pas compris dans leur contrat, tout comme le nettoyage complet de la maison ; que les vitres n’avaient pas non plus été nettoyées et qu’il y avait des toiles d’araignée partout.

Enfin, Monsieur [N] a précisé que le ménage avait été facturé à la somme de 539,89 € et la facture des menus travaux à la somme de 310,11 €.

S’agissant de la facture des travaux effectués, il a soutenu que le radiateur avait été refixé, qu’un porte-serviettes avait été posé puis retiré, que la tringle à rideau avait été fixée et que la robinetterie dans la baignoire avait été changée.

Ainsi, il a sollicité le rejet de toutes les demandes de Madame [G] épouse [F] et a indiqué que les délais légaux avaient été respectés, ayant répondu avant l'expiration du délai de 2 mois suivant la date de l'état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En l’espèce, il est souligné que le contrat de bail n'a pas été produit pas les parties, ni le mandat de gestion de l'agence MALOA IMMOBILIER, représentant le bailleur, Monsieur et Madame [L].

La qualité et l’intérêt à agir des parties ne sont pas discutés.

La contestation porte seulement sur la restitution du dépôt de garantie.

Il est constant que le dépôt de garantie prévu au contrat s'élevait à un montant de 850 €.

L’état des lieux d’entrée en date du 21 septembre 2021 fait apparaître le logement dans un bon état général, avec des équipements et des meubles en état d’usage (cf document produit par la partie défenderesse comportant 78 pages, photographies annexées).

Ce document a été établi contradictoirement et signé par « Madame [F] » et « Madame [P] [N], administrateur, mandataire de la propriétaire Madame [B] [L] ».

Pour justifier la retenue du dépôt de garantie dans son intégralité, soit la somme de 850 €, la SARL MALOA IMMOBILIER a évalué les réparations locatives comme suit : 310,11 € au titre des frais de réparations et 539,89 € au titre des frais de ménage.

Elle a versé aux débats :

Une facture en date du 17 avril 2025 émise par la SARL O.M.D d'un montant de 310,11 € TTC prévoyant le « refixage d'un radiateur, la pose d'un porte-serviettes, le refixage d'une tringle à rideaux, le rebouchage de trous, ainsi que le changement de la robinetterie » (200 €) ; « le remplacement d'un robinet de baignoire de baignoire avec douchette »(44,61 €) et « la fourniture d'un porte-serviettes, barres, porte serviette mural » ; (37,31 €) ;

Une facture en date du 7 avril 2025 émise par Madame [Z] [K] pour une « prestation de ménage d'une maison de 148 m2, d'un montant de 589,89 € (« équipements de cuisine, poussière, serpillière,carreaux et salle de bain, lessivage des murs »).
Sur ce,

* Sur les réparations locatives :

Concernant le radiateur, l’état des lieux de sortie du 13 février 2025 mentionne un « radiateur au sol » et relève la présence d’humidité sur les murs du salon.

Toutefois, cette seule constatation ne permet pas de démontrer avec certitude que l’humidité aurait rendu le mur friable au point de provoquer la chute du radiateur. Dès lors, faute pour la locataire de rapporter la preuve d'un vice de construction, de la vétusté du mur ou encore d’une malfaçon, le retrait du radiateur du mur demeure imputable à un manquement à son obligation d'entretien courant. Sa re-fixation doit donc être prise en charge par la locataire.

Par conséquent, il convient de retenir ce poste.

Concernant le porte-serviettes et la tringle à rideaux, Madame [F] reconnaît ne pas avoir remis en place le porte-serviettes. S’agissant de la tringle à rideaux, faute pour la locataire de rapporter la preuve d'un vice de construction, de la vétusté du mur ou encore d’une malfaçon, il est constant que l’absence de remise de la tringle à rideaux constitue un manquement à son obligation d'entretien courant. Dès lors, ces interventions relèvent de l’entretien courant à la charge du locataire.

Par conséquent, il convient de retenir ces postes.

S’agissant de la robinetterie de la salle de bain, l’état des lieux de sortie comporte la mention manuscrite suivante : « Les pommeaux de douche sont changés ; la robinetterie fait ».

Par conséquent, il convient de rejeter ce poste.

Il convient ainsi de retenir à la charge de Madame [F] une somme totale de 187,31 euros HT (soit 150 € pour le refixage du radiateur, la pose d’un porte serviette, le refixage d’une tringle à rideaux + 37,31 € pour le porte serviette), soit la somme de 206,04 € TTC.

* Sur le nettoyage du logement :

S’agissant de la facture de nettoyage, la SARL MALOA IMMOBILIER soutient que l’état du logement a rendu nécessaires 25 heures de ménage en raison de « l’encrassement des vitres, de la présence de toiles d’araignées et de moisissures sur les murs ».

Pour contester cette réclamation, Madame [F] expose avoir fait intervenir la société O2 avant la restitution des clés, comme en atteste la facture du 28 février 2025 d'un montant de 110,50 € tout en soutenant que la maison est ancienne. Elle souligne que la facture de Madame [K] ne comporte « aucun numéro de Siret, ni TVA, ni mentions légales complètes ».

Il ressort des pièces du dossier que l’état des lieux de sortie du 13 février 2025 fait apparaître certaines insuffisances d’entretien, notamment des fenêtres non lessivées au salon.

Toutefois, il est manifeste que le logement est ancien et affecté d'une humidité générale dans l'ensemble des pièces.

L'origine de l'humidité n'est pas établie (désordre structurel ou conditions d'occupation) et aucune mention sur l'origine de l'humidité n'est notée dans l'état des lieux de sortie de sorte qu'elle ne peut être imputée à un manquement de Madame [F].

Par ailleurs, la facture de Madame [Z] [K] d’un montant de 589,89 € ne permet pas d’identifier précisément le coût des prestations ni la durée des prestations, peu important que le montant total soit minoré pour limiter la réclamation au montant du dépôt de garantie.

L'absence de Siret ou de mentions formelles ne suffit pas à lui ôter toute valeur probatoire.

Si Madame [F] justifie s'être acquittée d'une prestation de nettoyage par l'intermédiaire de la société O2 pour un montant de 110,50 € avant la remise des clés, il n'en demeure pas moins que cette prestation était très limitée (3 heures) au regard de la surface de l'habitation (148 m2) et que les photographies prises lors de l'état des lieux de sortie (annexe 3) démontrent que la prestations de ménage complémentaire, par l'entremise de Madame [K], était justifiée au moins pour partie, en ce qui concerne notamment le nettoyage du parquet, des tablettes de fenêtres, ampoule électrique.

Dès lors, il convient de faire droit à une retenue au titre du nettoyage du logement à hauteur de 270 €, soit la moitié de la valeur de la facture (arrondie).

Par conséquent, la SARL MALOA IMMOBILIER était fondée à retenir sur le dépôt de garantie la somme de 476,04 € (206,04 € + 270 €) au titre des réparations locatives.

Le solde de 373,96 € (850 € - 476,04 €) devra donc être restitué par la SARL MALOA IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire du bailleur.

Sur la pénalité de 10 %

Selon l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat de bail litigieux, « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Ces dispositions légales sanctionnent le bailleur s’il retient délibérément, au-delà du délai légal, une somme qu’il sait devoir restituer.

Compte tenu de l’issue du litige, il ne peut pas être considéré que la société MALOA IMMOBILIER, es qualité de mandataire du bailleur, a indûment retenu la totalité des sommes versées au titre du dépôt de garantie puisqu’il a été fait droit à une partie de ses réclamations financières.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer la majoration de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La demande formée par Madame [F] à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [D] [G] épouse [F] ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de la SARL MALOA IMMOBILIER dans la restitution du dépôt de garantie. En outre, elle ne démontre pas non plus sa mauvaise foi.

Sur les dépens

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait partagés par moitié par les parties, qui succombent chacune partiellement.

PAR CES MOTIFS