TJ 14118, 25 juin 2026, RG 25/02186

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02186 -
N° Portalis DBW5-W-B7J-JJ3W

Minute : 2026/
Cabinet D

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[N] [E]
[F] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Me Laura VALERY - 023

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Me Laura VALERY - 023

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT - RCS [Localité 2] 626 150 106 représentée par Mme [R] [O]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [R] [O], dûment munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [N] [E]
née le 21 Juillet 1968 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, représentée par Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 23 substituée par Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [F] [C]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, représenté Me Laura VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 23 substituée par Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Novembre 2025
Date des débats : 09 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 25 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2024, la S.A d'HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 451,46€ augmenté des charges locatives d'un montant de 27€.

Le 4 février 2025, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.101,20€, arrêtée au 27 janvier 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, remis à étude, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- Constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E], ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] à payer :

* la somme de 1.606,41€ au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300€ au titre de la résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières ;

Par conclusions en date du 8 avril 2026, Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E], par la voie de leur Conseil, sollicite de :

A titre principal, de

Déclarer irrecevable la demande de la SA PARTELIOS HABITAT tendant à voir constater la résiliation du bail conclu avec Madame [N] [E] et Monsieur [F] [C] le 19 février 2024 sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, d’

Accorder des délais de paiement à Madame [N] [E] et Monsieur [F] [C] avec une échéance de 40€ par mois, outre le paiement mensuel du loyer et des charges ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le contrat de bail conclu entre la SA PARTELIOS HABITAT d’une part et Madame [N] [E] et Monsieur [F] [C] d’autre part le 19 février 2024, pendant toute la durée des délais de paiement, avec une précision que, si les locataires se libèrent de leur dette dans le délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée conformément à l’article 24 VII alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En tout état de cause

Débouter la SA PARTELIOS HABITAT de toutes ses demandes ;

Condamner la SA PARTELIOS HABITAT à payer à Maître [Z] [J] la somme de 1.500€ au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991

Au soutien de leur argumentation, Madame [N] [E] et Monsieur [F] [C], par la voie de leur Conseil, estiment que l’action engagée est irrecevable car elle n’a pas été précédée d’une tentative de résolution amiable imposée par l’article 750-1 du Code de procédure civile car la dette est inférieure à 5.000€. Sur le fond, Madame [N] [E] et Monsieur [F] [C] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant la raisons de leurs difficultés et en proposant de rembourser leur dette à hauteur de 40€ par mois, en pus du paiement mensuel des loyers et charges. Ils communiquent 16 pièces au soutien de leur argumentation.

Par conclusions en date du 9 avril 2026, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT sollicite de :

Débouter Madame [E] et Monsieur [C] de leur demande d’irrecevabilité et de paiement aux frais irrépétibles / dépens ;

De constater la résiliation du bail ;

D’ordonner leur expulsion du logement sis à [Localité 5] ;

De prononcer leur condamnation au paiement des sommes dues au jours de l’audience ;

D’accorder le délai judiciaire de 40€ par mois, en sus du paiement du loyer mensuel ;

De suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier ;

De prononcer leur condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de son argumentation, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT soutient de sa demande principale est recevable et qui n’est pas conditionnée à une obligation de tentative amiable au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile. Elle estime que la nature indéterminée de sa demande principale suffit à exclure l’application de l’article 750-1 en visant, de surcroît, un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 6]-en-provence du 16 octobre 2025. En outre, sur le fond, elle accepte de leur accorder des délais étant donné que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de novembre. Enfin, elle s’oppose à la demande d’indemnisation au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été plaidée le 9 avril 2026.

A l’audience, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [R] [O], dûment habilitée, en actualisant la dette à hauteur de 1.581,34 euros au 8 avril 2026. 2026. Elle ne s’oppose pas aux délais sollicités.

Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E], représentés par leur avocat Laura VALERY, substituée par Maître BOURREL, ont comparu en sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais en proposant la somme de 40€ par mois outre le paiement des loyers courant tels que visés dans leurs écritures et pièces pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En principe, la demande principale en acquisition de clause résolutoire est analysée comme une demande indéterminée. Dès lors, le seuil de 5 000 euros visé par l’article 750-1 ne commande pas l’obligation de tentative préalable de résolution amiable.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 28 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 12 février 2025, reçue le 26 février 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 4 février 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.101,20€, arrêtée au 27 janvier 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 8 avril 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.488,96€, déduction faite du coût du commandement de 92,38€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 mars 2025 et de condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E]au paiement de la somme de 1.488,96€, suivant décompte arrêté au 8 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l'audience du 9 avril 2026 et selon conclusions, les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant avant l'audience, formulent une demande des délais de paiement à hauteur de 40€ par mois (outre le paiement du loyer courant) et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Le Bailleur n’y est pas opposé.

Au vu de la position des parties et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E]des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 36 (trente-six) mensualités de 40€ (quarante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [C] et Madame [N] [E], succombant, seront condamnés au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la S.A d'HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d'un montant de 30€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS