TJ 57631, 31 août 2026, RG 25/00036

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD
[Adresse 1]

N° RG 25/00036 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWJ3

Minute n°

ORDONNANCE DE REFERE
du 31 Août 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Suzan OGUZ AKYOL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN
Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L'AUDIENCE PUBLIQUE DU : 18 juin 2026

ORDONNANCE :

Contradictoire, en premier ressort
Prononcée par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026 et signée par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 8 juillet 2020, Monsieur [Z] [I] a consenti à Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2023, Monsieur [Z] [I] a vainement fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 280,63 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 8 juin 2023, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, Monsieur [Z] [I] a fait assigner en référé Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir constater la résiliation du contrat de location, prononcer l’expulsion des locataires et de les voir condamner au paiement des arriérés de loyer et d’une indemnité d’occupation.

Après remises, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2026.

En demande, Monsieur [Z] [I] se réfère à l’audience à ses dernières écritures du 11 mars 2026. Il demande au juge des contentieux de la protection de :
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du contrat de location à effet au 16 août 2023, ;condamner Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [Z] [I] les sommes suivantes :- 3.950,63 euros au titre des loyers et charges impayés,
36.750 euros au titre de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte de 10 euros par jour de retard,900,00 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du 11 mars 2026, jusqu’à la parfaite libération des lieux,3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] entendent voir notamment :
Débouter le demandeur de sa demande d’expulsion des locataires,Condamner le bailleur à remettre le logement en l’état et verser par provision la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,Accorder aux locataires des délais de paiement afin d’apurer leur dette,Suspendre les effets de la clause résolutoire,Débouter le de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation :

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par Monsieur [Z] [I].

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour

non-versement du dépôt de garantie ne produit effet désormais que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Et en tout état de cause, le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cour de cassation – Pourvoi n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

Par ailleurs l’article 7 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer du 16 juin 2023 aurait été intégralement payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de location conclu le 8 juillet 2020 entre Monsieur [Z] [I] et les consorts [U] ont été acquis le 16 août 2023 et ce, conformément aux dispositions du contrat conclu entre les parties.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur arrêté au 11 février 2026 ainsi que des justificatifs de virements bancaires produits par les défendeurs que ces derniers ont réglé la somme mensuelle de 731 euros depuis au moins le mois de janvier 2025, le dernier règlement étant intervenu au mois de juin 2026.

Toutefois, force est de constater que le loyer et l’avance sur charges dus au bailleur s’élève à la somme mensuelle de 891,57 euros (880,56 euros avant le mois d’août 2025).

Par conséquent, il y a lieu de relever que les locataires échouent à démontrer qu’ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les conditions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies, il y a lieu de débouter les défendeurs de leur demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion :

Il sera ainsi constaté que depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 16 août 2023, Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] cause un préjudice à Monsieur [Z] [I] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [Z] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et avances de charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 16 août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux.

S’agissant de la demande d’astreinte assortissant l’indemnité d’occupation, il sera rappelé qu’elle a notamment vocation à s’appliquer en présence d’une résistance caractérisée des débiteurs, mettant le créancier dans l’impossibilité d’obtenir l’exécution du jugement par les voies ordinaires.

En l’espèce, les mesures d’exécution forcée de droit commun apparaissant suffisantes dans un contexte où il n’est pas justifié d’un risque de manœuvres frauduleuses des débiteurs visant à faire obstacle à l’exécution des causes du présent jugement, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire en l’état pour garantir le recouvrement de la créance du demandeur.

Il y a lieu de rejeter la demande sur ce point.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [I] sollicite le paiement de la somme de 3.950,63 euros au titre l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025.

Contrairement à ce qu’exposent les locataires, les règlements opérés par la CAF au titre du mois de novembre 2024 (500 euros) et décembre 2024 (168 euros) figurent bien au décompte actualisé du bailleur au titre des mois de décembre 2024 (500 euros) et de janvier 2025 (168 euros).

Les défendeurs ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 3.950,63 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécuté de bonne foi.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Par ailleurs, le décret n° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent impose que le logement donné à bail réponde aux caractéristiques suivantes tenant notamment à la conformité et au bon état de fonctionnement des appareils de branchement, d’électricité, de gaz ou de production d’eau chaude.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de rendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 énumère les réparations à la charge du locataire, à savoir les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. En particulier, il revient au locataire de prendre à sa charge, s’agissant des éléments de chauffage, de production d’eau chaude et de robinetterie :
Le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;Le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.En l’espèce, et s’agissant tout d’abord du radiateur posé au sol, les causes du décrochage étant inconnues, il ne peut constituer à lui seul, un point d’indécence visé au décret susvisé et ce d’autant que les locataires ne justifient pas avoir alerté le bailleur sur ce point.

Plus généralement, les photos produites par les défendeurs, outre le fait qu’elles soient non datées et non circonstanciée, ne sont pas complétées d’éléments probants tels qu’un constat de commissaire de justice. Partant, elles sont insuffisantes à démontrer le caractère indécent du logement.

S’agissant de la chaudière, il ressort des éléments produits par les parties que cette dernière a connu à partir de l’année 2023 des dysfonctionnements ayant nécessité l’intervention de prestataires de service les 27 janvier 2023, le 12 février 2024 et le 17 avril 2024 et ce aux frais des locataires.

Il y a lieu de constater que les fiches d’intervention font état de menues réparations, réglages et remplacement de pièces qui relèvent de l’obligation des locataires visée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987.

En revanche, le bailleur produit un devis en date du 16 mars 2023 établi par la société ENGIE Home Services portant sur des travaux sur la chaudière pour un montant total de 651,76 euros TTC.

Il est inscrit sur le devis de façon manuscrite : « le devis inclut 464,97 euros de réparation charge propriétaire et 186,52 euros (révision charge locataire) ».

Par ailleurs, le demandeur produit un échange d’email avec le gestionnaire du logement par lequel le bailleur indique : « Comme je vous ai dit par téléphone vous effectuez les réparations après les loyers payés ».

Il est ainsi établi, qu’outre les réparations effectuées par les locataires, la chaudière nécessitait des travaux relevant au moins en partie de l’obligation de remise en état du bailleur au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Au même titre que le locataire ne saurait se dispenser du paiement du loyer en cas d’inexécution contractuelle du bailleur, Monsieur [Z] [I] ne pouvait conditionner l’exécution de son obligation de faire toutes les réparations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur, au paiement des loyers par les locataires.

Ce manquement ainsi identifié ouvre droit à indemnisation pour les locataires au titre d’un préjudice de jouissance.

Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] sollicitent l’indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur de la somme forfaitaire 4.000 euros.

Le montant de leur indemnisation sera ramené à la somme plus raisonnable de 500 euros.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à Monsieur [M] [U], Madame [R] [U], Monsieur [X] [U] et Monsieur [W] [U] la somme de 500 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

La procédure, engagée en raison d’impayés locatifs des défendeurs, a par ailleurs révélée des manquements du bailleur à ses propres obligations. Dans ce contexte, il y a lieu de condamner chaque partie à supporter ses propres dépens.

Pour les mêmes raisons, la demande de Monsieur [Z] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige ne justifie pas que l’exécution provisoire soit écartée.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :