TJ 22278, 25 août 2026, RG 24/00922

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 25 AOUT 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 25 Août 2026

N° RG 24/00922 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FQGK

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LE PAVOUX

DÉBATS : à l'audience publique du 10 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Août 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 25 Août 2026

JUGEMENT rendu le vingt cinq Août deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [M] [E]
né le 22 Mars 1943 à MONTARGIS (45200), demeurant 12 rue Chauveau - 22190 PLERIN
Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ESPACE, sis 1 Boulevard Vauban à ST BRIEUC, pris en la personne de son syndic, le CABINET [R] [F], inscrite au RCS de Saint-Brieuc sous le numéro 800 641 037, demeurant 2 rue Jean Jacques Rousseau 22000 Saint-Brieuc,
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Société CRAMA DE BRETAGNE PAYS DE LOIRE, dont le siège social est sis 23 Boulevard Solférino - 35000 RENNES
Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [E] est propriétaire de l’appartement N°3 et de l’appartement n°4 soumis au statut de la copropriété de la résidence Espace sise à St Brieuc .

Au cours de l’année 2022, monsieur [E] a été informé de l’apparition de traces de moisissures au sein de l’appartement n°4 qui était loué. Il a également découvert que l’appartement n°3 présentait l’apparition de moisissures.

Une expertise amiable a été réalisée le 30 01 2023, au contradictoire de monsieur [M] [E] et du syndicat des copropriétaires de la résidence ESPACE, tous deux assurés auprès de GROUPAMA.

Monsieur [E] s’est plaint des désordres affectant ses appartements et qui le privaient de pouvoir les mettre en location. Il a cherché à résoudre le litige de manière amiable mais n’a jamais obtenu satisfaction de la part du syndicat des copropriétaires.

Le 12 09 2023, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation.

Par exploit signifié le 22 04 2024, monsieur [M] [E] a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc, le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace afin d’obtenir notamment l’indemnisation de ses différents préjudices en relation avec les traces de moisissures apparues dans ses appartements.

Par acte signifié le 18 10 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace a appelé à la cause, la CRAMA DE BRETAGNE PAYS DE LOIRE afin notamment de voir cette dernière condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le 09 12 2024, le tribunal judiciaire a prononcé la jonction des deux procédures par mention aux dossiers.

Dans ses conclusions N°5 notifiées par RPVA le 06 11 2025, monsieur [M] [E] forme les prétentions suivantes :

-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace à lui verser les sommes de
1593,69 € au titre du préjudice matériel,
2584,22 € au titre des charges locatives,
4950 € au titre de la perte locative du 01 01 2023 au 30 03 2024,
1€ au titre du préjudice moral,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace et GROUPAMA de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
-très subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés du syndicat de copropriétaires et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission, celle définie au sein des conclusions,
-en tout état de cause, dispenser monsieur [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre autres copropriétaires,
-condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence Espace à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Cpc,
-ordonner l’exécution provisoire,
-condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence Espace aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions N°3 enregistrées le 12 09 2025 et communiquées par RPVA le même jour, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC RESIDENCE ESPACE représenté par son syndic le Cabinet [R] [F], s’oppose aux prétentions de monsieur [E] et demande à la juridiction de statuer de la manière suivante :

-constater que les demandes pécuniaires de monsieur [E] dépassent la somme de 10.000 €,
-juger que la demande de monsieur [E] doit être faite selon la procédure avec représentation obligatoire et constitution d’avocat,
-se déclarer incompétent au profit de la 1ere Chambre du tribunal judiciaire de Saint Brieuc et renvoyer l’affaire à une audience de ladite Chambre en invitant les parties à constituer avocat,
-subsidiairement,
-à titre principal, débouter monsieur [E] de toutes ses demandes fins et conclusions,
-le condamner à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Cpc
-condamner le même aux entiers dépens,
-subsidiairement, débouter la CRAMA de toutes ses demandes fins et conclusions, dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace,
-juger que la clause visant à exclure de la garantie de la CRAMA les dommages dus à l’humidité, à la condensation au ruissellement et aux infiltrations lentes ainsi que celle plaçant le copropriétaire dans la catégorie des personnes assurées sont réputées non écrites,
-condamner la CRAMA à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ainsi que des frais de procédure au profit de monsieur [M] [E],
-plus subsidiairement si la juridiction jugeait que le contrat CRAMA ne garantit pas le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace, condamner la CRAMA à indemniser le syndicat des copropriétaires de ses préjudices dont le quantum sera fixé aux sommes auxquelles il pourrait être condamné au profit de monsieur [E], en principal, frais divers, intérêts, accessoires, dont les frais de procédure irrépétibles et les dépens.
-en toute hypothèse, condamner la CRAMA à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Espace, la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Cpc,
-condamner la CRAMA aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 24 03 2025, la CRAMA GROUPAMA LOIRE BRETAGNE forme devant la juridiction les prétentions suivantes :

-à titre principal, débouter monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner monsieur [E] à payer à la CRAMA une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner le même aux entiers dépens,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
-A titre subsidiaire, débouter monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
-débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre la CRAMA,
-condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Cpc,
-condamner le même aux dépens,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le jour de l’audience, monsieur [M] [E] a rappelé ses demandes formulées dans le cadre de ses conclusions n°5 en soulignant que le montant total de celles-ci avait été ramené à une somme inférieure à celle de 10.000 €. Il a rappelé qu’une expertise amiable avait eu lieu dont le résultat a démontré que le bâtiment ne présente pas les qualités thermiques acceptables.

Le même jour, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC RESIDENCE ESPACE représenté par son syndic le Cabinet [R] [F] et la CRAMA GROUPAMA LOIRE BRETAGNE ont déposé leurs dossiers en maintenant leurs positions et leurs demandes.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à constater que les demandes pécuniaires de monsieur [E] dépassent la somme de 10.000 €,

Le syndicat des copropriétaires considère que la juridiction ne peut que constater que les demandes pécuniaires de monsieur [E] dépassent la somme de 10.000 €, et que sa demande doit donc être dirigée devant la 1ere Chambre du tribunal judiciaire de Saint Brieuc avec nécessité pour les parties de constituer avocat.

Selon l’article 35 du Cpc, Lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, il est de principe que toute demande dont le montant total des chefs de prétentions excède la somme de 10.000 €, relève de la procédure écrite et nécessite la représentation des parties par avocat. La procédure relève alors de la Chambre 1 du tribunal judiciaire.

S’il est exact que dans ses anciennes conclusions n°3 , monsieur [M] [E] demandait les sommes de 1593,69 € au titre du préjudice matériel, de 2584,33 € au titre des charges locatives, de 4950 € au titre de la perte locative du 01 01 2023 au 30 03 2024 outre la somme de 330€ par mois à compter du 01 04 25024 et jusqu’au parfait paiement et 1€ au titre du préjudice moral, soit un total excédant la somme de 10.000 € , ce dernier ne demande plus à la date de ses conclusions n°5, dont les prétentions ont été reprises oralement , qu’une somme totale s’élevant au total à 9129,02 € .

La procédure applicable demeure donc orale et la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Les demandes de monsieur [E] sont recevables et le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être débouté de l’ensemble de ses demandes à cet effet.

Sur les demandes de monsieur [E]

Monsieur [E] estime que la copropriété est responsable de l’apparition des moisissures dans ses deux appartements au regard des conclusions du rapport d’expertise amiable qui ont précisé que la condensation provient d’un pont thermique lié au mode constructif de l’ouvrage , le tout révélant une défaillance des parties communes de l’immeuble constituée par l’absence d’isolation extérieure, l’absence d’isolation à la jonction plancher mur et à la jonction mur menuiserie ainsi que l’absence de chauffage au niveau du garage.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux demandes dans la mesure où monsieur [E] ne démontre pas que les dommages proviennent des parties communes comme le texte applicable l’exige. Les pièces versées par le demandeur ne sont pas assez précises pour cerner l’origine exacte de ce phénomène de condensation et écarter ainsi toute cause liée notamment à un défaut d’utilisation des locaux par les occupants. Il rappelle que l’immeuble n’a jamais été équipé depuis sa construction d’un système d’isolation extérieure ou intérieure de sorte qu’il appartient à chaque copropriétaire de lot de s’isoler intérieurement.

La CRAMA considère également que la preuve n’est pas rapportée de ce que l’origine des dommages dont se plaint le demandeur se situe dans les parties communes de l’immeuble.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’est donc aucunement démontrée et monsieur [E] ne peut qu’être débouté de ses demandes.

Selon l’article 14 de la Loi du 10 07 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité exclut toute notion de faute à la condition que la preuve soit rapportée que les dommages proviennent des parties communes. Il est constant que le syndicat peut s’exonérer de cette responsabilité en démontrant l’absence de tout lien de cause à effet entre le dommage et l’état de l’immeuble, ou en démontrant que le dommage provient de la faute de la victime, ou résulte d’un cas de force majeure.

En l’espèce, pour établir le lien entre les dommages de ses appartements et les parties communes, monsieur [E] s’appuie sur un rapport d’expertise amiable du cabinet [Y] et qui a été également signé par UNION EXPERT.

Le rapport en question a été dressé de manière contradictoire. Il est signé par l’expert de monsieur [E] et par l’expert du syndicat. Il est contradictoire dans la mesure où la résidence Espace était représentée par son propre expert désigné par son assureur.

Monsieur [E] ne se contente pas de ce seul rapport. Il joint également deux devis de réparation d’une entreprise pour ces deux logements lesquels viennent confirmer au regard des travaux décrits que certains ouvrages sont à reprendre.

Il a par ailleurs délivré le 06 11 2025, sommation au syndicat des copropriétaires de la résidence Espace de communiquer le rapport établi par l’expert désigné par son propre assureur, le cabinet UNION d’expert, sommation qui n’a pas été suivie d’effets.

Le syndicat des copropriétaires n’a livré aucune explication particulière susceptible d’expliquer le refus de communiquer ce rapport .

Il ressort du seul rapport communiqué, que tous les experts présents constatent que lors du rendez-vous d’expertise :

Dans l’appartement de Mme [N] la présence de moisissures en cueillie de plafonds, périphérie de la menuiserie et en pied de murs au niveau des parois froides. A noter que les moisissures se développent derrière le meuble TV et le lit.
Absences d’auréoles d’eau et supports impactés totalement sec dans les deux logements, absence de stigmates caractéristiques des sinistres dégâts des eaux ;
Présence d’un sous-sol non chauffé et non isolé sous les appartements,
Absence d’isolation extérieure, d’isolation à la jonction plancher/mur et à la jonction mur/menuiserie.

Il est également précisé que les experts sont également d’accord sur la description et l’évaluation des dommages figurant sur le tableau.

Monsieur [E] est bien propriétaire des deux appartements sinistrés dont l’un deux (n°4) avait été mis en location.

La pièce N°4 du demandeur est une lettre de GROUPAMA assureur protection juridique de monsieur [E] adressée à GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, assureur du syndicat des copropriétaires, aux termes de laquelle l’assureur estime que compte tenu des constatations communes aux deux experts, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est engagée.

Pour contester l’origine des dommages, le syndicat prétend que la preuve n’est pas rapportée que le dommage trouverait son origine dans les parties communes qui sont définies par le règlement de copropriété.

Or à la lecture même de l’extrait du règlement, il est noté que les gros murs de façade, les murs de refend, les murs pignons, le gros œuvre des planchers à l’exclusion des revêtements des sols constituent des parties communes. Il est ajouté que la liste n’est pas exhaustive.

Le fait que l’immeuble ne soit pas doté d’isolation extérieure, ne signifie pas que cette partie absente ne relèverait pas si elle existait, des parties communes, alors qu’il a été constaté que le sous-sol n’était ni chauffé, ni isolé et que le manque d’isolation affectait notamment la jonction plancher mur et mur menuiserie lesquels éléments font partie des parties communes.

En effet, il n’appartient pas à tel ou tel copropriétaire de chauffer le sous-sol ou d’isoler celui-ci.

L’apparition d’un phénomène de condensation anormale décrite comme un pont thermique par GROUPAMA elle-même , dans le courrier précité, trouve son origine dans des parties qui ne sont pas les parties privatives mais des parties communes telles que les murs de façade et le gros œuvre des planchers.

Le fait que cet immeuble ne soit pas pourvu dès l’origine d’un système d’étanchéité extérieure, ne signifie pas que les dommages résultant des moisissures, elles-mêmes en lien avec la condensation qualifiée d’anormale par les deux experts, proviennent d’une faute de chacun des copropriétaires pour n’avoir pas installé une isolation intérieure logement par logement dans les seules parties privatives.

La victime n’a commis aucune faute en l’espèce. L’apparition des moisissures ne résulte pas d’un cas de force majeure.

Le syndicat prétend n’avoir commis aucune faute et avoir correctement entretenu l’immeuble.

Toutefois ces éléments sont sans incidence sur la solution puisque les dommages en question trouvent leur origine dans les parties communes lesquelles ne sont pas chauffées, ni même équipées d’un système d’isolation suffisant permettant d’éviter la condensation anormale que connait monsieur [E].

En application de l’article 14, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la résidence Espace est engagée à l’égard de monsieur [E].

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

Monsieur [E] sollicite la somme totale de 1593 € TTC et verse à ce titre deux devis tout en rappelant que le montant retenu est finalement très proche de celui qui avait été fixé par les experts.

Les deux experts avaient retenu une valeur de remise à neuf des appartements s’élevant à 1389,30€, sauf à déduire la vétusté pour la somme de 266,86 € , soit la somme finale de 1122,44 €.

Aucune observation n’a été émise par les parties sur les sommes qui précèdent. Le principe de la vétusté à hauteur de 20% est applicable.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être condamné à payer à monsieur [E] la somme de 1122,44 € au titre de son préjudice matériel.

Sur les charges locatives

Monsieur [E] expose que ne pouvant louer ses appartements depuis janvier 2023, il est contraint de supporter seul les charges locatives sans avoir la possibilité de les faire supporter par un locataire. Il réclame à ce titre la somme totale de 2584,33 €.

Toutefois, les charges de copropriété pèsent sur tout copropriétaire en vertu du statut de l’immeuble soumis au régime en question. Monsieur [E] n’a pas pu louer ses appartements depuis le mois de janvier 2023. En conséquence, les charges qualifiées par ses soins de locatives, c’est-à-dire celles qui doivent être supportées par un locataire et qui sont définies par le décret de 1987, sont inexistantes dans la mesure où l’appartement n’est pas loué.

Les charges de copropriété et différentes taxes qui se sont élevées à 2584,33 € doivent donc être supportées par le propriétaire et elles ne sauraient constituer un préjudice pour ce dernier.

Monsieur [E] doit être débouté de sa demande.

Sur les pertes locatives

Monsieur [E] demande le montant des loyers qu’il n’a pas perçus entre le mois de janvier 2023 et le mois de mars 2024 inclus, soit 15 mois x 330 € soit la somme de 4950 €.

La présence de moisissures en cueillie de plafond, en périphérie des menuiseries et pieds de murs ainsi que le développement des moisissures derrière le meuble TV et le lit, rendent le logement indécent en ce que celui-ci ne permet pas une vie normale et un minimum de confort pour l’occupant.

Il doit donc être considéré que l’appartement N° 4 qui était seul loué par monsieur [E] n’a pas pu être présenté sur le marché locatif.

Toutefois le préjudice réel de monsieur [E] n’est pas la perte de loyers mais il doit être analysé comme la perte d’une chance d’avoir pu percevoir un loyer sur une période de quinze mois pour l’appartement N°4.

Cette perte de chance doit être analysée en fonction des circonstances portées à la connaissance de la juridiction. L’immeuble est relativement ancien et il ne comportait pas d’éléments présentant un confort particulier.
Au regard des seuls éléments communiqués, le taux de la perte d’une chance d’avoir perçu des loyers doit être fixé à 50%.

En conséquence, le préjudice doit être calculé de la manière suivante : 15 mois du 01 01 2023 au 31 03 2024 x 330 € x 50%, soit la somme de 2475 €.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être condamné à payer à monsieur [E] la somme de 2475 € au titre de la perte locative.

Sur le préjudice moral

Monsieur [E] sollicite la somme d’un euro. Toutefois, il ne justifie pas au regard des pièces versées avoir subi un préjudice moral réel en lien avec les dommages dont il fait état.

Il doit être débouté de sa demande.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il n’y a pas lieu de prononcer une expertise judiciaire afin de se prononcer sur les dommages du demandeur.

Sur la demande de garantie dirigée à l’encontre de la CRAMA et sur le caractère non écrit de la clause du contrat excluant les dommages liés à l’humidité et à la condensation et de la clause plaçant le copropriétaire dans la catégorie des personnes assurées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ESPACE demande à la juridiction de juger que la clause visant à exclure de la garantie de la CRAMA, les dommages dus à l’humidité, à la condensation au ruissellement et aux infiltrations lentes ainsi que la clause plaçant le copropriétaire dans la catégorie des personnes assurées soient réputées non écrites. Il demande encore de condamner la CRAMA à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ainsi que des frais de procédure au profit de monsieur [M] [E].

La CRAMA de son coté, expose que son contrat exclut les dommages dus à l’humidité et à la condensation. Elle rappelle que sont opposables les conditions générales du contrat dont l’assuré reconnait avoir pris connaissance en rappelant que le syndic a signé les conditions particulières lesquelles font elles-mêmes référence aux conditions générales. Elle ajoute que la garantie responsabilité civile propriétaire non occupant ,ne peut jouer en l’espèce dans la mesure où monsieur [E] n’est pas un tiers au sens du contrat, mais un assuré tout comme l’est également le syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 1119 du Code civil, Les conditions générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l'une et l'autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l'emportent sur les premières.

En l’espèce, il est expressément précisé sur les conditions personnelles du contrat (pièce N°2), que celles-ci sont accompagnées des documents contractuels qu’elles complètent et notamment des conditions générales.

Il est précisé que le souscripteur reconnait avoir reçu un exemplaire, pris connaissance et accepté intégralement les dispositions des documents contractuels énumérés ci-dessus, et qui comprennent donc les conditions générales.

L’assuré reconnait avoir reçu l’ensemble de ces documents à savoir les conditions personnelles, les conditions générales et la convention spéciale qui n’est pas concernée par le litige.

Les conditions générales sont donc opposables au syndicat des copropriétaires, le souscripteur ayant expressément déclaré en avoir pris connaissance et les avoir acceptées.

Ces conditions générales comportent un paragraphe intitulé Dégâts des eaux, qui précise que sont garantis les dommages matériels subis par les biens de l’assuré et causés par les infiltrations et les débordements provenant des causes énumérées dans le contrat.

Ce paragraphe prévoit également une série d’exclusions dont l’une d’elles porte sur les dommages dus à l’humidité, à la condensation, au ruissellement, et les infiltrations lentes sauf s’ils résultent des évènements prévus par la présente garantie.

Les dommages affectant les deux appartements du demandeur sont des moisissures provenant de l’absence de chauffage du sous-sol et de l’absence d’isolation extérieure de l’immeuble. Il en ressort que les moisissures apparaissent dans un contexte d’humidité excessive en relation avec le mode constructif d’un immeuble de 50 ans.

Les experts ont écarté l’existence d’un « dégât des eaux ». Il n’est donc pas possible de considérer que l’apparition de cette humidité ou condensation provoquant des moisissures soit accidentelle, puisqu’elle est en relation avec la construction même de l’ouvrage. Cette humidité (ou condensation) qui entraine les conséquences matérielles précitées, fait l’objet d’une exclusion de garantie prévue par le contrat, exclusion qui est opposable à l’assuré dans le cadre du volet de garantie dommages aux biens et plus spécialement dégât des eaux. La demande de garantie à ce titre ne peut qu’être écartée.

Mais le syndicat des copropriétaires prétend encore obtenir la garantie de son assureur en ce que sa responsabilité civile serait engagée pour un dommage causé à un tiers. Le contrat prévoit en son article 1, que l’assuré est le souscripteur ou toute personne désignée aux conditions personnelles, qu’il soit, le propriétaire du bâtiment, ou en régime de copropriété le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, le syndic ou la personne agissant pour le compte de la copropriété, et enfin le copropriétaire pour la part lui appartenant dans la copropriété (parties privatives et quote part des parties communes) .

Il expressément mentionné que ne bénéficient pas de la qualité d’assuré, le propriétaire et le copropriétaire pris individuellement en leur qualité d’occupant.
Il n’y a pas d’autres définitions de la qualité d’assuré au sein des conditions particulières.

Le contrat définit par ailleurs la notion de tiers comme toute personne physique ou morale autre que l’assuré lui-même.

Le copropriétaire pris pour la part lui appartenant et qui est occupant des lieux doit effectivement être considéré comme tiers.
Le propriétaire ou le copropriétaire est occupant des lieux à la condition qu’il y réside personnellement. Tel n’est pas le cas de monsieur [E] qui n’y réside pas. Il a donc la qualité de non occupant et par voie de conséquence donc celle d’assuré y compris sur le volet de garantie responsabilité civile. Il ne peut donc bénéficier à la fois de la qualité de tiers et d’assuré. La garantie ne saurait être due sur ce point.

Le syndicat fait référence à la garantie responsabilité civile du syndic pour considérer que la définition de l’assuré est ambiguë et qu’elle met en échec l’étendue de l’assurance obligatoire à laquelle est soumis le syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 9-1 de la loi du 10 07 1965, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Il a été rappelé précédemment que selon l’article 14 de la même Loi, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

S’agissant du volet de garantie responsabilité civile propriétaire non occupant, il doit être rappelé que le contrat couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré défini aux conditions personnelles en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers par l’assuré ou le bâtiment assuré.

Sur ce volet de garantie, l’assuré dont la responsabilité civile est recherchée, ne peut être que le syndicat des copropriétaires. Il vient d’être démontré que monsieur [E] avait également la qualité d’assuré en ce qu’il est propriétaire non occupant de ses lots.

Le contrat en question ne couvre que les conséquences de la responsabilité civile de l’assuré, c’est-à-dire celle du syndicat des copropriétaires, pour les dommages causés à des tiers. Tel n‘est pas le cas
puisque monsieur [E] a également la qualité d’assuré en raison de sa qualité de propriétaire non occupant.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc prétendre obtenir la garantie de son assureur pour un dommage matériel ou immatériel subi par un co-propriétaire non occupant de ses lots sur ce volet de garantie.

Il n’est pas démontré que la définition de la notion d’assuré soit ambiguë en ce qu’elle ruinerait le principe de l’obligation d’assurance lequel a vocation à couvrir la responsabilité civile notamment du syndicat pour les dommages causés à des tiers lesquels sont pris au sens du contrat comme copropriétaires occupants.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces derniers ne sont pas exclus de toute garantie conférée par le contrat. Sur le volet de garantie responsabilité civile, ils sont soit considérés comme des tiers s’ils sont occupants, soit considérés comme des assurés s’ils sont non occupants. Ce n’est que dans ce dernier cas, que leur préjudice personnel n’est pas couvert par le contrat.

Le contrat n’a donc pas pour effet de mettre en échec l’obligation d’assurance prévue par la loi.

Pour l’ensemble des raisons qui précèdent le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses différentes demandes.

Le syndicat des copropriétaires demande encore de dire que la CRAMA a commis une faute en ne fournissant pas un contrat conforme aux obligations légales.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre en aucun cas que la CRAMA n’ait pas fourni au souscripteur et donc au syndicat des copropriétaires, un contrat ne respectant pas les obligations légales d’assurance.

La faute de la CRAMA n’étant pas établie, le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparait manifestement inéquitable de laisser à monsieur [M] [E] la charge des frais irrépétibles exposés par ses soins pour la défense de ses intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace doit être condamné à lui verser la somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du Cpc.

Monsieur [E] demande encore à être dispensé de toute participation à la dépense commune liée aux frais de procédure. Toutefois l’équité s’oppose à ce qu’il soit dispensé de participer aux frais de procédure alors qu’il lui est accordé une somme sur le fondement de l’article 700 du Cpc. Il sera débouté de sa demande.

L’équité s’oppose à ce qu’il soit fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la CRAMA GROUPAMA LOIRE BRETAGNE et par le syndicat des copropriétaires de la résidence Espace. Ils seront déboutés de leurs prétentions respectives.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé au sein du dispositif que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire et qu’aucune raison ne permet d’y déroger.

PAR CES MOTIFS