TJ 97411, 25 août 2026, RG 26/00185

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 26/00185 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HND6

NAC : 72A

JUGEMENT CIVIL DU 25 AOUT 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic CITYA [Localité 1] SARL, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 524 247 053
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : SARL CITYA [Localité 1] (Syndic)

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M] [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 Avril 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 10 avril 2026, et la mise à disposition du jugement au 13 mai 2026, prorogée au 15 juin 2026 puis au 25 août 2026.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

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Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Maître Thibaut BESSUDO

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [O] est propriétaire des lots 0046 et 0009 de la résidence [Etablissement 1] située au [Adresse 2] à [Localité 5] (974).

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [J] [O].

La mise en demeure de payer qui lui a été adressée le 24 juillet 2025 n’a pas été suivie d’effet.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], située [Adresse 6] à SAINTE-CLOTIDLE (97490), représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 1], a fait assigner Monsieur [O] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion afin notamment d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 12 025,75 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2 décembre 2025.

Aux termes de ses conclusions enregistrées le 10 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la juridiction de :

-CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 12 025,75 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2 décembre 2025, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juillet 2025,

-CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 810,10 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 23 janvier 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,

-CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

-CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,

-ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] fait valoir que Monsieur [J] [O] est propriétaire de deux lots de copropriété dans la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 6] à [Localité 6], et qu’il est débiteur de charges de copropriété pour la période du 01 avril 2016 au 01 décembre 2020, puis du 01 janvier 2021 au 01 décembre 2025, d’un montant de 12 025,75 euros. Elle rappelle, à cet égard, qu’il avait déjà été condamné par jugement du 14 décembre 2015 à verser la somme de 5213,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au 12 juin 2015, et que la mise en demeure déposée le 24 juillet 2025 est restée sans effet utile.

Monsieur [J] [O], partie défenderesse assignée par procès-verbal de vaines recherches, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] n’a pu être cité ni à personne, ni à domicile, ni à étude, le commissaire de justice ayant dressé un procès- verbal de recherches infructueuses, établi en application de l’article 659 du code de procédure civile.

À cet égard, il est rappelé que, sur place, à l’adresse indiquée, son nom ne figure ni sur l’interphone, ni sur les boîtes aux lettres, et que les services postaux n’ont pas pu orienter le commissaire de justice, les recherches effectuées sur l’annuaire électronique étant demeurées vaines.

Les prescriptions du code de procédure civile ayant été respectées, le tribunal est régulièrement saisi et la procédure est réputée contradictoire.

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : « Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le demandeur, et notamment des procès- verbaux des assemblées générales versés aux débats - ceux des 15 juin 2017, 9 août 2018, 25 avril 2019, 2 juillet 2020, 6 avril 2021, 15 juin 2022, 23 mai 2023, 30 septembre 2024 et 29 avril 2025 -, du relevé de propriété délivré le 2 juillet 2017, ainsi que des appels de fonds émis pour la période allant de juillet 2015 à juin 2025, que Monsieur [J] [O] est propriétaire des lots 0046 et 0009 de la résidence pour [Etablissement 1], située [Adresse 6] à [Localité 6], lots respectivement affectés de 169/10 000 et de 20/10 000 de tantièmes dans la copropriété.

Les procès- verbaux d’assemblée générale révèlent, d’une part, l’approbation successive des comptes de la copropriété et la fixation des budgets prévisionnels pour chaque exercice, et, d’autre part, la réalisation de divers travaux dans les parties communes, tels que le remplacement de la porte du local poubelle, des travaux de peinture, l’installation d’une téléalarme dans l’ascenseur, le remplacement du moteur de la VMC, le pompage et le nettoyage du séparateur d’hydrocarbure, ainsi que la réfection de terrasses. Ces travaux, ainsi que les honoraires de syndic approuvés à cette occasion, ont été financés par des appels de fonds prévisionnels répartis au prorata des tantièmes de chaque lot, conformément à la clé de répartition.

Dans ce contexte, les charges de copropriété réclamées à Monsieur [J] [O] portent sur la période du 01 avril 2016 au 01 décembre 2020, puis du 01 janvier 2021 au 01 décembre 2025. Le relevé de compte produit par le syndicat fait apparaître un solde de charges de copropriété dû par le défendeur de 14 835,85 euros pour la période du 01 juillet 2015 au 01 octobre 2025, les montants ne s’imputant pas tous aux exercices visés par la demande. La partie demanderesse limite, en revanche, sa prétention à la somme de 12 025,75 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées pour les périodes précitées, lesquelles se situent dans la fourchette des impayés objectivement constatés et sont corroborées par les appels de fonds produits aux débats.

À ce titre, eu égard à l’absence de contestation sérieuse de la part du défendeur quant à la régularité de ces charges, à la cohérence entre les comptes de copropriété approuvés, les travaux votés et le relevé de compte, les seules charges pouvant être imputées à Monsieur [J] [O] s’élèvent ainsi à la somme de 12 025,75 euros pour les périodes retenues.

Il est à noter que la mise en demeure délivrée le 24 juillet 2025, adressée par lettre recommandée et l’invitant à régulariser ses charges de copropriété, est revenue pli avisé et non réclamé et est restée infructueuse au terme du délai de trente jours.

Il est enfin rappelé qu’une assemblée générale de copropriété, à la date du 2 juillet 2020, a adopté une résolution autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots de Monsieur [J] [O].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [O] à payer la somme de 12 025,75 € au titre des arriérés de charges de copropriété impayées, cette somme étant réactualisée au jour de la décision et produisant intérêts au taux d’intérêt légal applicable aux autres cas, soit 2,76%, à compter du 24 juillet 2025.

2. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

En l’espèce, l’activité du syndic en vue de la mise en recouvrement des charges dues par un copropriétaire constitue un acte d’administration courante de la copropriété, relevant de ses fonctions de base. Les frais de recouvrement ne sont donc nécessaires au sens de l’article 10- 1 que s’ils sortent de cette gestion courante, traduisent des diligences réelles, inhabituelles et effectivement utiles pour obtenir le paiement d’une créance justifiée, et interviennent après une mise en demeure régulière.

À cet égard, il y a lieu d’écarter l’ensemble des sommes antérieures à la mise en demeure du 24 juillet 2025, qui ne correspondent qu’à la constitution et au suivi administratif du dossier et non à des diligences de recouvrement nécessaires imputables au seul copropriétaire défaillant.

En revanche, seules les dépenses strictement liées à la mise en demeure du 24 juillet 2025 peuvent être regardées comme des frais de recouvrement au sens de l’article 10- 1. Ainsi, les seuls frais pouvant être mis à la charge de Monsieur [J] [O] s’élèvent à la somme de 45,60 euros, correspondant au coût de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juillet 2025, montant fixé au contrat type de syndic du 24 avril 2025 versé aux débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce les retards de paiements, chroniques et anciens, du défendeur conduisent à le condamner à verser la somme de 1.000 euros au requérant qui supporte nécessairement des difficultés de trésorerie de la copropriété.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

En l’espèce, la partie défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1 500 euros au demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS