TJ 06069, 28 août 2026, RG 26/01411

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me [Q]
1 EXP Me OBADIA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/280

N° RG 26/01411 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QU3W

DEMANDERESSE :

S.D.C. DOMAINE DES OISEAUX
48 avenue Riou Blanquet
06130 GRASSE
C/o son syndic, CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS
41 boulevard du Jeu de Ballon
06130 GRASSE

représentée par Me Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [G] [W]
née le 12 Décembre 1966 à MARSEILLE (13001)
48 avenue Riou Blanquet, résidence “Domaine des Oiseaux”,
BaTiment A “Le Daphné”
06130 GRASSE

représentée par Me Arthur OBADIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 11 mai 2026 ;

A l’audience publique du 11 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [W] est propriétaire des lots n° 2 et 76 au sein du bâtiment A « Le Daphné » de la copropriété « DOMAINE DES OISEAUX » sise 48 avenue Riou Blanquet à GRASSE.

Par acte en date du 23 février 2026, le Syndicat des copropriétaires DOMAINE DES OISEAUX (dénommé ci-après « le Syndicat des copropriétaires ») a fait assigner [G] [W] devant la présente juridiction, aux fins de :

« Condamner Madame [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LE DOMAINE DES OISEAUX » la somme de 10.576,23 Euros, au titre des charges et provisions pour charges échues et impayées au 1er janvier 2026,

Condamner Madame [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LE DOMAINE DES OISEAUX » la somme de 2.000,00 Euros à titre de dommages intérêts,

Condamner Madame [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LE DOMAINE DES OISEAUX » l’intégralité des frais que le syndicat a été obligé d’exposer pour obtenir paiement des charges échues et impayées,

Assortir les condamnations prononcées contre le requis des intérêts légaux à compter du 19 février 2025, jour de la notification de la première mise en demeure demeurée infructueuse,

Dire et juger que les intérêts échus se capitaliseront par année entière en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à venir,

Condamner Madame [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LE DOMAINE DES OISEAUX » la somme de 3.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Madame [W] [G] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jean-Yves LEPAUL, Avocat constitué, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

[G] [W], ayant constitué avocat le 8 mai 2026, n’a pas conclu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 11 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 11 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS

En vertu des articles 467 et 469 du Code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire malgré l’absence de conclusions d’[G] [W], dès lors que celle-ci a constitué avocat.

Sur l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées après l’ordonnance de clôture

L’article 802 du Code de procédure civile dispose, en ses premier et deuxième alinéas, que :
« Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. »

Sur le fondement de ces dispositions, les conclusions du demandeur tendant à l’actualisation de sa créance notifiées après l’ordonnance de clôture ne sont recevables que si cette actualisation est intervenue postérieurement à ladite ordonnance.

Or, en l’espèce, les écritures signifiées le 13 mai 2026 par le Syndicat des copropriétaires tendant à l’actualisation de sa créance à la date du 4 mai 2026, soit à une date antérieure à l’ordonnance de clôture du 11 mai 2026.

En conséquence, ces écritures ainsi que les pièces invoquées à leur soutien seront déclarées irrecevables et il sera statué sur les prétentions formulées dans l’assignation en date du 23 février 2026.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Sur la réalité et le montant de la créance

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété des lots n° 2 et 76 justifiant de la qualité de copropriétaire d’[G] [W], les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables de 2021 à 2026, les états des comptes et dépenses ainsi que les états de répartition des charges pour ces mêmes exercices, les appels de fonds correspondant, et le décompte débiteur d’[G] [W], arrêté au 1er janvier 2026.

Les extraits du grand livre corroborent les appels de fonds, lesquels correspondent au relevé de compte versé aux débats.

Parmi ceux contenus dans le décompte débiteur, ne constituent pas des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et seront examinés au titre des frais nécessaires, les frais d’honoraires d’huissier, d’un montant total de 224,41 € (62,69 € le 23 novembre 2021 + 161,72 € le 26 juin 2025), et ceux intitulés « procédure saisie AG 2025 » en date du 5 octobre 2025, d’un montant de 63,47 €.

Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 10.288,35 € (10.576,23 – les sommes précédemment énumérées).

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Les frais d’un montant de 161,72 € correspondent à une sommation de payer en date du 7 avril 2025, versée aux débats, et seront par conséquent retenus au titre des frais nécessaires.

Les deux autres sommes susmentionnées ne sont pas justifiées.

En conséquence, [G] [W] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 10.450,07 €, comprenant 10.288,35 € au titre des charges dues au 1er janvier 2026, date de la dernière créance arrêtée, et 161,72 € au titre des frais nécessaires.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de la sommation de payer, en l’absence de connaissance de la mise en demeure du 19 février 2025, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du Code civil, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires énonce que la carence persistante de la défenderesse lui cause un préjudice de trésorerie, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Il ressort des pièces produites aux débats qu’[G] [W] effectue ponctuellement des virements pour s’acquitter de son obligation, alors qu’elle fait face à des difficultés financières. Aucune faute ouvrant au syndicat un droit à réparation ne peut donc lui être reprochée.

En l’absence de preuve d’une faute de la défenderesse, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[G] [W], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [C] [Q], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[G] [W] sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :