TJ 56260, 25 août 2026, RG 24/00369

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MB / MM
N° RG 24/00369 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EPM2
MINUTE N° 26/119
DU 25 août 2026

Jugement du VINGT-CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :
[O] [B], [D] [M] [Z] épouse [B]
c/
[R] [S] [F] veuve [K]

ENTRE :
Monsieur [O] [B], demeurant 2, Allée Croix de Talhouët - 56250 SAINT NOLFF
Madame [D] [M] [Z] épouse [B], demeurant 2, Allée Croix de Talhouët - 56250 SAINT NOLFF
Représentés par Maître Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

ET :
Madame [R] [S] [F] veuve [K], demeurant 11-13 rue Cliscouët - 56000 VANNES
Représentée par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Madame Olivia REMOND, Juge
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIERE :
Madame Caroline SOUILLARD

DÉBATS : en audience publique le 24 Mars 2026
devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Mai 2026, délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame [G] GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURES

Suivant acte authentique du 20 novembre 2020, M. [O] [B] et son épouse Mme [D] [M] [Z] ont acquis auprès de Mme [R] [S] [F] veuve [K] une maison d’habitation, construite en 1976, sise à SAINT-NOLFF, Toulgrand, 2 Allée de la Croix de Talhouët.

La signature de l’acte de vente a été précédée d’un diagnostic du contrôle de l’assainissement non collectif par la SIEAP Région d’Elven qui a constaté, dans son rapport du 4 octobre 1978, le bon état de fonctionnement de l’assainissement.

Se plaignant de mauvaises odeurs émanant de l’assainissement, les époux [B] ont obtenu une visite sur site le 30 novembre 2021 de la société EF ETUDES qui a conclu que le système d’assainissement n’était pas conforme aux normes actuelles en raison des défauts d’entretien ou d’une usure d’un des éléments mais qu’il était complet fonctionnel, sans atteinte à la santé publique et à l'environnement. Les époux [B] ont sollicité, sans résultat, la prise en charge de travaux pour améliorer le fonctionnement du système d’assainissement à Mme [R] [S] [F] laquelle leur a opposé l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices caches stipulée dans l’acte de vente.

C’est dans ces conditions, qu’ils ont obtenu une expertise de l’installation d’assainissement confiée par le juge des référés à M. [L] [V] lequel a déposé son rapport le 22 décembre 2023.

Se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise, les époux [B] ont, par acte du 20 mars 2024, fait assigner Mme [R] [S] [F] veuve [K] devant ce tribunal en garantie des vices affectant le système d’assainissement individuel relié à la maison qu’elle leur a vendue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives parvenues au greffe le 22 mai 2025, M. [O] [B] et son épouse Mme [D] [M] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil et du rapport d’expertise de M. [V], de :
DIRE et JUGER que Mme [K] est tenue à la garantie des vices cachés au bénéfice de M. et Mme [B], compte-tenu des désordres majeurs affectant le système d’assainissement individuel relié à la maison d’habitation acquise par les demandeurs
En conséquence,
CONDAMNER Mme [K] à payer à M. et Mme [B] la somme de 11 531 € T.T.C., correspondant au devis de réparation établi par la SAS AD 56 le 18 novembre 2023CONDAMNER Mme [K] à payer à M. et Mme [B] le montant de l’étude de raccordement pour une somme de 480 € ainsi qu’un contrôle de conception pour un montant de 120 €CONDAMNER Mme [K] à payer à M. et Mme [B] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance enduré CONDAMNER Mme [K] à payer à M. et Mme [B] une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Mme [K] à payer à M. et Mme [B] à supporter les dépens qui comprennent notamment le coût du rapport d’expertise de M. [V], arrêté à la somme de 6 710,28 €.

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Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 2 juillet 2025, Mme [R] [S] [K] née [F] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, de :

À titre principal,
DÉBOUTER M. et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
Reconventionnellement,
CONDAMNER M. et Mme [B] à régler à Mme [K] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêtsCONDAMNER M. et Mme [B] à régler à Mme [K] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER M. et Mme [B] en tous les dépens, en ce compris ceux relatifs à la procédure de référé-expertise.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2025 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 24 mars 2026. A cette date, l'affaire a été mise en délibéré pour le jugement être mis à disposition le 19 mai 2026; délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOYEN ET ARGUMENTS

Dans leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. [O] [B] et son épouse Mme [D] [M] [Z] soutiennent et répliquent notamment que :
1/ Mme [K] ne peut se dégager de sa responsabilité par l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices caches stipulée dans l’acte de vente alors que l’installation d’assainissement collectif de 1976 a été refaite par son mari et elle entre 2007 et 2010 et qu’au surplus, elle ne pouvait ignorer les odeurs s’échappant de l’installation
2/ Mme [K] ne peut pas plus opposer aux acquéreurs que son mari a réalisé seul les travaux alors que le système d’assainissement a participé à l’entretien et au confort de l’immeuble dont il est indissociable
3/ Mme [K] ne peut se prévaloir de la réalisation d’un réseau public d’assainissement à venir pour le terrain des demandeurs, ce projet étant incertain.

Dans ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Mme [R] [S] [K] née [F] soutient et réplique notamment que :
1/ le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert, M. [V] qui a conclu que la non-conformité de l’assainissement relève de la responsabilité de Mme [K] au motif que son défunt mari a réalisé entre 2007 et 2010 l’assainissement non collectif
2/ le défunt mari de Mme [K] est intervenu sur l’épandage et le bac dégraisseur, situés à l’autre bout du terrain où les odeurs sont supposées apparaître et pas sur la fosse septique ni sur les réseaux enterrés du système d’assainissement collectif
3/ l’expert a analysé à tort la situation sous le prisme de la responsabilité décennale en recherchant la conformité par rapport à un DTU 64.1 datant de 2013 qui n’existait pas lors de la construction de la maison ni lors des travaux réalisés en 2007

4/ l’arrêté du 21 juillet 2021 qui sert de fondement à l’expert et à la société AD&56 pour lister les non-conformités stipule qu’il ne concerne pas les installations réalisées avant le 9 octobre 2009 ; le problème du dimensionnement supposé être à l’origine des odeurs ne peut être imputé à Mme [K], aucun travail n’ayant été effectué sur la fosse
5/ n’ayant réalisé personnellement aucuns travaux, elle ne peut pas être considérée comme un vendeur professionnel et elle ne peut pas être tenue de vices cachés supposés
6/ si les odeurs étaient présentes lors de la vente, les acquéreurs les auraient senties lors de leurs 4 visites préliminaires entre août et octobre 2020, rendant le vice apparent
7/ les odeurs ne sont pas apparues immédiatement mais plus de 6 mois après l’acquisition alors que 4 personnes et plus 1 seule occupait les lieux occasionnant plus de matière à évacuer d’autant que l’entretien de la fosse par les époux [B] n’est pas justifié
8/ les désordres ont pour origine un entretien défaillant du système d’assainissement provoquant des odeurs uniquement présentes au niveau de la fosse
9/ il est aberrant de retenir la responsabilité de Mme [K] qui ne connait rien à l’assainissement tout en écartant celle du diagnostiqueur qui, en tant que professionnel, a avalisé l’installation
10/ les désordres invoqués ne rendent pas la maison impropre, la famille [B] y habitant toujours
11/ les acquéreurs n’auront aucuns travaux à payer puisque leur logement va bénéficier de l’extension par la commune de SAINT NOLFF du réseau d’assainissement collectif.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la garantie légale des vices cachés invoquée par les époux [B]

Les articles 1641et suivants du Code civil sur lesquels se fondent les époux [N] disposent que :
- le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;
- le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ;
- il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

Pour l’application de l’article 1643 du Code civil, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 octobre 2023 (n 22-15.536) se référant à sa jurisprudence constante en la matière, rappelle que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
Il en résulte que la clause d’exclusion de garantie opposée par le vendeur professionnel n’est pas écartée si les désordres affectant le bien n’ont pas pour origine les travaux réalisés par le vendeur.

En l’espèce, si l’expert a constaté des défauts dans l’installation de l’assainissement non collectif partiellement rénové entre 2007 et 2010 par M. [K], il n’indique pas que les travaux étaient non conformes aux normes alors en vigueur. Il ajoute que le système est complet confirmant le diagnostic produit pour la vente aux termes duquel est constaté le bon état de fonctionnement de l’assainissement (page 17 de l’acte de vente du 20 novembre 2020).

Mais encore, les travaux réalisés par l’époux de Mme [K] sur l’installation d’assainissement non collectif n’ont porté que sur le bac à graisse et pas sur la fosse dite sous-dimensionnée ni sur la déviation des descentes d’eaux pluviales (cf. factures et croquis - pièces 21, 22 et 23).

Enfin, les époux [N] ne peuvent valablement prétendre que les nuisances existaient avant la vente alors qu’ils sont venus à plusieurs reprises, entre août et octobre 2020, sans constater les mauvaises odeurs dont ils n’ont commencé à se plaindre que six mois après l’acquisition de la maison étant observé que l’expert ne conclut pas que l’obstruction de la ventilation est antérieure à la vente.

En conséquence, il n’est pas établi que les travaux réalisés entre 2007 et 2010 par l’époux de Mme [K] soient à l’origine des mauvaises odeurs survenues postérieurement à l’acquisition de la maison par les époux [B] en novembre 2020.

Les époux [B], déboutés de leur action en garantie des vices cachés intentée à l’encontre de Mme [K], ne peuvent voir aboutir leurs demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes

Par application de l'article 1240 du Code civil, Mme [K] peut valablement obtenir l’indemnisation du préjudice moral qu’elle a subi du fait de l’attitude des époux [B]. Ceux-ci lui ont reproché, injustement, un comportement dolosif en insinuant qu’elle connaissait les désordres olfactifs dont ils se plaignent. Les troubles et tracas que Mme [K] a dû subir pendant cette longue procédure initiée en juin 2021 qui s’est poursuivie par le référé-expertise, justifient que lui soit allouée la somme de 3 000€ à laquelle les époux [B] sont condamnés.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [S] [F] veuve [K] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager. Les époux [B] sont condamnés à payer à Mme [R] [S] [F] veuve [K] une indemnité de 3 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les époux [B] ne peuvent voir prospérer leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [B] et son épouse Mme [D] [M] [Z] sont condamnés aux entiers dépens de la présente procédure.

Il est rappelé que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS