TJ 97411, 25 août 2026, RG 24/02103

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/02103 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYGD

NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL DU 25 AOUT 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [G] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Société MVS (SARL immatriculée au RCS de saint denis sous le numéro 524 460 177, exerçant sous l’enseigne ORPI)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [N] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Nawal BEIKRIT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

Madame Isabelle SOUNDRON, greffière lors des débats
Madame Magalie MOLLY, greffière lors du prononcé

****

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Mai 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 25 Juin 2026, et la mise à disposition du jugement au 25 Août 2026.
JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Août 2026 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

****

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Me Nawal BEIKRIT
Maître Iqbal AKHOUN
Maître Laurent PAYEN

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte rédigé par la SARL MVS, agent immobilier exerçant à l’enseigne ORPI, le 13 décembre 2023, Monsieur [O] et Madame [A] ont conclu un compromis de vente portant sur l'achat d'une maison d’habitation sise [Adresse 3], à [Localité 3], au prix de 260.000 euros, avec Monsieur [U].

Le compromis contenait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard le 13 avril 2024 et prévoyait que le chemin d’accès au bien vendu devra faire l’objet de la création d’une servitude de passage avant l’acte authentique. La vente devait être réitérée au plus tard le 13 mai 2024.

Le 2 mai 2024, Monsieur [O] et Madame [A] mettaient Monsieur [U] en demeure d’avoir à comparaître pour signer l’acte de vente le 13 mai 2024. Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est dans ce contexte que les consorts [O]/[A] ont assigné Monsieur [U] et la SARL MVS devant ce tribunal afin d’obtenir la résolution judiciaire du compromis de vente, l’indemnisation des préjudices subis et le versement de la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 04 juin 2025, les consorts [O]/[A] demandent au tribunal de :

-PRONONCER la résolution judiciaire du compromis de vente aux torts de Monsieur [U] et de la SARL MVS ;
-CONDAMNER Monsieur [U] et la SARL MVS à leur payer les sommes suivantes :
* 26.000 euros au titre de la clause pénale ;
* 20.000 euros au titre de la perte de chance ;
* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent, au visa des articles 1103, 1228, 1589 et 1231-7 du code civil, que les défendeurs ont manqué à leurs engagements contractuels en ce que, d'une part, le vendeur a manqué à son devoir d’information pré-contractuelle et fait preuve de réticence dolosive en leur faisant croire que la création d’une servitude de passage constituait une simple formalité, pour leur dire, après plusieurs mois, que la villa resterait enclavée. Ils estiment également que son refus de réitérer l’acte de vente est fautif.

D'autre part, ils reprochent à l’agent immobilier d’avoir diffusé une fiche commerciale mensongère en ce qu’elle taisait l’état d’enclavement de la villa et l’absence de servitude de passage.

En réponse au moyen tiré de leur négligence fautive, ils répliquent que leur demande de prêt a été retardée en raison des délais d’instruction bancaire et indiquent avoir transmis l'offre de prêt dès sa signature.

Ils s’estiment donc bien fondés à demander le paiement de la somme fixée contractuellement à titre de pénalité, et l’indemnisation du préjudice subi par la perte de chance de faire l’acquisition d’une villa qui concrétisait la réalisation d’un projet familial.

Ils demandent enfin le remboursement des frais prélevés dans le cadre du contrat d’assurance souscrit dans l’offre de prêt immobilier.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [U] demande au tribunal de :

- Débouter purement et simplement les requérants de leurs demandes,
- Condamner la SARL MVS à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
- Condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable aux acquéreurs en raison de leur négligence fautive dans la constitution de leur dossier bancaire et en raison du défaut de règlement de la provision due au notaire.

Il prétend que la défaillance des acquéreurs dans la réalisation des conditions suspensives rendait le compromis de vente caduque, de sorte que la question de la servitude n'a plus d'objet.

Il conteste l’état d’enclavement de la maison qui était accessible par deux accès et affirme que les acquéreurs savaient, dès la signature du compromis, qu’il fallait créer une servitude de passage qui n’a pas pu se faire en raison de l’absence d’accord des voisins.

Il s’oppose aux demandes présentées au titre de la clause pénale et conteste la perte de chance d’acquérir la villa alléguée par les requérants qui avaient exprimé, dès le 19 avril 2024, leur volonté de renoncer à cet achat.

À titre reconventionnel, il affirme subir un préjudice du fait de la non réalisation de la vente de sa villa alors qu’il s’était engagé à acquérir un autre bien et sollicite, au visa de l’article 32-1 du Code civil, des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 octobre 2025, la SARL MVS demande au tribunal de :

-Débouter purement et simplement les parties de leurs demandes,
-Condamner les consorts [O]/ [A] in solidum à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile avec distraction au profit de Maître PAYEN,
-Condamner les mêmes sous le même lien de solidarité aux entiers dépens.

Elle s’en rapporte sur la demande de résolution judiciaire du compromis de vente et sur la demande présentée au titre de la clause pénale en s’estimant tiers au contrat. Elle considère néanmoins que ces demandes sont infondées puisque l’absence de réitération de la vente résulte de l’absence de réalisation d’une condition suspensive, non imputable aux parties.

Elle fait valoir qu’elle n’a aucun lien contractuel avec les acquéreurs qui échouent à démontrer que sa responsabilité civile délictuelle est engagée ; elle indique qu’une annonce publicitaire constitue un document commercial n’ayant aucune valeur juridique et contractuelle et que son obligation d’information et de conseil constituent des obligations de moyens et non de résultat.

Elle estime n'avoir commis aucune faute et ajoute que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’engagement du vendeur de créer une servitude de passage et savaient qu’il existait un aléa quant à la constitution de cette servitude ; elle conteste leur avoir indiqué que la servitude de passage avait déjà été créée ou qu’elle serait créée avec certitude et conteste l’état d’enclavement du bien qui disposait de deux entrées parfaitement fonctionnelles.

Elle s’étonne des manœuvres des consorts [O]/[A] qui invoquent toute une série de griefs incompréhensibles alors qu’ils ne souhaitaient plus acquérir le bien de Monsieur [U] dès le 19 avril 2024.

Elle rappelle qu’ils ont eu la possibilité d’acquérir le bien en l’état ce qu’ils ont refusé. Elle conteste la perte de chance alléguée et s’oppose à l’appel en garantie formulé par Monsieur [U].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rectifie l’orthographe du nom du requérant, mentionné parfois dans le dossier comme étant Mr [O] alors que sa carte d’identité mentionne [W] [O].

Sur la résolution judiciaire du compromis de vente

Le compromis notarié de vente prévoit en page trois : « le chemin d’accès au bien vendu devra faire l’objet de la création d’une servitude de passage avant l’acte authentique ». Il prévoit également une condition suspensive d’obtention du prêt par les acquéreurs pour le 13 avril 2024 au plus tard.

L’acte prévoit également en page 14 une clause pénale rédigée ainsi :
« ( …) / à défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
• invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 26 000 €,
• ou poursuivre en justice la réalisation de la vente »

Les consorts [O]/[A] ont signé ce compromis de vente en sachant que le vendeur devait créer une servitude de passage avant la réitération de l’acte authentique. Cette création constituait, de facto, une condition suspensive qui avait été acceptée par les parties.

Ils savaient, par conséquent, qu’il existait un risque que cette servitude de passage ne puisse être créée puisqu’elle était subordonnée à l’accord des riverains. Cet accord n’ayant pas été donné, la servitude n’a pu être créée, ce dont ils ont été informés par l’agent immobilier dès le 19 avril 2024.

Il apparaît également qu’en dépit de cet élément, les acquéreurs ont conservé la possibilité d’acquérir le bien en l’état, option qu’ils ont refusé.

Il se déduit de ce rappel des faits que le seul défaut de réalisation de cette condition suspensive rendait le compromis caduque de plein droit sans qu’il soit besoin de faire constater sa résolution judiciairement.

Partant les consorts [O]/[A] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur la clause pénale et la demande indemnitaire des consorts [O]/[A]

Sur les manquements contractuels de Monsieur [U]

A la lecture de leurs conclusions quelque peu confuses, les requérants imputent au vendeur un dol et un manque de transparence alors qu’ils connaissaient la configuration du bien dont l’état d’enclavement allégué et contesté par les défendeurs qui affirment, sans être contredits, que le bien disposait de deux accès distincts, n'est pas établi.

Ils savaient également que la vente était, notamment, subordonnée à la création d'une servitude de passage qui a échoué pour des raisons indépendantes de la volonté du vendeur.

En l'état, il n’y a eu aucune dissimulation de la part du vendeur.

Il est enfin établi qu’ils ont renoncé, dès le 19 avril 2024, à poursuivre l’achat.

Partant, ils peuvent difficilement faire grief au vendeur d’avoir refusé de comparaître pour signer l’acte authentique alors même qu’ils savaient que le compromis était caduque et qu’ils ne voulaient plus acheter ce bien.

Les demandeurs, qui échouent à établir la réalité des manquements allégués, seront donc déboutés de leurs demandes en paiement de la clause pénale.

Pour ces même motifs, ils seront déboutés de leur demande en réparation d’une perte de chance qui est manifestement inexistante.

Sur les manquements de la SARL MVS

A la lecture de leurs développements confus, il faut comprendre que les acquéreurs recherchent - sans préciser le fondement de leur demande - la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier pour avoir publié «  une  publicité mensongère  qui faisait abstraction de l’absence de servitude de passage et de l’état d’enclavement de la villa ».

Outre le fait que l’enclavement allégué n’est pas démontré par les requérants, leurs critiques sont inopérantes puisque la fiche commerciale diffusée par la SARL MVS n’a aucune valeur contractuelle.

Enfin, il peuvent difficilement affirmer que « s’ils avaient été informés que la servitude de passage pouvait être un élément bloquant pour la vente, ils n’auraient jamais signé le compromis de vente », alors qu'ils ont signé le compromis en toute connaissance de cause.

Les demandeurs, qui échouent à établir la réalité des manquements allégués, seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SARL MVS.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Monsieur [U] sollicite la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1304-3 du Code civil en affirmant avoir perdu une chance d’acquérir un autre bien en raison de la négligence fautive des acquéreurs dans la réalisation de leurs obligations contractuelles.

Sans qu’il soit besoin d’examiner l’éventuelle négligence des acquéreurs dans la constitution de leur demande de prêt bancaire, cette demande sera rejetée puisque le compromis était caduc de par le seul défaut de création de la servitude de passage susmentionnée.

Monsieur [U] sollicite également une indemnité de 5.000 € pour procédure abusive en affirmant que cette procédure est destinée à le nuire et ne tend qu’à obtenir le versement d’une somme importante sans justifier de la moindre faute.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est constant que le caractère abusif n’implique pas, pour être établi, que soit caractérisée l’intention de nuire.

En l'espèce, il est établi que la demande de résolution judiciaire du compromis est inutile et que la demande en paiement de la clause pénale, motivée par une analyse volontairement déformée des faits, est injustifiée.

Cette procédure abusive, qui a notamment contraint les défendeurs à se défendre de faits qui ne reposent sur aucun argument sérieux, justifient la condamnation des consorts [A]/[O] à payer à Monsieur [U] une indemnité de 2.000 €.

Ils seront également condamnés in solidum à payer une amende civile de 1.000 €.

Sur les mesures de fin de jugement

Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer à chaque défendeur la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS