TJ 75056, 31 août 2026, RG 26/53977

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/53977 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCZE6

N°: 9- LF

Assignation du :
20 Mai 2026

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
+ 1 CCC à l’expert :
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 août 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. ARCADES PARTICIPATIONS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS - #R0146

DEFENDERESSE

La S.C.I. FACTORIMM
[Adresse 2]
C/O Groupe Villa
[Localité 3]

représentée par Maître Clarisse DUHAU, avocat au barreau de PARIS - #G0108

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société ARCADES PARTICIPATIONS est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 26 février 2016, elle a donné à bail commercial ces locaux à la société FURSAC, notamment des locaux au 1er étage, constituant les lots de copropriété n°12 et 13. Le lot n°13 est contigu à des locaux constituant le lot n°14, appartenant alors à l’indivision [S], que la société FURSAC louait également.

La société FURSAC a donné congé à la société ARCADES PARTICIPATIONS, et a restitué les locaux le 22 décembre 2025.

Par acte authentique du 13 mars 2026, la société SCI FACTORIMM est devenue propriétaire du lot n°14.

Par courrier du 14 avril 2026, reprochant à la société SCI FACTORIMM d’avoir déplacé une cloison du 1er étage et par conséquent d’empiéter sur la propriété de la société ARCADES PARTICIPATIONS, cette dernière a mis en demeure la société SCI FACTORIMM de remettre en état les locaux.

C’est dans ces conditions que par acte du 20 mai 2026, la société ARCADES PARTICIPATIONS a fait assigner la société SCI FACTORIMM devant le juge des référés afin de demander :
A titre principal, la condamnation de la société SCI FACTORIMM, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à exécuter les travaux nécessaires à la remise en état du lot n°13,A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, en mettant la rémunération de l’expert à la charge de la défenderesse,En tout état de cause, la condamnation de la société SCI FACTORIMM à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 9 juillet 2026, la société ARCADES PARTICIPATIONS a maintenu les termes de son assignation.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société SCI FACTORIMM a demandé au juge des référés de :
Rejeter les demandes de la société ARCADES PARTICIPATIONS,Ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre-expert, en mettant les provisions à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la demanderesse,Condamner la société ARCADES PARTICIPATIONS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
A l’audience les parties ont convenu, en cas d’expertise judiciaire, qu’un partage de la consignation pourrait être une solution raisonnable.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026, date de la présente ordonnance.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré une note relative à la proposition d’un expert judiciaire. Aucune note n’a été communiquée dans le délai prévu.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale de remise en état :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce, la société ARCADES PARTICIPATIONS soutient que la société SCI FACTORIMM a modifié les cloisons séparant leurs lots, de telle sorte qu’elle s’est appropriée une partie du lot appartenant à la demanderesse, ce qui constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant des travaux de remise en état.

La société défenderesse s’oppose à cette demande en soutenant que rien ne permet d’établir la consistance initiale exacte des lots, de telle sorte qu’en l’état aucun empiétement n’est démontré.

Les différentes pièces produites permettent de relever les éléments suivants :
Le bail signé en 2016 entre la société ARCADES PARTICIPATIONS et la société FURSAC désigne les locaux du 1er étage de la façon suivante : « à l’entresol : un local en façade […] comprenant 6 pièces d’une superficie approximative de 107 m2 » - il ne fait pas référence à la destination des pièces et à un éventuel WC,Un état des lieux réalisé par commissaire de justice le 25 février 2016, dans le cadre de ce bail, décrit cependant une pièce au 1er étage, accessible depuis la « salle 1 », comme des « toilettes »,Un procès-verbal de constat a été réalisé le 23 décembre 2025 à la demande de la société ARCADES PARTICIPATIONS, mais ne décrit pas le 1er étage,Un courriel du 19 janvier 2026, rédigé pour le compte de la société SCI FACTORIMM alors sous promesse de vente, fait état des travaux réalisés par la société FURSAC pendant le bail pour unifier les lots n°13 et 14, et se plaint de ce que les travaux réalisés avant son départ par l’ancien locataire pour séparer à nouveau les lots ne respectent pas les limites résultant du plan de copropriété ; la société SCI FACTORIMM soutient que le lot n°13 empiète sur le lot n°14 qu’il va bientôt acquérir, et propose de faire réaliser des travaux pour remettre en conformité la cloison séparative,Le 7 avril 2026, un courriel du géomètre de la société ARCADES PARTICIPATIONS indique qu’une partie du local, le « WC figurant sur les anciens plans du premier étage », a été « intégrée par le voisin »,L’acte de vente du 13 mars 2026 précise expressément (page 14) que « les ouvertures existantes entre les deux lots 13 et 14 ont été refermées par la société FURSAC, sans consultation du vendeur et sans validation préalable d’un plan, et sans qu’il soit établi que ce recloisonnement respecte la configuration initiale résultant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. […] il existe une incertitude quant à la délimitation exacte des lots numéros 13 et 14 […] les WC actuellement situés dans le lot n°13 pourraient en réalité se trouver dans l’emprise du lot numéro 14 »,Dans un procès-verbal de constat du 1er juillet 2026 réalisé dans le lot n°14 appartenant à la société SCI FACTORIMM, le commissaire de justice constate qu’il n’y a pas de WC à l’emplacement indiqué sur le plan versé à l’appui de l’assignation, mais « deux ouvertures murées entre les deux lots ».
Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il est établi que l’ancien locataire des lots n°13 et 14 avait unifié ces lots, et a ensuite reposé une ou plusieurs cloisons pour les séparer à nouveau, avant de quitter les lieux.

Ces travaux ont vraisemblablement été menés sans discussion préalable et contradictoire avec les propriétaires des lots concernés, et il existe aujourd’hui une difficulté sur la délimitation des lots, en particulier autour de l’emplacement d’un ancien WC situé au 1er étage, en zone mitoyenne des deux lots. Mais aucune des pièces produites, souvent contradictoires, ne permettent d’établir quelle est la séparation exacte des lots, et donc dans quel état devraient être remises les cloisons du 1er étage.

Ainsi, à ce stade, aucun empiètement ne peut être retenu avec l’évidence requise en matière de référé, de telle sorte que la société ARCADES PARTICIPATIONS échoue à prouver l’existence d’un trouble manifestement illicite.

La demande principale de la société ARCADES PARTICIPATIONS sera donc rejetée.

II – Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu'il soit manifestement voué à l'échec, du procès susceptible d'être engagé, mais d'ordonner une mesure d'instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu'il lui suffit pour cela de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d'autrui.

En l’espèce, compte-tenu des éléments décrits ci-dessus, il existe manifestement un litige en germe entre les parties sur la délimitation exacte de leurs lots au 1er étage de l’immeuble litigieux, de telle sorte qu’elles justifient l’une et l’autre d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire qui aura pour but d’établir les éléments techniques permettant de définir cette délimitation, et le cas échéant de prévoir les travaux de remise en état nécessaires.

Il convient de relever que cette mesure, certes demandée d’abord par la société ARCADES PARTICIPATIONS, demanderesse à l’instance, présente un intérêt pour les deux parties, qui témoignent d’une volonté commune de trouver une issue au litige.

Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire, confiée à un géomètre expert, dans les conditions précisées au dispositif de la décision, en indiquant que la consignation sera partagée entre les deux parties, avec autorisation donnée à l’une ou l’autre d’acquitter la totalité en cas de difficulté.

III- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ARCADES PARTICIPATIONS, qui succombe à sa demande principale, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS