TJ 06069, 28 août 2026, RG 26/00333

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me LESAGE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/278

N° RG 26/00333 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSUO

DEMANDERESSE :

S.D.C. L’[N]
12 Avenue de Verdun
06220 GOLFE JUAN
C/o son syndic, CABINET OXIA
Le Victoria, 12 avenue de Belgique
06220 GOLFE JUAN

représentée par Me Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par Me LEPAUL

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [I] [J]
né le 11 Mai 1978 à MONACO
228 avenue Colonel Meyere
06140 VENCE
non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [M] [V]
né le 03 Juin 1962 à
570 avenue Gaston de Fontmichel.
06210 MANDELIEU
non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [B] [V]
né le 09 Avril 1966 à
Domaine du Grand Duc, 100, Avenue Jean de La Fontaine A3.
06210 MANDELIEU LA NAPOULE
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 11 Mai 2026 ;

A l’audience publique du 11 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [P] [J], [P] [V] et [U] [V] sont propriétaires indivisaires du lot n° 2860, issu de la réunion des lots n° 225, 286 et 425, au sein de l'ensemble immobilier " L'AUSTERLITZ " sis 12 avenue de Verdun à VALLAURIS (06220).

Par actes en date du 2 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires L'AUSTERLITZ (ci-après dénommé " le Syndicat des copropriétaires ") a fait assigner [P] [J], [P] [V] et [U] [V] devant la présente juridiction, aux fins de :

" Constater que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AUSTERLITZ en la personne de son Syndic en exercice des tentatives de résolution amiable du litige engagées ;

Constater l'échec desdites tentatives ;

Constater que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence AUSTERLITZ pris en la personne de son Syndic en exercice est recevable et bien fondé en ses demandes ;

Constater que les requis ont manqué à leurs obligations de copropriétaire ;

Constater que Monsieur [J] a été condamné pour la somme de 1.610,44 euros au titre des charges sur la période du 1er décembre 2021 au 10 octobre 2022 comprenant les appels provisionnels jusqu'au 30.11.2022 et des frais nécessaires au recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par jugement du 9 février 2023 ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Constater que Monsieur [J] a également été condamné aux dépens (617,16 euros) et frais irrépétibles pour une somme de 800 euros par jugement du 9 février 2023 ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Constater que Monsieur [J] a donc déjà été condamné pour une somme totale de 3.027,60 euros par jugement du 9 février 2023 ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Condamner Monsieur [J] à payer au SDC [N] en vertu de la présente procédure à la somme de 8.014,80 euros correspondant à la période postérieure à savoir à compter du 1er décembre 2022 jusqu'à l'arrêté des comptes dues au 01.12.2025 ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Monsieur [U] [V], à payer au Syndicat des Copropriétaires [N] prise en la personne de son syndic en exercice Cabinet OXIA, au titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01.12.2025 de 12.020,42 euros à parfaire ;

Ordonner la condamnation solidaire des requis des condamnations à intervenir ;

Outre l'application du taux d'intérêt légal à compter du 13.10.2025 (mise en demeure du 13.10.2025 pour une somme de 11.234,40 euros ;

Condamner solidairement Monsieur [P], [J], Monsieur [P] [V] et Monsieur [U] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires [N] prise en la personne de son syndic en exercice Cabinet OXIA, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux frais engagés ;

Condamner solidairement Monsieur [P], [J], Monsieur [P] [V] et Monsieur [U] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires [N] prise en la personne de son syndic en exercice Cabinet OXIA, à titre de dommages et intérêts la somme de 2.000,00 euros ;

Condamner solidairement Monsieur [P], [J], Monsieur [P] [V] et Monsieur [U] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires [N] en la personne de son syndic en exercice Cabinet OXIA, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 2.200 euros ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ;

Condamner solidairement Monsieur [P], [J], Monsieur [P] [V] et Monsieur [U] [V] aux entiers dépens de l'instance distrait au profit de Maître Sophie LESAGE, avocat aux offres de droit. "

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 11 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et l'a fixée à l'audience de plaidoiries du 11 juin 2026. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 474 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que [P] [J], [P] [V] et [U] [V], régulièrement avisés, n'ont pas constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l'office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l'article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu'il soit simplement " constaté " tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n'être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d'être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Sur la réalité et le montant de la créance

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l'article 14-1, I., de la même loi, " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'approbation des comptes et du budget par l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit le fichier immobilier justifiant de la qualité de copropriétaires de [P] [J], [P] [V] et [U] [V] pour le lot n° 2860, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, budgets prévisionnels et travaux pour les différents exercices comptables de 2022 à 2026, le relevé des dépenses de l'exercice 2023-2024, les appels de fonds des exercices 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025, et le relevé de compte débiteur du lot n° 2860, arrêté au 9 octobre 2025.

Un jugement du tribunal de proximité d'Antibes en date du 9 février 2023 a statué sur les charges dues jusqu'au 30 novembre 2022. La présente décision portera donc sur les appels de fonds émis à compter du 1er décembre 2022, et un solde antérieur nul sera retenu.

Contenus dans le décompte, les frais de mise en demeure, d'un montant total de 108 € (36 + 72), ne constituent pas des charges en tant que telles et seront examinés ultérieurement au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

La somme de 800 € désignée comme " ARTICLE 700 JUGEMENT DU 09/02/2023 " et les honoraires d'huissier, d'un montant total de 617,16 € (103,40 + 513,76), constituent des frais de justice relatifs à une précédente action, lesquels ne relèvent pas d'une action en recouvrement de charges impayées.

Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 8.106,80 € (11.234,40 - 1.602,44 de solde antérieur - les sommes précédemment énumérées).

S'agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Les frais d'un montant de 36 € au titre d'une mise en demeure en date du 5 mai 2025, justifiés, seront retenus au titre des frais nécessaires. Ils seront mis à la seule charge de [P] [J], [P] et [U] [V] n'ayant pas, à cette date, accepté la succession d'[K] [V], lequel était déjà décédé.

En conséquence, la créance du Syndicat des copropriétaires s'élève à la somme totale de 8.142,80 €, comprenant 8.106,80 € au titre des charges de copropriété et 36 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période s'étendant du 1er décembre 2022 au 9 octobre 2025 date de la dernière créance arrêtée.

En ce qu'elle est attachée à la propriété du lot n° 2860, les défendeurs sont débiteurs de la dette due au titre des charges impayées avant qu'ils n'héritent de celui-ci.

Sur la demande de condamnation solidaire

L'article 1310 du Code civil dispose que la solidarité entre débiteurs est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En application de ce texte, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la solidarité entre les débiteurs, le règlement de copropriété versé aux débats ne contenant aucune clause la prévoyant.

Par conséquent, chacun des défendeurs n'est redevable des charges impayées qu'à proportion de ses droits dans l'indivision, soit :
- 75% pour [P] [J],
- 12,5% pour [P] [V],
- 12,5% pour [U] [V].

[P] [J] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 6.131,10 €, comprenant 6.095,10 € au titre des charges dues pour la période s'étendant du 1er décembre 2022 au 9 octobre 2025 et 36 € au titre des frais nécessaires. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2026, date de l'assignation, en l'absence de réception de la mise en demeure du 13 octobre 2025, sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.

[P] [V] sera condamné à payer au défendeur la somme de 1.005,85 €, outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025, date de la mise en demeure.

[U] [V] sera condamné à payer au défendeur la somme de 1.005,85 €, outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025, date de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires énonce que les manquements répétés des défendeurs lui causent un préjudice financier.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que " le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

Il ressort des pièces produites aux débats que [P] [J] effectue ponctuellement des virements pour s'acquitter de son obligation, alors que les difficultés financières auxquelles il fait face sont relevées par l'assemblée générale. Aucune faute ouvrant au syndicat un droit à réparation ne peut donc lui être reprochée.

[P] et [U] [V] ont quant à eux accepté la succession d'[K] [V] comprenant le quart du lot n° 2860 en pleine propriété le 1er juillet 2025, soit 6 mois avant l'assignation introductive de la présente instance. L'absence de paiement dans ce court délai ne démontre pas leur mauvaise foi.

En l'absence de preuve d'une faute des défendeurs, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

[P] [J], [P] [V] et [U] [V], succombant à l'instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Sophie LESAGE, en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[P] [J], [P] [V] et [U] [V] seront condamnés in solidum à lui payer la somme totale de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :