TJ 56260, 27 août 2026, RG 26/00123

RG N°26/123. Jugement du 27 Août 2026
N° RG 26/00123 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E7JO

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP LOMBARD - LECARPENTIER, avocat au barreau de LORIENT

Madame [J] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP LOMBARD - LECARPENTIER, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-56260-2026-00564 du 10/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
comparant en personne, assisté de Me Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :
- Me LECARPENTIER

Copie à :
- Me JAOUEN
- Mme [R] [E]
- M.le Préfet du département
RG N°26/123. Jugement du 27 Août 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 6 mai 2023, M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] ont donné à bail à M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution un logement d'habitation et un parking situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre la somme mensuelle de 10 euros à titre de provision sur charges.
Par avenant du 11 septembre 2023 prenant effet au 1er octobre suivant, les parties sont convenues de la location d’un garage, pour un complément de loyer de 50 euros par mois.

Mme [R] [E] s’est engagée en qualité de caution solidaire de son père par acte du 6 mai 2023.

Le 26 septembre 2025, M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] ont fait notifier à M. [S] [E] un commandement de payer la somme de 2840 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
Le commandement a été dénoncé à Mme [R] [E] en sa qualité de caution le 30 septembre suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] ont fait assigner M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement et pour défaut de production des justificatifs d’assurance du logement,
- ordonner l'expulsion de M. [S] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution à leur payer :
- 5790 euros au titre de la dette locative à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer comme si le bail avait perduré,
- condamner solidairement M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution à leur régler 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 12 février 2026.

A l'audience du 26 mars 2026, les demandeurs, représentés par leur Conseil, et M. [E] ont comparu.
À la demande du défendeur, l’affaire a été renvoyée au 28 mai 2026 pour lui permettre d’être assisté d’un Conseil.

À l’audience du 28 mai 2026, l’affaire a été plaidée.

Le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [S] [E], indiquant que le locataire percevait l’aide personnalisée au logement et une rente accident du travail; qu’il était en recherche d’emploi, en difficultés pour effectuer sa gestion administrative, anciennement réalisée par son épouse ; qu’il vivait avec sa fille de onze ans ; qu’au regard de sa fragilité psychologique et de ses dettes, le dépôt d’un dossier de surendettement lui avait été proposé.

RG N°26/123. Jugement du 27 Août 2026

Pour les motifs développés dans leurs dernières écritures, M. et Mme [H] ont confirmé l’ensemble de leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6970 euros, échéance du mois de mai 2026 incluse.
En l’absence d’assurance contre les risques locatifs et au regard des moyens financiers du locataire, ils se sont opposés aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution ont confirmé le montant de la dette.

Aux termes de ses conclusions, M. [S] [E] a demandé au juge de :
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder un délai de paiement de la dette locative pendant 36 mois, et subsidiairement pendant 24 mois,
- débouter les époux [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur interrogation du juge, M. [S] [E] a confirmé les éléments relevés dans l’évaluation sociale.

Mme [R] [E] n’a contesté ni son engagement en qualité de caution, ni le montant de la dette, indiquant qu’ils avaient essayé de régler les échéances locatives tant que cela avait été possible.
Elle a proposé d’aider son père à régler une somme de 200 euros.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 V et VII de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le mois suivant la délivrance d'un commandement resté infructueux et à défaut de paiement des loyers ou charges échus dans les deux mois suivants la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le 26 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer commandement d’avoir à payer les loyers et à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Ce commandement est régulier puisqu'il rappelle l’intégralité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail et reproduit les articles visés.

M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] ont assigné M. [E] en justice pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers dans le délai de deux mois du commandement et défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

En l’absence de hiérarchisation des moyens, il convient, compte tenu des délais prévus pour la régularisation des causes du commandement, d’analyser en premier lieu la demande fondée sur la clause résolutoire relative à l’obligation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs susceptible d’être acquise avant celle relative au non-paiement des loyers.

M. et Mme [H] ont confirmé à l’audience n’avoir reçu aucun justificatif d’assurance suite à la délivrance du commandement.

M. [S] [E] a convenu qu’il n’était pas assuré contre les risques locatifs, ni à la date du commandement, ni à celle de l’audience.
Ainsi, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance en ce qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs avant le 26 octobre 2025.

Si le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque son acquisition est constatée pour défaut de paiement des loyers, aucun mécanisme similaire n’est prévu lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs.

La demande de suspension des effets de clause résolutoire sera rejetée.
Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 26 octobre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [S] [E] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [S] [E] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait perduré.

Cette indemnité sera due à compter du 26 octobre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s'élèvent à la somme de 6970 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.
En l'espèce, M. [S] [E] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [E] à verser à M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] la somme de 6970 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2026, échéance de mai incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 février 2026 sur la somme de 5790 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes à l’égard de la caution

Aux termes de l’article 22-1, alinéa 4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat, “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 2297 du code civil, “A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices”.

Il est produit au dossier l’acte de cautionnement par lequel Mme [R] [E] s’est engagée en qualité de caution solidaire de M. [S] [E], engagement qu’elle a confirmé à l’audience et n’a pas remis en cause.

Il ressort de cet acte que la caution s’est engagée à acquitter, en cas de défaillance du locataire, les “loyers dus qui s’élèvent à 530 euros par mois, révisés en fonction de l’indice de référence des loyers du 1er trimestre 2023, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 10 euros par mois, les indemnités d’occupation et les dégradations et réparations locatives”, pour une durée totale de 6 ans.

Par conséquent, en sa qualité de caution, Mme [R] [E] sera solidairement condamnée avec M. [S] [E] au paiement de toutes les sommes mises à la charge de ce dernier au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ci-dessus précisés.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [R] [E] et M. [S] [E] ont sollicité des délais de paiement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [E] a repris le paiement du loyer intégral avant l’audience en versant, le 14 mai 2026, une somme totale de 598,13 euros.

Au vu des éléments de l’évaluation sociale et de la déclaration de ressources de Mme [R] [E] qui a expliqué percevoir, avec son conjoint, des revenus pour un montant total de 3700 euros avec un enfant à charge, les défendeurs apparaissent en mesure d’apurer le passif dans le délai légal.

Dans ces circonstances et en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Mme [R] [E] et M. [S] [E] seront autorisés à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, ils seront déchus du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [H] et Mme [J] [W] épouse [H] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile que M. [S] [E] et Mme [R] [E] en sa qualité de caution supporteront in solidum.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS