TJ 2a004, 18 août 2026, RG 25/00094

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00094 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DDTP NAC : 72Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Valentine LARIVIERE

Débats à l’audience publique du : 28 avril 2026

Entre

S.D.C. [Adresse 1], immatriculée sous le registre des copropriété sous les références AH4403473 représenté par son syndic en exercice la SAS ORGANIGRAM, demeurant, [Adresse 2]
Représenté par Me Marie- Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau D’AJACCIO

D’une part

Et

S.C.I. A [Localité 1], immatriculée au RCS D’[Localité 2] sous le n° 902 411 529, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Jean philippe BATTINI, avocat au barreau D’AJACCIO

Monsieur [O] [N] exerçant en entreprise individuelle, demeurant [Adresse 4]
Représenté par Maître Marie-Line ORSETTI de la SARL ORSETTI-BARTOLI COSTE, avocats au barreau D’AJACCIO

S.A. BPCE IARD immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°401 380 472, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant, ès qualités d’assureur de M. [N] légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Pascale GIORDANI, avocat au barreau D’AJACCIO

S.A.S. ROUTES SUD CORSE, immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°814 838 256, dont le siège social est à [Adresse 6] Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
non comparante ni représentée

L’E.U.R.L. MICRO TP immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°492 250 865, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Rep/assistant : Me Pierre- Dominique CERVETTI, avocat au barreau D’AJACCIO

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°722 057 460, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, es qualité d’assureur MICRO TP
Représentée par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau D’AJACCIO

S.A.S PERRINO B.T.P, immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°497 913 426 dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
non comparant ni représenté

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°722 057 460, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, es qualités d’assurence de l’entreprise PERRINO BTP
Représentée par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau D’AJACCIO

D’autre part

EXPOSE DU LITIGE

La SCI A [Localité 1] a réalisé sous le régime de la vente en état futur d’achèvement la [Adresse 10], à Bonifacio.

La livraison des parties communes est intervenue le 4 avril 2024, sous 19 réserves.

Se plaignant de l’absence de levée de l’intégralité des réserves, et de l’apparition de fuites au niveau des programmateurs de l’arrosage automatique, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a fait assigner la SCI A [Localité 1] en exécution des travaux de reprise sous astreinte.

La SCI A [Localité 1] a appelé à la cause Monsieur [O] [N], la SA BPCE IARD son assureur, la SARL MICRO TP, la SA AXA FRANCE IARD son assureur, la SAS PERRINO BTP, et la SA AXA FRANCE IARD son assureur. La SARL MICRO TP a attrait à l’instance la SAS ROUTES SUD CORSE.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives III, le syndicat des copropriétaires de la résidence A [Localité 1] demande au juge des référés de :
A titre principal,
- juger que les demandes relatives à la réalisation de l’enduit sur le plat des acrotères et au recolage de l’isolation thermique des conduits VMC en toiture ne sont pas forcloses, les conclusions additionnelles ayant été formulées le 5 mai 2025, dans le délai légal,
- condamner la SCI A [Localité 1], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un période de 90 jours, à réaliser les travaux suivants :
1) les désordres expressément acceptés par le promoteur et non exécutés à ce jour :
- Réalisation dans les règles de l’art des enduits des façades, dont rebouchage des fissures et reprise des enduits mal exécutés que la SCI A [Localité 1] a expressément accepté de prendre en charge dans ses conclusions des 13 juin 2025 et 20 octobre 2025, constituant un aveu judiciaire dont elle ne peut se rétracter,
- Réparation dans les règles de l’art de l’excavation du béton du trottoir sous le coffret EDF,
- Réparation dans les règles de l’art de l’affaissement des tranchées entre la copropriété et les regards de l’enrobé,
- Réalisation de la clôture par ganivelles de la résidence,
- Retrait des gravats de chantier entreprosés à l’ouest de la résidence,
2) Désodres établis par constat et dont la réalisation est non sérieusement contestable :
- Reprise sur l’ensemble de la copropriété de l’enrobé du parking extérieur et de la voie de circulation,
- Mise en place de la signalétique A [Localité 1],
- Réalisation de l’enduit sur la tranche Sud des deux casquettes de toit du bâtiment A,
- Remboursement à Monsieur [A] [D] des frais de la clôture entre les bâtiments B et C,
- Retrait des bateaux, voitures, motos, jet ski et épaves à l’ouest de la résidence,
- Pose de compteurs divisionnaires d’eau avec vannes de coupure pour chaque secteur,
- Réalisation de l’enduit sur le plat des acrotères,
- Recollage de l’isolation thermique des conduits VMC en toiture,
A titre susbsidiaire,
Sur l’enrobé, si le juge des référés l’estimait nécessaire :
- ordonner, avant dire droit une expertise, et désigner tel expert,
- mettre la provision à valoir sur les frais d’expertise à la charge de la SCI A [Localité 1],
Sur les enduits :
- ordonner à la SCI A [Localité 1] de communiquer le rapport [Q] concernant l’épaisseur des enduits de façades, dont elle est détentrice et dont la communication a été sollicitée par sommation du 20 octobre 2025, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- désigner tel expert,
- mettre la provision à valoir sur les frais d’expertise à la charge de la SCI A [Localité 1],
Pour le reste des désordres :
- condamner la SCI A [Localité 1] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un période de 90 jours, à réaliser l’ensemble des travaux listés ci-dessus,

En tout état de cause,
- débouter la SCI A [Localité 1] de sa demande de cantonnement à l’astreinte de 10 euros par jour,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner la SCI A [Localité 1] à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Localité 1] demande au juge des référés de :
À titre principal :
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence A [Adresse 11] de ses demandes suivantes en ce qu’elles sont forcloses :
- Réalisation de l’enduit sur le plat des acrotères ;
- Recollage de l'isolation thermique des conduits VMC en toiture ;
- constater que le promoteur accepte de prendre en charge les désordres suivants :
- Retrait des gravats de chantier entreposés à l’ouest de la résidence ;
- Réalisation de la clôture par ganivelles de la résidence après retrait des épaves par les services concernés ;
- Réparation dans les règles de l’art de l’affaissement des tranchées entre la copropriété et les regards de l'enrobé ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes,
- juger qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves,
À titre subsidiaire ;
- juger que Monsieur [O] [N] est responsable du désordre relatif à la réalisation dans les règles de l’art des enduits de façades, dont rebouchage des fissures et reprise des enduits mal exécutés,
- cantonner l’astreinte à la somme de 10 euros par jour de retard dans un délai maximum de 90 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux non exécutés mentionnés dans le procès-verbal de constat du 27 janvier 2025, ceci pendant un délai de 2 mois, à l’issue duquel il sera fait nouveau droit à l’initiative de la partie la plus diligente,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [N] demande au juge des référés de :
- à titre principal, le mettre hors de cause, et débouter la SCI A [Localité 1] de ses demandes,
- à titre subsidiaire, limiter l’expertise aux seuls désordres d'enduits caractérisés,
- à titre très subsidiaire, si l’expertise devait être donnée sans exclusion, limitation ou précisions, lui donner acte de ses protestations et réserves,
- dans tous les cas, condamner la SCI A [Localité 1] à lui payer une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
-condamner la S.C.I A [Localité 1] aux dépens.

La société BPCE IARD demande au juge des référés de prendre acte qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves, et rejeter toute demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile

La société MICRO TP demande au juge des référés de :
Sur la demande d’expertise et d’ordonnance commune,
- prende acte qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise,
- débouter la société AXA France IARD de sa demande principale de mise hors de cause,
- débouter toute partie de toute autre demande à son encontre,
Sur la demande de jonction avec la procédure en intervention forcée de la société MICRO TP, faire droit à cette demande et joindre les instances.

La société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assurer de la SARL MICRO TP, demande au juge des référés de :
A titre principal,
- prononcer sa mise hors de cause,
- débouter la SCI [Localité 1] de ses demandes dirigées contre elle en sa qualité d’assureur de la société MICRO TP,
- et condamner la SCI [Localité 1] à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement,
- prendre acte qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves ,
- en mettre les frais à la charge de la partie demanderesse principale.

La société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la société PERRINO BTP, demande de :
A titre principal,
- prononcer sa mise hors de cause et débouter la SCI [Localité 1] de ses demandes dirigées contre elle,
- condamner la SCI [Localité 1] à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement,
- prendre acte qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée sousles plus expresses protestations et réserves,
- et juger que les frais d’expertise seront mis à la charge de la partie denderesse principale.

La société PERRINO et la société Routes Sud Corse n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026, pour être rendue après prorogation le 18 août 2026.

SUR CE,

Il ressort des débats que la liste des désordres litigieux s’établit de la manière suivante :
- Reprise sur l’ensemble de la copropriété de l’enrobé, du parking extérieur et de la voie de circulation,
- Réalisation dans les règles de l’art des enduits de façades, dont rebouchage des fissures et reprise des enduits mal exécutés,
- Réparation dans les règles de l’art de l’excavation du béton du trottoir sous le coffret EDF,
- Mise en place de signalétique A [Localité 1],
- Réalisation de l’enduit sur la tranche Sud des deux casquettes de toit du bâtiment A,
- Retrait des gravats de chantier entreposés à l’ouest de la résidence,
- Remboursement à Monsieur [A] [D] des frais de la clôture entre les bâtiments B et C,
- Retrait des bateaux, voitures, motos, jet ski et épaves à l’ouest de la résidence,
- Réalisation de la clôture par ganivelles de la résidence,
- Réparation dans les règles de l’art de l’affaissement des tranchées entre la copropriété et les regards de l’enrobé,
- Pose de compteurs divisionnaires d’eau avec vanne de coupure pour chaque secteur,
- Réalisation de l’enduit sur le plat des acrotères,
- Recollage de l’isolation thermique des conduits VMC en toiture.

Sur la forclusion

Il résulte de l’article 1648 du code civil que, dans le cas de la vente d’immeuble à construire, l’action de l’acquéreur au titre des vices de construction ou des défauts de conformité doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé. Selon l’article 1642-1, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé (...) avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ». Il s’ensuit que le délai de cette action court du plus tardif, de la réception des travaux, ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la prise de possession est intervenue, s’agissant des parties communes, le 4 avril 2024.

Pour alléguer la forclusion des demandes du syndicat des copropriétaires au titre de la « Réalisation de l’enduit sur le plat des acrotères » et du « Recollage de l’isolation thermique des conduits VMC en toiture », la SCI A [Localité 1] fait valoir que, formulée par conclusions notifiées le 6 mai 2025, celle-ci et tardive, comme postérieure de plus d’un an, à la prise de possession.

Toutefois, l’article 642 du code de procédure civile prévoit que le délai qui expire le samedi ou le dimanche est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Cette disposition est applicable à tout acte de procédure, en ce compris l’exercice par l’acquéreur de son action au titre des vices de construction et désordres apparents.

Il s’ensuit que le délai du recours du syndicat de copropriétaires, qui expirait en l’espèce le 4 mai 2024, soit un samedi, s’est trouvé prorogé au lundi suivant, 6 avril 2024. Les demandes additionnelles formulées par conclusions notifiées pour le compte du syndicat de copropriétaires à cette date ont valablement interrompu ce délai, et les demandes qu’elles comportent ne sont pas atteintes par la forclusion.

Sur les travaux de reprise

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires allègue des non conformités et des désordres de l’enrobé du parking extérieur et de la voie de circulation, des enduits de façades avec fissures et enduits mal exécutés, de l’enduit sur la tranche sud des deux casquettes du toit du batiment A, et revendique la pose de compteurs divisionnaires d’eau avec vanne de coupure pour chaque secteur. Il fait en outre valoir des désordres relatifs à l’enduit sur le plat des acrotères, et l’isolation thermique des conduits VMC en toiture.

Le constat de ces désordres, et la recherche de leur responsabilité, à laquelle la SCI A [Localité 1] est intéressée dans la perspective de la prise en charge définitive des réparations, requiert le recours aux compétence de l’homme de l’art. Il y aura lieu par conséquent d’ordonner sur ces points une expertise, dont la demande est formulée à titre subsidiaire.

La SCI A PINETTA ne conteste pas en revanche, dans ses écritures, son obligation à la reprise des désordres tendant à la réparation de l’excavation du béton du trottoir sous le coffret EDF, au retrait des gravats de chantier entreposés à l’ouest de la résidence, ni à la réalisation de la clôture par
ganivelles de la résidence, ou à la réparation de l’affaissement des tranchées entre la copropriété et les regards de l’enrobé.

Il y aura par conséquent de condamner la SCI A PINETTA à la reprise de ces désordres sous astreinte, laquelle courra, s’agissant de la réalisation de la clôture par ganivelles, de l’évacuation des épaves encombrant la parcelle à l’ouest de la résidence.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite le retrait d’épaves de véhicules, bâteaux, jet-ski à l’ouest de la résidence, sur des terrains dont rien n’indique qu’ils seraient la propriété de la résidence, de sorte que la SCI A [Localité 1] se serait trouvée tenue de leur évacuation préalablement à la remise des lieux. Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande tendant à condamner la SCI A [Localité 1] au retrait de ces épaves.

Semblablement, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’imputer à la SCI A [Localité 1] l’obligation de réaliser une clôture entre les bâtiments B et C, ou d’appliquer une signalétique de la résidence. Les pièces produites par les parties sont taisantes sur ce point, l’un des actes de vente produits par la SCI A [Localité 1] évoquant l’affichage du nom du programme comme une possibilité au choix du promoteur. À défaut d’obligation avérée de la SCI A [Localité 1], les demandes de mise en conformité se heurtent sur ces points à des contestations sérieuses, et il y aura lieu de débouter le syndicat des copropriétaires sur ces points.

Sur les demandes de mise hors de cause

La société MICRO TP ne disconvient pas que sa responsabilité est susceptible d’être recherchée concernant le désordre relatif à l’enrobé du parking extérieur et de la voie de circulation. La SCI A [Localité 1] est dès lors fondée à solliciter sa présence aux opérations d’expertise, de même que celle de son assureur, la société AXA France IARD. Il appartiendra seulement au tribunal de déterminer si les conditions de la mise en oeuvre des garanties, et en particulier la réception de l’ouvrage, sur lesquelles la société AXA formule des dénégations, sont ou non réunies.

Dès lors semblablement que Monsieur [O] [N] est susceptible de voir sa responsabilité mise en cause au titre des désordres des enduits de façade, la SCI A [Localité 1] est fondée en sa mise en cause de celui-ci, et de son assureur, la société BPCE IARD.

Enfin, la société PERINO BTP, qui s’est vue confier les lots terrassement et enduits et façade, est concernée par les désordres en cause, et il appartiendra au tribunal statuant au fond de déterminer l’étendue de sa responsabilité, et la garantie de son assureur. Rien ne justifie en l’état sa mise hors de cause, ni celle de la société AXA France IARD, son assureur.

Sur la communication du rapport de l’[Q]

Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication de la SCI A [Localité 1] à communiquer le rapport de l’[Q] concernant l’épaisseur des enduits de façade sous astreinte. S’agissant d’une pièce susceptible de contenir des relevés, mesures et observations portant sur le conformité des enduits de façade aux normes applicables, ce rapport est utile au travail de l’expert. La SCI A [Localité 1] ne conteste au demeurant pas se trouver en sa possession. Il y aura donc lieu d’ordonner à la SCI A [Localité 1] la communication de ce rapport au syndicat des copropriétaires. Rien n’indique à ce stade que l’astreinte soit nécessaire à l’exécution de cette disposition.

Sur les demandes accessoires

La demande étant principalement pré-contentieuse, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], comme l’avance des frais d’expertise.

Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS