TJ 56260, 27 août 2026, RG 26/00313

R.G. N° 26/00313. Jugement du 27 août 2026
N° RG 26/00313 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FBF5

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Antoine CARUEL, avocats au barreau de VANNES

Madame [I] [E] épouse [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Antoine CARUEL, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me TATTEVIN

Copie à : - Mme [T] [Z]
- M. le Préfet du département

R.G. N° 26/00313. Jugement du 27 août 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2019, M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] ont donné à bail à Mme [Z] [T] et M. [Y] [A] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre la somme mensuelle de 40 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier remis en main propre le 19 août 2022, M. [A] a donné son congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] ont fait notifier à Mme [Z] [T] un commandement de payer la somme de 1936,65 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2026, M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] ont fait assigner Mme [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance et en conséquence prononcer la résiliation du bail au 29 mars 2026,
- ordonner l'expulsion de Mme [Z] [T] et de tous occupants de son chef dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [Z] [T] à lui payer :
- 2537,20 euros selon décompte arrêté au 30 mars 2026,
- à compter du 31 mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle indexée d’un montant de 600,55 euros,
- condamner Mme [Z] [T] à leur régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les émoluments éventuellement facturés par le commissaire de justice chargé d’exécuter la décision à intervenir en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 avril 2026.

A l'audience du 11 juin 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [Z] [T] exposant que la locataire, accompagnée par le service social depuis 2025 en raison de difficultés financières suite à sa séparation conjugale, avait perdu son emploi en novembre 2025 et ses allocations Pôle emploi en mars 2026 ; que Mme [T] avait repris le paiement de son loyer en janvier 2026 et proposait de s’acquitter de la dette par versements mensuels de 250 euros ; qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux et avait mis en oeuvre les démarches nécessaires pour assainir sa situation financière.

Représentés par leur Conseil, M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] ont confirmé leurs demandes, sauf à préciser qu’il convient de constater la résiliation du bail, et ont actualisé le montant de la créance locative à la somme de 4352,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 2 juin 2026, échéance de juin incluse.
Ils ont précisé que le montant indexé de l’indemnité d’occupation s’élevait désormais à la somme de 604,97 euros.

M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] ont indiqué que Mme [Z] [T] n’avait pas repris le paiement du loyer courant et se sont formellement opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

R.G. N° 26/00313. Jugement du 27 août 2026

Mme [Z] [T] a confirmé le montant de la dette et indiqué qu’elle venait de déposer un dossier de surendettement, précisant être dans l’attente de la décision de la commission.
Indiquant qu’elle n’avait fait aucun règlement depuis celui réalisé en mars 2026, Mme [Z] [T] a précisé avoir retrouvé un emploi et a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Mme [T] a précisé ne pas avoir initié de démarches de relogement dans la mesure où, ne disposant d’aucun véhicule, elle travaillait à proximité de son domicile.
Elle n’a formulé aucune autre demande.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public.
Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 29 janvier 2026 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque seul un paiement de 600,55 euros a été effectué le 9 mars 2026.

Si Mme [T] dit avoir déposé un dossier de surendettement, il a été indiqué qu’aucune décision de recevabilité n’avait encore été rendue.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 29 mars 2026.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il se ressort donc de ces dispositions que le juge ne peut accorder des délais de paiement, et par suite suspendre les effets de la clause résolutoire, qu’à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer à la date de l’audience.

Si Mme [Z] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, il apparaît cependant qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience puisque le dernier règlement date du 9 mars 2026.

M. et Mme [C] se sont formellement opposés à de tels délais.

En l'absence de reprise du paiement intégral du loyer, le juge ne peut, faute d’accord des bailleurs, faire droit aux demandes de la défenderesse, lesquelles seront en conséquence rejetées.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 29 mars 2026.

R.G. N° 26/00313. Jugement du 27 août 2026

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [T] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

En l’espèce, aucun élément du dossier ne vient justifier la réduction du délai faisant suite au commandement de quitter ; la demande des bailleurs en ce sens sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [Z] [T] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges.

Cette indemnité sera due à compter du 29 mars 2026 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 4352,11 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.
En l'espèce, Mme [Z] [T] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [T] à verser à M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] la somme de 4352,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 2 juin 2026, échéance de juin incluse.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [Z] [T] sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [C] et Mme [I] [E] épouse [C] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS