T. com. 9741, 26 août 2026, n° 2026J00144

TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION JUGEMENT DU 26/08/2026

Débats en audience publique le 27/05/2026.

Madame Anne BAUDIER, juge chargée d'instruire l'affaire ayant tenu seule l'audience pour entendre les plaidoiries, sans que les parties ne s'y opposent, et ayant fait rapport au tribunal dans son délibéré (article 871 du Code de procédure civile).

Assistée lors des débats par Madame Raphaëlle MORBY, commis-greffier.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

Président :

Madame Anne BAUDIER

Juges :

Monsieur [Q] [H]

Monsieur [C] [B]

Monsieur [P] [R]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 26/08/2026, date indiquée à l'issue des débats conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

PARTIES EN DEMANDE : * DGISMD

[Adresse 1], [Localité 1] -

représenté(e) par

Maître [F] [D] - [Adresse 2] [Localité 2].
* KC [Localité 3] SARL

[Adresse 3][Localité 4] -

représenté(e) par

Maître [F] [D] - [Adresse 2] [Localité 2].

PARTIE EN DEFENSE :

[Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5] - non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 7 juillet 2025, la société anonyme BCPE Lease Immo a acquis de la société par actions simplifiée Yoyo un bâtiment édifié livré brut en rez-de-chaussée avec mezzanine, à usage professionnel, d'une surface de plancher de 602 m2comprenant notamment des sanitaires, un portail, des rideaux métalliques, un ascenseur et le traçage de parkings (20 places matérialisées dont 15 places couvertes) situé [Adresse 6] à [Localité 6], cadastré section AY n°[Cadastre 1] moyennant le versement de la somme de 1 680 000 euros TTC. Les parties ont convenu de séquestrer la somme de 50 000 euros entre les mains du notaire, représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur quant à la levée des différentes réservés indiquées dans le document établi le 28 avril 2025 et mis à jour le 13 mai 2025 puis le 30 juin 2025 par la société M2CB.

Suivant acte authentique du même jour, la société BPCE Lease Immo a consenti à la SCI DGISMD un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de quinze années, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant calculé sur la base du montant maximum de l'investissement hors taxe de 85 000 euros, loyer majoré de la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur de chaque échéance, versé trimestriellement. Elle a autorisé le crédit-preneur à sous-louer l'immeuble pour une durée de dix ans à la société à responsabilité limitée KC [Localité 7] [X], une société du même groupe, en charge d'exploiter une salle de sport.

Suivant acte authentique du même jour, la SCI DGISMD a sous-loué à la société KC [Localité 7] [X] les locaux désignés ci-dessus pour une durée de dix ans qui « devront être exclusivement utilisés à usage de club de culture physique, la mise à disposition de matériel de remise en forme sans enseignement ni suivi, la commercialisation de tous matériels spécifiques à l'activité physique », moyennant le versement d'un loyer mensuel de 12 500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2026, remis à personne morale, la société civile immobilière DGISMD et la société à responsabilité limitée KC [Localité 7] [X] ont fait assigner la société par actions simplifiée Yoyo devant le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de la Réunion aux fins de :
* « la voir condamner :

à rembourser à la SCI DGISMD les frais engagés par elle au titre d'une réduction du prix de vente,

à payer à la SCI DGISMD la somme de 66 160 euros,

à payer à la société KC [Localité 7] [X] la somme de 415 095 euros à titre de dommages et intérêts,

à payer à la SCI DGISMD la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* ordonner que, dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement ou l'ordonnance, l'exécution forcée devra être réalisée par la voie de l'huissier de justice et le montant des sommes retenues par l'huissier, en application de l'article A.444-32 du code du commerce devra être supporté par le débiteur, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ».

Après un renvoi accordé pour que les demanderesses puissent déposer leur dossier de plaidoirie, l'affaire a été examinée à l'audience du 27 mai 2026 lors de laquelle la SCI DGISMD et la société KC [Localité 7] [X] s'en sont rapportées à leurs écritures - assignation - et pièces.

La société Yoyo n'était quant à elle ni présente ni représentée.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DGISMD fait valoir que la société Yoyo a livré un immeuble destiné à l'ouverture au public d'une salle de sport sans ascenseur, avec un escalier de secours défaillant et divers autres manquements, ce qui l'a amenée à réaliser les travaux nécessaires afin de respecter ses obligations à l'égard de son sous-locataire, la société KC [Localité 7] [X]. Elle précise avoir engagé la somme de 66 160 euros pour rendre l'immeuble propre à sa destination, mais également avoir mobilisé du personnel et du temps pour combler les manquements de la société Yoyo, qui s'était engagée à réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves dans les trois mois à compter de la signature de l'acte. Elle précise que par lettre recommandée du 13 décembre 2025, elle a mis cette dernière en demeure d'avoir à « respecter et exécuter dans les délais les plus courts ses engagements contractuels, c'est-à-dire avant la fin du mois de décembre 2025 et de lui payer la somme de 415 095 euros hors taxe au titre de la clause de séquestre incluse dans l'acte de vente du 7 juillet 2025 », en vain.

Elle rappelle qu'alors que le contrat de sous-location prévoyait une entrée en jouissance le 7 juillet 2025, la salle de sport n'a ouvert ses portes que le 1er février 2026, avec six mois de retard, si bien que la société KC [Localité 7] [X] et elle-même ont subi un grave préjudice financier.

La SCI DGISMD et la société KC [Localité 7] [X] expliquent que la société BPCE Lease Immo n'a pas manifesté la volonté de se prévaloir de son droit à indemnisation à l'égard de la société Yoyo mais que son inaction leur porte préjudice. Elles invoquent les dispositions de l'article 1341-1 du code civil ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation qui admet l'intervention du crédit-preneur contre le vendeur dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier.

Elles invoquent l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur mais aussi la garantie des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine. Elles rappellent que la mise en œuvre d'un séquestre ne fait pas obstacle à une demande de dommages et intérêts et que le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts s'il est de mauvaise foi. Elles considèrent qu'en l'espèce, la mauvaise foi de la société Yoyo est caractérisée par son absence de réponse aux différents appels de l'acheteur et à la lettre de mise en demeure.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 26/08/2026.

MOTIVATION

Par acte authentique du 7 juillet 2025, la société Yoyo a vendu à la société BPCE Lease Immo un bien immobilier. Le même jour, cette dernière a consenti, sur ce bien, un crédit-bail à la SCI DGISMD. Celle-ci a enfin donné en location les locaux à la société KC [Localité 7] [X].

Il résulte de l'acte authentique de vente du 7 juillet 2025 et plus spécialement de l'article relatif à la « garantie des vices ou défauts de conformité apparents » que « l'acquéreur (BPCE Lease Immo) confère mandat à l'intervenant (SCI DGISMD) en sa qualité de futur crédit-preneur à l'effet de le représenter dans toutes les procédures et opérations s'il se révélait un tel vice ou défaut de conformité avant l'expiration du délai fixé par l'article sus-visé ».

La société BPCE Lease Immo a donc transmis à la SCI DGISMD ses droits et actions contre la société Yoyo découlant du contrat de vente, en ce qui concerne les vices ou défauts apparents.

Le même contrat de vente prévoit, dans un article intitulé « Nantissement – convention de séquestre », que le vendeur s'engage à faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves dans le délai de trois mois à compter de la signature de l'acte. En cas de non-respect du délai prévu pour la levée des réserves indiquées au sein du document ci-joint, le vendeur devra à l'intervenant, en sa qualité de crédit-preneur, une pénalité journalière de 1 000 euros multipliée par le nombre de jours de retard. Il est expressément convenu entre les parties que cette pénalité sera plafonnée à 50 000 euros. Elle sera automatiquement applicable sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure. Son exigibilité résultera de la simple absence de la levée des réserves ».

Or, la SCI DGISMD ne sollicite aucune condamnation de la société Yoyo à ce titre. Le tribunal ignore d'ailleurs si ce séquestre a été débloqué.

Elle fonde son action à l'encontre de la société Yoyo sur l'article 1603 du code civil, qui prévoit que le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme de la chose vendue.

Elle s'est abstenue de produire le document listant les réserves évoquées par l'acte de vente.

Elle se contente de verser un document établi postérieurement à la vente et unilatéralement (la pièce n°9) qui énumère les réserves constatées le 30 juin 2025 et celles, nouvelles, constatées le 10 novembre 2025, en précisant si elles ont été levées ou non.

Elle fournit également le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 27 novembre 2025 qui met en évidence le fait que des réserves n'ont toujours pas été levées alors que d'autres sont apparues depuis son précédent passage du 8 octobre 2025.

Toutefois, en l'état, le tribunal ignore quelles réserves la société Yoyo aurait dû lever et ne peut, dès lors, constater ses manquements.

En outre, alors qu'elle réclame la somme de 66 160 euros au titre des travaux qu'elle déclare avoir réalisés pour permettre la levée des réserves, se substituant ainsi à la défenderesse, elle produit aux débats pour en justifier des factures établies par la société Miel adressées à la société KC [Localité 7] [X] relatives à des travaux d'aménagement du club, qui n'ont aucun lien avec le présent litige. Seules deux factures de la société [U] [I] Pro du 30 octobre 2025 relative à la fabrication et la pose de 4 mains courantes et du 12 janvier 2026 relative à la réparation du circuit d'évacuation d'eau de pluie pourraient se rattacher aux « réserves », sans aucune certitude cependant.

Enfin, alors qu'elle sollicite la condamnation de la société Yoyo à lui verser la somme de 415 095 euros à titre de dommages et intérêts - sans même expliquer ce qui lui confère le droit d'assigner directement le vendeur alors qu'elle n'est que la souslocatrice de la crédit-preneuse - la société KC [Localité 7] [X] se livre à un calcul de son préjudice financier particulièrement peu étayé, la seule pièce produite représentant un listing des abonnements réalisés depuis l'ouverture de la salle de sport.

Ainsi donc, à la lumière de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter tant la SCI DGISMD que la société KC [Localité 7] [X] de leurs demandes, comme étant injustifiées.

La SCI DGISMD et la société KC [Localité 7] [X], qui succombent en leurs prétentions, seront tenues aux dépens de l'instance.

Enfin, la SCI DGISMD sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS