TJ 06088, 28 août 2026, RG 26/01395

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01395 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RGWY

Grosse délivrée
à Me GHEZ

Expédition délivrée
à Mme [F] épouse
[H]
à M. [H]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Céline MICHELON, avocate au barreau de NICE

Madame [X], [T], [S] [J] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Céline MICHELON, avocate au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [Z] [F] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [P] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2022, M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L], ont consenti à Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 795 euros, et 25 euros de provisions sur charges.

Un congé pour reprise a été délivré par M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L] aux locataires, Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H], par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 à effet au 19 octobre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L] ont fait assigner Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour reprise donné à Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] ;
- constater l’expiration du bail en date du 19 octobre 2025
- ordonner l'expulsion de Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] ainsi que tous les occupants de son/leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner in solidum Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H], au paiement de la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience du 25 juin 2026, M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation et sollicitent la condamnation solidaire de Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] à leur payer la somme de 1 055,95 euros au titre de la dette locative. Ils s’opposent à tout délai.

Mme [Z] [F] épouse [H], valablement assignée, a comparu à l’audience et conteste le motif du congé ainsi que la dette.
Bien que régulièrement cité à étude, M. [P] [H] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour motif légitime et sérieux :

Aux termes des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois
avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit indiquer le motif allégué. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité et sa légitimité (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988).

A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 années, avec prise d’effet le 20 octobre 2022, pour expirer le 19 octobre 2025 à minuit.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande du bailleur à Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 à effet au 19 octobre 2025, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend le motif allégué suivant : la réalisation de travaux, et notamment des travaux de rénovation globale, à savoir casser le sol pour mettre un carrelage, bouger les cloisons, faire des saignées pour tirer la nouvelle installation d’électricité et aussi celle de plomberie, refaire toutes les évacuations d’eau, créer un WC indépendant, une salle de douche, créer une cuisine entière, changer la totalité des fenêtres et donc casser les encadrements. Il est aussi indiqué que les travaux doivent permettre l’amélioration de la performance énergétique, la mise aux normes techniques et la restructuration complète du logement.

Néanmoins, à l’audience Mme [Z] [F] épouse [H] conteste le motif allégué. A ce titre elle fait état d’une fuite dans le logement et du refus des bailleurs de réaliser des travaux. Elle indique qu’il existe des moisissures dans les chambres.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière.

Le dépôt de plainte du 16 avril 2026 est sans emport sur la caractérisation d’une fraude.

En revanche, Mme [Z] [F] épouse [H] verse d’une part un rapport de recherche de fuite du 21 février 2025 qui constate un dégât des eaux dans les parties communes de l’immeuble, le dégât ayant impacté le local litigieux avec de l’humidité au sol et en bas des murs dans la cuisine. Les professionnels ont pu localiser une fuite d’arrivée d’eau froide approximativement dans le sol de la cuisine.

D’autre part, un second rapport de recherche de fuite du 24 mars 2025 a relevé les réparations effectuées par le propriétaire concernant la fuite sur le réseau d’alimentation d’eau froide. Néanmoins, à cette date une micro fuite était toujours constatée au niveau de la réparation effectuée par le propriétaire. Il est également noté une anomalie d’étanchéité au niveau de la surverse et des rosaces du mitigeur de la baignoire.

Le 21 mars 2025, l’inspecteur de salubrité du service Hygiène Publique de la ville de [Localité 5] a constaté l’absence d’amenée d’air frais en partie basse et d’évacuation d’air vicié en partie haute de la pièce de vie équipée d’un coin cuisine, ainsi que l’absence d’évacuation d’air vicié en partie hausse dans la salle d’eau, favorisant le développement de moisissures.

Ainsi, il apparaît que le local litigieux a subi des dégradations relativement importantes à la suite d’une fuite, mais que des travaux d’améliorations sont envisagés par le bailleur qui n’apparaissent pas superflu et permettent également de répondre à la mise en demeure de la ville de [Localité 5]. De tels travaux doivent nécessairement entraîner une reprise totale du bien loué.

Au demeurant, le bailleur est en droit d'améliorer l'immeuble dont il est propriétaire et de l'adapter à une situation économique, notamment en vue d'une meilleure répartition des surfaces et d'une rentabilité accrue.

Ainsi, Mme [Z] [F] épouse [H] n’établit nullement que le bailleur ait intentionnellement délivré un congé en fraude des droits du locataire.

Il convient donc de valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 17 avril 2025.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 19 octobre 2025 à minuit par l’effet du congé.

Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2025. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement donné à bail situé à [Adresse 5].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il est établi que Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2025 à minuit, point de départ du paiement d'indemnités d'occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] au paiement de cette indemnité à compter de 20 octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux :

L’article L412-3 du code des procédures civiles civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [Z] [F] épouse [H] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux auxquels le bailleur s’oppose.

Pourtant, Mme [Z] [F] épouse [H] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de délai, ne démontre aucune démarches pour trouver un nouveau logement. Au demeurant, Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] ont bénéficié de fait d’un délai depuis le 20 octobre 2025 et l’assignation du 5 décembre 2025.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur le paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, à l’audience, M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L] sollicite la condamnation de Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] à leur payer la somme de 1 055,95 euros au titre de la dette locative au mois de juin 2026.

A l’audience, Mme [Z] [F] épouse [H] conteste le montant de sa dette locative, notamment le montant des charges locatives.

Pourtant, il ressort du décompte locatif et du contrat de bail que si Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] justifient du paiement du loyer courant, les locataires ont toujours réglé le même montant (848 euros) depuis la souscription du contrat de bail, sans prendre en compte la réévaluation du loyer et des charges, pourtant prévus par le contrat de bail.

Le bailleur justifie de la taxe d’ordures ménagères.

Ainsi la dette locative de Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H], s’élève bien à la somme de 1 055,95 euros (terme du mois de juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [Z] [F] épouse [H] et M. [P] [H] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [E] [L] et Mme [X] [J] épouse [L] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS