TJ 81004, 7 août 2026, RG 25/02262

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 07 Août 2026
DOSSIER N° : 25/02262 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EH5V
NAC : 56C
AFFAIRE : [F] [I], [C] [Y] épouse [I] C/ S.A.S.U. CASTRES DIAGNOSTICS IMMOBILIER, S.A. GAN ASSURANCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [F] [I]
né le 23 Janvier 1988 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Mme [C] [Y] épouse [I]
née le 16 Juin 1990 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S.U. CASTRES DIAGNOSTICS IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante

S.A. GAN ASSURANCES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emilie DELHEURE, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 13 Mai 2026
Débats tenus à l'audience du : 02 Juin 2026
Jugement mis en délibéré le 05 Août 2026, prorogé et prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Août 2026

Exposé du litige :

Suivant acte en date du 12 septembre 2023, M. [F] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] ont acquis des époux [D] un immeuble à usage d’habitation avec terrain situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Préalablement à la vente, les propriétaires avaient fait réaliser un dossier technique, comprenant notamment l’état termites, auprès de la Sasu Castres Diagnostics Immobilier assurée auprès de la Sa Gan Assurancces (Sa Gan par la suite).

Le rapport, remis le 30 mars 2023, a conclu à l’absence de termites et autres agents de dégradation biologique du bois au jour de la visite, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du bien.

Par suite de la prise de possession du bien et dans le cadre de travaux d’entretien, les époux [I] ont observé la présence de termites sur leur propriété et ont sollicité l’entreprise [J], laquelle a confirmé cet état de fait.

Par ordonnance en date du 28 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi a fait droit à la demande d’expertise des époux [I] et a désigné M. [K] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 21 décembre 2025.

Par acte en date des 24 décembre 2025 et 7 janvier 2026, les époux [I] ont fait assigner la Sasu Castres Diagnostics Immobiliers et la Sa Gan devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’indemnisation de leurs préjudices.

La Sasu Castres Diagnostics Immobilier, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 mai 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2026 puis mise en délibéré au 5 août 2026 puis prorogé au 7 août 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 avril 2026, les époux [I] demandent au tribunal de :
- débouter la Sa Gan de ses demandes,
- juger que la Sasu Castres Diagnostics Immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard,
- condamner in solidum la Sasu Castres Diagnostics Immobilier et la Sa Gan à leur payer la somme de :
* 97 147,30 euros TTC au titre des préjudices matériels relatifs aux travaux de réparation, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 en vigueur au mois de décembre 2025, date du dépôt du rapport d’expertise,
* 4 860 euros au titre de préjudices immatériels consécutifs,
* 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner les mêmes in solidum aux paiement des frais d’expertise chiffrés à la somme de 2 978,22 euros TTC outre les dépens de la présente instance ainsi que ceux afférents à la procédure de référé, dont distraction au profit de Me Philippe Reynaud sur ses affirmations de droit,
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 mai 2026, la Sa Gan demande au tribunal de :
- juger que la Sasu Castres Diagnostics Immobilier engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [I],
- juger que le coût des travaux de reprise doit être retenu avec une vétusté à hauteur de 80%,
- fixer en conséquence le préjudice des époux [I] comme suit :
* 3 685 euros au titre du traitement anti-termites,
* 17 578,80 euros au titre des travaux de réparation,
- déclarer la Sa Gan recevable à opposer aux époux [I] la franchise de 1 000 euros stipulée à la police souscrite par la Sasu Castres Diagnostics Immobilier auprès d’elle,
- ramener à de plus justes proportions la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Les époux [I] recherchent la responsabilité délictuelle de la Sasu Castres Diagnostics Immobilier en raison des fautes qu’il a commises lors du diagnostic réalisé dans le cadre de la vente de l’immeuble qu’ils ont acquis. Ils lui reprochent de ne pas avoir repéré la présence de termites actifs à moins de 10 mètres de la maison sur toute sa périphérie ainsi que dans la terrasse et l’ossature en bois de la piscine, comme relevé par l’expert, alors que l’infestation daterait de la fin 2022 voire antérieurement.

La Sa Gan, assureur du diagnostiqueur, ne conteste pas l’existence de cette faute.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L 271-4 3°du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique comprend l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L126-24 du même code.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées, notamment par la norme NF P03-201 aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.
En l’espèce, l’expert a constaté la présence d’indices d’infestations de termites dans le jardin tout autour et à moins de 10 mètres de la maison ainsi que dans la terrasse et dans l’ossature bois de la pisicine. Il fait également état de la présence de champignons de pourritures fibreuses dans la terrasse et dans l’ossature bois de la piscine. L’expert a estimé que l’infestation pouvait dater de la fin 2022 voire antérieurement.
L’expert considère que les indices d’infestation des termites étaient visibles au jour du diagnostic réalisé par la Sasu Castres Diagnostics Immobilier ainsi que la présence de champignons de pourritures fibreuses. L’expert précise que les désordres qu’il a relevés portent atteinte à la structure de la terrasse et de la piscine qui ne doivent pas être utilisés.

La faute de la Sasu Castres Diagnostics Immobilier, qui n’a pas relevé les indices d’infestation des termites et de champignons de pourritures fibreuses qui étaient visibles au jour de son diagnostic, est donc établie. La Sasu Castres Diagnostics Immobilier est donc responsable des dommages subis par les époux [I] sur le fondement de l’article 1240 du code civil dès lors que ces derniers, en tant qu’acquéreurs de l’immeuble, sont tiers au contrat liant le diagnostiqueur au vendeur de l’immeuble.

Sur l’indemnisation :

Les époux [I] réclament la somme de 97 147,30 euros TTC telle qu’estimée par l’expert pour la remise en état du jardin, la reprise de la terrasse et de l’ossature en bois et le remboursement du traitement appliqué contre les termites.
Ils s’opposent à l’application d’un coefficient de vétusté, comme réclamé par l’assureur, aux motifs que cela ne leur permettrait pas d’être intégralement indemnisés de leur préjudice, que la terrasse et la piscine étaient fonctionnels lorsqu’ils ont acquis le bien immobilier, que la nécessité de les remplacer ne résulte que de la faute du diagnostiqueur et qu’ils ont droit à une reconstruction dans les règles de l’art de la terrasse, laquelle doit avoir des fondations adaptées lors même que celles-ci n’existaient pas auparavant. Ils soulignent que les désordres affectant les canalisations n’ont pas de lien avec les désordres nés de la présence des termites de sorte que leur droit à indemnisation ne peut pas être réduit.

La Sa Gan ne discute pas les frais engagés par les époux [I] pour traiter l’infestation de termites mais considère que leur préjudice matériel doit être limité en raison de la vétusté de la piscine hors sol à ossature bois qui était en fin de vie pour avoir été acquise en 2008. Elle mène le même raisonnement s’agissant de la terrasse en bois dégradée par un champigon dont le développement a été acceléré par les fuites et défauts des évacuations des eaux pluviales situées sous la terrasse. Elle soutient que les époux [I] doivent être replacés dans l’état d’une pisicine et d’une terrasse en bois en fin de vie de sorte qu’un coefficient de vétusté de 80% doit être appliqué. Elle critique également le devis sur lequel l’expert s’est fondé en ce qu’il prévoit des fondations et une étude de sol alors que la terrasse actuelle ne repose sur aucune fondation et que la piscine présentait déjà un fluage important au moment de l’acquisition par les époux [I], ce dont ils avaient parfaitement connaissance. Elle en déduit que l’indemnisaton des époux [I] ne peut pas dépasser la somme totale de 17 578,80 euros, soit 3 149 euros au titre du remplacement de la piscine et 14 429,80 euros au titre du remplacement de la terrasse après prise en compte du coefficient de vétusté.

Sur ce,

Le principe de réparation intégrale impose de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de réalisation du dommage, sans perte ni profit pour elle.

L’expert a retenu le devis d’un montant de 3 685 euros TTC au titre du traitement curatif par pièges anti-termites, somme réclamée par les époux [I] à ce titre. Cette somme n’est pas discutée par l’assureur. Elle est justifiée par la nécessité de mettre un terme à la présence de termites. La somme de 3 685 euros doit donc être allouée aux époux [I].

L’expert a considéré que le remplacement de la piscine était inévitable bien que celle-ci ait une durée de service de 15 à 20 ans, s’agissant d’une piscine hors sol à ossature bois achevée en juillet 2008. Il a ainsi retenu que le liner de la piscine avait été changé par les précédents propriétaires, en mai 2022, mais que le contrôle de la piscine réalisé le 24 mars 2025 à la demande des époux [I] avait révélé une absence d’étanchéité du liner en raison de perforations multiples par l’ossature de la piscine. L’expert a estimé que ce changement était nécessaire en raison des dégradations irréversibles présentes sur l’ossature bois de la piscine et dues aux termites et aux champignons de pourriture.

Contrairement à ce que soutient la Sa Gan, aucun coefficient de vétusté ne peut être appliqué au titre du remplacement de la piscine. En effet, les époux [I] doivent être replacés dans la situation qui aurait été la leur sans la survenance du dommage, soit en possession d’une piscine fonctionnelle. En l’espèce, cette piscine n’est plus utilisable en raison des dégradations importantes présentées par le bois qui soutient la structure. Seule la faute de la Sasu Castres Diagnostics Immobilier est à l’origine de ce préjudice dès lors qu’elle aurait dû relever les indices de présence des termites mais également la présence des champignons de pourriture qui constituent des agents de dégradation biologique du bois autre que les termites inclus dans le diagnostic réalisé. Rien ne permet, de surcroît, de considérer que cette pisicine arrivait en fin de service dès lors que le liner avait été remplacé en 2022 et que les perforations relevées sur celui-ci ne sont dues qu’à la dégradation importante du bois de la structure de la piscine. Il en résulte que la somme de 15 745 euros TTC réclamée à ce titre par les époux [I] est justifiée et doit leur être allouée.

L’expert a également considéré que la terrasse et les divers bois des marches et traverses, qui présentent des dégradations irréversibles, devaient être remplacés. Il a retenu le devis présenté par les demandeurs pour un montant de 72 149 euros TTC comprenant la dépose totale de la terrasse et des divers bois, les fondations préalables à la pose de la nouvelle terrasse, la pose de la nouvelle terrasse, des escaliers et des traverses, l’autre devis réalisé par ces derniers à sa demande ayant chiffré des prestations non nécessaires.

Aucun coefficient de vétusté ne peut davantage être retenu en raison de l’absence de fondation soutenant la terrasse actuelle et du traitement en classe 4 du bois la constituant contrairement à ce que soutient la Sa Gan. L’expert, en réponse à un dire de la Sa Gan qui n’a produit aucun devis lors des opérations d’expertise, a indiqué à juste titre que missionné pour décrire les travaux à réaliser pour remédier aux désordres, nous ne pouvons prescrire la réalisation de travaux qui ne respectent pas les règles de l’art. C’est la raison pour laquelle des postes tels que étude de sol et fondations sont nécessaires pour parvenir in fine à une terrasse identique à celle présente à la vente” (p. 33 du rapport d’expertise).

Il en résulte que la somme de 72 149 euros TTC doit être allouée aux époux [I] pour la réfection de la terasse, des marches et des traverses.

Ils réclament également la somme de 5 586,30 euros TTC pour la remise en état du jardin selon l’estimation réalisée par l’expert. Cette somme est justifiée dès lors que les travaux sur le devant et le côté de la terrasse vont impacter le jardin, nécessitant leur remise en état selon les explications données par l’expert (p.28 du rapport d’expertise).

L’indemnisation du préjudice matériel des époux [I] s’élève donc à la somme totale de 97 165,30 euros (3 685 + 15 745 + 72 149 + 5 586,30). Toutefois, ces derniers ne réclament que la somme de 97 147,30 euros TTC, somme à laquelle la Sasu Castres Diagnostics Immobilier et la Sa Gan doivent être condamnées in solidum, la Sa Gan ne contestant pas devoir sa garantie. Cette somme doit être indexée sur l’évolution de l’indice BT 01à compter du 21 décembre 2025, date du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’au jugement.

Sur le préjudice de jouissance :

Les époux [I] réclament la somme de 4 860 euros à ce titre en ce que l’accès à la piscine et la terrasse leur ont été interdit par l’expert en mai 2025 et que la piscine n’était plus utilisable depuis août 2024 de sorte qu’ils ont subi une privation significative et prolongée de ces éléments d’équipement.

La Sa Gan qui rappelle que les époux [I] ont calculé ce préjudice sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1 800 euros pour la maison et d’un pourcentage de 20% pour la terrasse et la piscine soutient qu’un taux de 10% apparaît plus adéquat, que l’utilisation de ces aménagements s’étend sur 4 mois par an de sorte que la somme qu’elle offre pour l’absence d’utilisation de ces équipements pour 2025 et 2026 se chiffre à 1 440 euros.

Contrairement à ce qu’affirment les époux [I] sans le démontrer, leur préjudice de jouissance n’a débuté qu’en mai 2025 et non en août 2024, lorsque l’expert leur a interdit l’utilisation de la terrasse et de la piscine pour des raisons de sécurité. La piscine et la terrasse l’entourant ne sont utilisées que durant la période estivale de sorte que leur préjudice de jouissance est limité aux deux périodes estivales 2025 et 2026. Celui-ci doit être fixé sur la base de 10% de la valeur locative mensuelle d’un montant de 1 800 euros d’une maison similaire de sorte que la somme de 1 440 euros (1 800 x 0,10 x 8 mois) offerte par la Sa Gan doit leur être allouée. La Sasu Castres Diagnostics Immobilier et la Sa Gan doivent doivent donc être condamnées in solidum à leur verser cette somme de 1 440 euros au titre de leur préjudice immatériel.

Sur la franchise :

L’article L 112-6 du code des assurances précise que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, la Sa Gan doit être autorisée à opposer aux époux [I] et à son assurée, la Sasu Castres Diagnostics Immobilier, la franchise prévue au contrat d’assurance de 10% du montant des indemnités dues avec un minimum de 250 euros et un maximum de 1 000 euros, soit 1 000 euros en l’espèce eu égard au montant des indemnités allouées.

Sur les dispositions de fin de jugement :

La Sasu Castres Diagnostics Immobilier et la Sa Gan, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé et les frais d’expertise judiciaire, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les époux [I] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. La Sasu Castres Diagnostics Immobilier et la Sa Gan seront donc tenues in solidum de leur payer la somme globale de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :