TJ 06088, 28 août 2026, RG 26/01455

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01455 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RHAL

Grosse délivrée
à Me BRUMM

Expédition délivrée
à M. [B] [X]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [U]
né le 30 Avril 1964 à [Localité 2] (75)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Richard BRUMM, membre de la SCP BRUMM & ASSOCIES IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON substitué par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [K] [O]
né le 18 Décembre 1975 à [Localité 4] (78)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Richard BRUMM, membre de la SCP BRUMM & ASSOCIES IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON substitué par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [B] [X]
né le 23 Avril 1993 à [Localité 6] (06)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, M. [S] [U] et M. [K] [O], ont consenti à M. [I] [B] [X] un bail portant sur un local à usage d'habitation et un stationnement extérieur situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 663,72 euros, et 65 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, M. [S] [U] et M. [K] [O] ont fait signifier à M. [I] [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 216,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 22 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, M. [S] [U] et M. [K] [O] ont fait assigner M. [I] [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de M. [I] [B] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner M. [I] [B] [X], au paiement des sommes suivantes:
6 154,43 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes Maritimes le 20 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M. [S] [U] et M. [K] [O] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation, tout en actualisant la dette locative à 7 527 euros au 10 juin 2026.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [I] [B] [X] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 25 juin 2026.

La demande formée par M. [S] [U] et M. [K] [O] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 19 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [I] [B] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

-Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 18 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 6 154,43 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, M. [S] [U] et M. [K] [O] actualise le montant de la dette à hauteur de 7 527 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

M. [I] [B] [X] ne comparait pas à l’audience, mais il est précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Dès lors, l’arriéré invoqué est contradictoire.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [I] [B] [X], s’élève bien à la somme de 7 527 euros (terme du mois de juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er novembre 2025, M. [I] [B] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [I] [B] [X] au paiement de cette indemnité à compter de 1er novembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [I] [B] [X] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [I] [B] [X] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [I] [B] [X] sera donc condamné à payer à M. [S] [U] et M. [K] [O] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS