TJ 06069, 28 août 2026, RG 26/00422

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me HENTZIEN
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/285

N° RG 26/00422 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTJK

DEMANDERESSE :

SDC LE DIANA
69,71 et 73 bd Alexandre III
06400 CANNES
C/o son syndic, CABINET SCARSINI
854 avenue du Campon
06110 LE CANNET

représentée par Me Yannick HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. PLEIN CIEL
122 avenue de Malakoff
75016 PARIS
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 09 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. PLEIN CIEL est propriétaire des lots n°102, 223, 228 et 361, au sein de l'ensemble immobilier LE DIANA sis 69, 71 et 73 boulevard Alexandre III, CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LE DIANA (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2026, fait citer à comparaître la S.C.I. PLEIN CIEL par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

" Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la loi n°65/557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 36 et 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 514 et 514-1 du CPC,
Vu la clause d'aggravation de charges,
DECLARER que le compte de charges courantes de la SCI PLEIN CIEL présente un solde débiteur en date du 5 janvier 2026 de 9270.82 €,
Par conséquent,
CONDAMNER la SCI PLEIN CIEL au paiement de la somme de de 7960.82 €, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 01/12/2023 pour un montant de 3957.13 €, à compter de la mise en demeure en date du 26/02/2024 pour un montant de 1 063,03 € et pour le surplus à compter de la présente assignation.
ORDONNER la capitalisation des intérêts,
ORDONNER que l'ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE DIANA a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de la La SCI PLEIN CIEL, au titre des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent,
CONDAMNER la SCI PLEIN CIEL au paiement de l'ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE DIANA a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 1310 euros composée comme suit : Total frais 1 310,00 € "
- 07/10/2022, Frais de rappel : 20 euros
- 03/11/2022, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 01/04/2023, Frais de 1ER RAPPEL : 20 euros
- 28/04/2023, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 30/08/2023, frais de 1R RAPPEL : 20 euros
- 17/10/2023, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 28/11/2023, Frais TRABSISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT : 120 euros
- 06/12/2023, Frais ME HENTZEIN LRAR mise en demeure : 90 euros
- 04/01/2024, Frais de 1ER RAPPEL : 40 euros
- 29/01/2024, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 26/02/2024, Frais de TRANSMISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT : 120 euros
- 28/02/2024, Frais ME HENTZIEN LRAR / PLEIN CIEL : 90 euros
- 25/06/2024, Frais de 1ER RAPPEL : 20 euros
- 03/10/2024, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 04/09/2025, Frais TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT MED : 120 euros
- 05/09/2025, Frais ME HENTZIEN MISE EN DEMEURE : 120 euros
- 24/10/2025, Frais TRABSMISSION DOSSIER AVOCAT : 350 euros
" CONDAMNER la SCI PLEIN CIEL au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,
CONDAMNER la SCI PLEIN CIEL au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la SCI PLEIN CIEL aux entiers dépens
DECLARER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. PLEIN CIEL, régulièrement assignée n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 28 mai 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

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MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- Le relevé de propriété démontrant que la S.C.I. PLEIN CIEL est propriétaire des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges,
- Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande
- Les appels de fonds pour la période allant du 01/09/2022 au 10/09/2025.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 7.960,82 € au titre des charges impayées.

Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, ne correspondent pas aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement.

Si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l'obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

En effet, seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, outre la date de leur exigibilité.

La preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige donc que soient produits, non seulement les procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments attestant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.

Les décomptes, extraits du compte du copropriétaire, ne peuvent suffire à cet égard.

Dès lors, pour les lots 102, 223, 228 et 361, seuls les montants mentionnés sur les appels de fonds produits aux débats, soit 5.936,69 € et les sommes de 287,19 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 6.223,88 €, soit le total des deux sommes.

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges les sommes suivantes : 1.310 euros répartis ainsi :
- 07/10/2022, Frais de rappel : 20 euros
- 03/11/2022, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 01/04/2023, Frais de 1ER RAPPEL : 20 euros
- 28/04/2023, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 30/08/2023, frais de 1ER RAPPEL : 20 euros
- 17/10/2023, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 28/11/2023, Frais TRANSMISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT : 120 euros
- 06/12/2023, Frais ME HENTZEIN LRAR mise en demeure : 90 euros
- 04/01/2024, Frais de 1ER RAPPEL : 40 euros
- 29/01/2024, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 26/02/2024, Frais de TRANSMISSION MISE EN DEMEURE AVOCAT : 120 euros
- 28/02/2024, Frais ME HENTZIEN LRAR / PLEIN CIEL : 90 euros
- 25/06/2024, Frais de 1ER RAPPEL : 20 euros
- 03/10/2024, Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER : 40 euros
- 04/09/2025, Frais TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT MED : 120 euros
- 05/09/2025, Frais ME HENTZIEN MISE EN DEMEURE : 120 euros
- 24/10/2025, Frais TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT : 350 euros

Il apparait que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais suivants :
- 90 euros s'agissant des frais de mise en demeure, LRAR distribuée le 06/12/2023,
- 120 euros s'agissant des frais de mise en demeure en date du 26/02/2024,
- 120 euros de frais de mise en demeure, en date du 04/09/2025
Soit un total de 330 euros.

Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés " frais de rappel " ou " frais de 1er rappel " et " transmission de dossier " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", qui n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic.

Par ailleurs, pas plus d'une mise en demeure par année civile ne peut être prise en compte.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. PLEIN CIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 6.553,88 euros correspondant à 6.223,88 euros au titre des charges de copropriété et à 330 euros au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/09/2022 jusqu'au 05/01/2026, date de la dernière créance arrêtée.

Les intérêts au taux légal seront dus :
- Sur la somme de 3.957,13 euros à compter du 06/12/2023, date de réception la mise en demeure du 1er décembre 2023 ayant été versée aux débats avec la justification de l'accusé de réception,

- Sur la somme de 1.063,03 euros à compter du 01/03/2024, date de la mise en demeure du 26 février 2024, ayant été versée aux débats avec la justification de l'accusé de réception, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

- Pour le surplus, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de l'assignation en date du 16/01/2026.

Sur la capitalisation des intérêts, l'article 1243-2 du code civil dispose que " les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. "

Ainsi, les seules conditions pour que les intérêts échus des capitaux produisent des intérêts sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l'espèce, les intérêts sont échus et dus pour au moins une année civile entière au jour de l'assignation, en date du 16 janvier 2026. Le bénéfice de l'article 1243-2 du code civil, sur la capitalisation des intérêts est accordé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des troubles de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier. Il sollicite la somme de 3.500€ de dommages et intérêts.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à établir que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

En effet, le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée. Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu'il conviendra de condamner la S.C.I. PLEIN CIEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la S.C.I. PLEIN CIEL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La S.C.I. PLEIN CIEL, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS