TJ 62765, 27 août 2026, RG 25/00859

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de SAINT-OMER
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00859 -
N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7NI

N° de Minute : 26/00217

JUGEMENT

DU : 27 Août 2026

[U] [P]

C/

[F] [D]
[H] [E] épouse [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [U] [P]
née le 09 Décembre 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Gilles GRARDEL, susbtitué par Me Thomas TETART, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [F] [D]
né le 04 Mai 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Mme [H] [E] épouse [D]
née le 25 Avril 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 27 mai 2013, Madame [Z] [P] a donné à bail à Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 560 euros.

Ensuite du décès de Madame [Z] [P] survenu le 31 décembre 2016 et en exécution de la donation-partage intervenue par acte authentique de décembre 1997, Madame [U] [P] a reçu la pleine propriété du bien donné en location.

Par lettre recommandée réceptionnée le 10 mai 2024, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont donné congé à Madame [P].

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juin 2025, Madame [U] [P] venant aux droits de Madame [Z] [P] a fait assigner Monsieur [F] [D] et Madame [H] [E] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin d'obtenir l'indemnisation de divers préjudices tenant à l'état des lieux.

Après quatre renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 7 mai 2026.

Par conclusions visées et déposées à l'audience, Madame [U] [P], représentée, demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
→ la condamnation in solidum de Madame [H] [E] épouse [D] à lui payer les sommes suivantes :
27 662, 09 euros au titre des dégradations locatives et de la moins value immobilière,
5 600 euros à parfaire au titre de la perte des loyers,
171,58 euros à parfaire au titre des frais d'électricité,
5 000 euros au titre du préjudice moral,
1 409,80 euros à parfaire au titre des frais kilométriques,
55 euros au titre de la location d'une camionnette,
300 euros au titre des frais de commissaire de justice
2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens,
→ le rejet des demandes de Madame [H] [E] épouse [D].

Par conclusions visées et déposées à l'audience, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D], représentés, sollicitent :
le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [P],
la condamnation de Madame [U] [P] à leur payer la somme de 560 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux de 10% par mois à côté du 1er novembre 2024,
la condamnation de Madame [U] [P] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance,
la condamnation de Madame [U] [P] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

Sur les demandes de Madame [U] [P] au titre des dégradations locatives et de la moins-value immobilière

-> Sur les demandes au titre des réparations et dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du même article, le locataire est également obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :
“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (...)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

En l'espèce, il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée établi de manière amiable et contradictoire le 13 juillet 2013 et de ceux de sortie établi pour le premier le 12 août 2024 de manière amiable et contradictoire et pour le second par procès-verbal de constat par commissaire de justice le 19 août 2024 que les dégradations et défauts d'entretien suivants sont imputables aux défendeurs :
- odeur nauséabonde dans le logement, sols carrelés et joints sales, radiateurs sales et/ou remplis de poils, demi-cloison dans la cuisine sale,
- chambre 3 : partie inférieure du mur carrelé, sale,
- chambre 1 : une partie du mur est carrelée
- salle de bain : lavabo sale
- WC : sale, aération sale, cabinet de toilette sale
- cellier : parties carrelées et peintes sales, chauffe-eau sur pied sale, tuyauterie sale, chaudière sale que les consorts [D] reconnaissent ne pas avoir entretenu,
- garage : sale, présence de touffes de poils et d'amas de peinture, présence d'une cloison carrelée avec parties vitrées et porte-vitrée et plafond revêtu de lambris en PVC sale que Monsieur [D] reconnaît devoir déposer,
- présence côté [Adresse 5] de la cuve de récupération d'eau et des jardinières, boîte aux lettres fortement oxydée,
Il ressort encore des éléments repris par le commissaire de justice que les consorts [D] ont reconnu avoir exploité une activité d'élevage de chiens dans les lieux.

S'agissant du jardin, aucune mention n'y fait état dans l'état des lieux d'entrée et les photos aériennes Google de 2013 tendent à démontrer qu'il n'était pas entretenu lors de leur entrée dans les lieux, ce qui serait cohérent avec l'état général de la maison. En l'absence d'éléments contraires, il est toutefois réputé avoir été remis, si pas entretenu, en tout cas en bon état. Or, l'état des lieux de sortie fait état de présence d'excréments, de plusieurs plaques cimentées positionnées sur le sol, d'un brise-vue détérioré et d'une toile géotextile, que les locataires sortants ont reconnu être de leur fait auprès du commissaire de justice.

Si l'état de grande saleté est imputable à Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D], il n'y a toutefois pas lieu de leur faire supporter le coût de remise à neuf des revêtements des murs, sols et plafonds alors que l'état de ceux-ci étaient qualifié de "moyen" pour le séjour/cuisine, le débarras, le garage et les chambres 1, 2 et 3 à l'exception du plafond pour l'une et des revêtements de sol pour les deux autres, seuls ceux des WC et de la salle de bain étaient qualifiés de "bon". Les consorts [D] étant restés dix ans dans les lieux, les revêtements ont dépassé leur durée de vie par la seule usure résultant de l' usage normal des lieux.

Dans ses conclusions Madame [P] limite ses demandes en indemnisation au titre des dégradations et réparations locatives à cinq demandes : coût d'un déshumidificateur, réfection des espaces verts, travaux de réfection de la chaudière et frais de nettoyage.

L'imputabilité de l'humidité affectant le logement n'étant pas établi, il n'y a pas lieu de faire supporter le coût du déshumidificateur aux locataires sortants. Il en est de même pour la taille des haies dont il n'est pas démontré qu'elles étaient entretenues et taillées lors de l'entrée dans les lieux.

Les autres postes de demande apparaissent justifiés tant en leur principe qu'en leur montant en sorte qu'il sera alloué à Madame [P] une somme de 2 199,31 euros.

Après déduction du montant du dépôt de garantie d'un montant de 560 euros, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] restent ainsi devoir à Madame [U] [P] la somme de 1 639,31 euros au titre des réparations locatives.

Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D], qui ont tous deux contribuer à la survenue des dommages et préjudices, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] à payer à Madame [U] [P] la somme de 1 639,31 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

-> au titre de la moins-value immobilière

Madame [U] [P] a été dédommagée des travaux qu'elle a fait exécutés avant la vente, dans la proportion imputable aux locataires sortants. Les lieux ont ainsi été vendus après réfection de la chaudière, réfection des espaces verts et nettoyage complet.

La vétusté générale des lieux n'est quant à elle pas imputable à Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] en ce que les lieux étaient déjà dans un état globalement moyen lors de leur entrée dans les lieux.

Si les locataires sortants ont manqué à leur obligation d'entretien courant au regard de l'état important et général de saleté, le bailleur n'allègue ni moins encore ne justifie pour sa part d'aucune dépense engagée durant les dix ans précédant la vente pour le bien, en sorte que le montant d'indemnisation qui correspond en grande partie au coût de remplacement des menuiseries extérieures et de la remise en état des murs intérieurs n'est pas justifié. S'agissant de la remise en état du gazon, il ne peut être déterminé l'ampleur imputable aux défendeurs en l'absence de tout constat sur ce point lors de l'état des lieux d'entrée. Il en est de même pour la réfection de l'installation de chauffage dont il n'est pas démontré que le montant dépassant le coût de réfection de la chaudière soit imputable aux défendeurs.

Partant, il convient de débouter Madame [U] [P] de sa demande d'indemnisation au titre de la moins-value immobilière.

Sur les autres demandes d'indemnisation

-> au titre de la perte de loyers

Madame [U] [P] ne démontre pas de remise en location vaine du bien alors même que l'état de vétusté inhérent au bien rendait nécessaire sa remise en bon état au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Partant Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-> au titre des frais d'électricité

Les frais d'électricité dont le paiement est demandé est postérieur au départ des lieux des locataires en sorte qu'ils ne peuvent être tenus au paiement d'une consommation qui n'est pas la leur.

Partant Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-> au titre des frais kilométriques

En l'espèce, il n'apparaît anormal que le propriétaire d'un bien soit amené à effectuer des venues jusqu'à un bien lui appartenant afin de faire le cas échéant des devis, dont il sera rappelé que la plupart ont été rendus nécessaires par la vétusté du bien. Après dix ans de location, il n'apparaît non plus anormal qu'un propriétaire-bailleur supporte des frais afin de garantir l'état de son bien. Encore, le fait que Madame [P] habite à [Localité 4] et non à proximité du bien objet du litige n'est pas imputable aux défendeurs.

Partant, Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-> au titre de son préjudice moral

Madame [U] [P] allègue mais ne démontre pas de préjudice moral alors qu'elle ne démontre en outre pas de lien d'attachement particulier au bien reçu en succession.

Partant, Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-> au titre du coût de location d'une camionnette

Il n'est en rien démontrer que la contrainte de location de la camionnette est imputable aux locataires sortants.

Partant, Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-> au titre du coût de constat établi par le commissaire de justice

L'état des lieux d'entrée comme celui de pré-état des lieux de sortie ont été établis de façon amiable et contradictoire en sorte que Madame [U] [P] ne démontre pas l'impossibilité de faire établir le procès-verbal de sortie selon les mêmes modalités conformément aux dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 . Dès lors, le recours à un commissaire de justice relève de son seul choix et il n'y a pas lieu d'en faire supporter tout ou partie du montant aux défendeurs.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D]

→ au titre de la restitution du montant de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation ».

En l'espèce, le montant du dépôt de garantie a été déduit du montant dû par les consorts [D] au titre des réparations locatives et un solde reste dû par ces derniers à Madame [P]. La demande de restitution du montant du dépôt de garantie apparaît ainsi infondée.

Par conséquent, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] seront déboutée de leur demande de ce chef.

→ au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l'espèce, si l'état des lieux d'entrée fait état d'un logement en état d'usage, avec nombres de revêtements qualifiés de moyens, aucun des éléments repris ne caractérise une indécence du logement ou son inhabilité en tout ou partie.

Par ailleurs, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] n'allèguent pas avoir porté à la connaissance du bailleur des informations quant à des désordres affectant le logement ni moins encore de l'avoir mis le cas échéant en demeure d'intervenir.

Il est par ailleurs établi que Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont exploité dans les lieux un élevage de chiens, sans autorisation préalable du bailleur, ce qui témoigne d'une jouissance étendue des lieux au delà de ce que permettait le bail.

Par conséquent, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] seront condamnés in solidum aux dépens.

Madame [H] [E] épouse [D] et Monsieur [F] [D] seront par ailleurs condamnés à payer à Madame [U] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire du présent jugement en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS