TJ 06069, 21 août 2026, RG 26/01583

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me SAID
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Août 2026

DÉCISION N° 2026/266

N° RG 26/01583 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUP2

DEMANDERESSE :

SDC [X]
14 Bd des Deux Vallons
06220 VALLAURIS
C/o son syndic, SAS CONFLUENCE GESTION SUD
29 avenue Georges Clémenceau
06220 VALLAURIS

représentée par Me David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me MANCIA

DEFENDEURS :

Madame [L] [U]
14 Bd des Deux Vallons
06220 VALLAURIS
non comparante, ni représentée
Monsieur [V] [U]
14 Bd des Deux Vallons
06220 VALLAURIS
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2026.

---

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [U] et Madame [L] [U] veuve [V] (ci-après les consorts [U]) sont propriétaires des lots n°48, 80 et 31 au sein de l'ensemble immobilier [X] sis 14 Boulevard des Deux Vallons, 06220 Vallauris.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [X] a, par acte de Commissaire de Justice en date du 17 février 2026, fait assigner les consorts [U] devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

? JUGER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [X] recevable et bien fondé en ses demandes,

? CONDAMNER solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 20.256,75 € arrêtée au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et de l'assignation pour le surplus, en vertu des articles 1344-1 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, détaillée ainsi qu'il suit :
" 17.718,29 € au titre des titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel,
" 2.026,37 € au titre des frais nécessaires et contractuels.

? CONDAMNER in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de sa résistance abusive.

? LA CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

? RAPPELER l'exécution provisoire de la décision,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que les consorts [U] régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 27 avril 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l'audience du mardi 26 mai 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS

Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'action du demandeur, alors que celle-ci n'est de fait pas contestée et qu'aucune fin de non-recevoir d'ordre public, que le tribunal se devrait de relever d'office n'est en jeu en l'espèce.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au Syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que les copropriétaires assignés sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l'exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

- le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l'historique de l'impayé et ce en permettant de remonter jusqu'à son origine ;

- la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n'ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

- la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d'accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

- la copie du procès-verbal d'assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

- la copie du procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété démontrant que les consorts [U] sont propriétaires des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande et un appel de fonds en date du 01/01/2026 pour une somme de 804,63 €.

En s'appuyant sur un décompte couvrant une période s'étendant du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [X] sollicite la somme de 17.718,29 € au titre des charges impayées.

Il apparait cependant que seul un appel de fonds du 1er trimestre 2026 est versé aux débats, ce qui de fait ne peut correspondre aux sommes figurant sur le décompte fondant la demande de paiement.

Or, si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l'obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

En effet, seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, outre la date de leur exigibilité.

La preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige donc que soient produits, non seulement les procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments attestant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.

Les décomptes, extraits du compte du copropriétaire, ne peuvent suffire à cet égard.

Dans ces conditions, seuls, les montants mentionnés sur l'unique appel de fonds produit aux débats, soit la somme de 804,63€, ainsi que celle de 24,57€ au titre du fonds de travaux ALUR, sont justifiés par les pièces produites.

Pour le surplus, faute de production des appels de fonds correspondants à l'arriéré de charges réclamé, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du quantum de sa créance et de son exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte dès lors la preuve de sa créance au titre des charges impayées qu'à hauteur de 829.20€ (804,63 € + 24,57 €).

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [X] fait valoir, au titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges des consorts [U] la somme cumulée de 2.026,37 €.

Or, seule la somme de 199,43 €, correspondant au coût de la sommation de payer par voie d'huissier du 26 décembre 2023 est susceptible d'être retenue au titre des frais nécessaires, compte tenu de sa nature.

Toutefois, dans la mesure où il a été jugé que la créance de charges n'était pas suffisamment justifiée pour la période antérieure à l'appel de fonds du 1er trimestre 2026, les frais de la sommation de payer des charges en date du 26 décembre 2023, ne peuvent pas non plus être retenus au titre des frais nécessaires.

Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés " contentieux " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", qui n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires [X] la somme de 829,20 € au titre des charges de copropriété impayées, ce, pour la période allant du 1er janvier 2022 jusqu'au 1er janvier 2026 date de la dernière créance arrêtée.

Le syndicat des copropriétaires [X] sera en revanche débouté du surplus de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de charges, ainsi que de celle au titre des frais nécessaires.

S'agissant du point de départ des intérêts au taux légal sur la somme de 829,20€, en vertu de l'article 1231-6 du Code Civil, il y a lieu de le fixer au 17 février 2026, date de l'assignation.

En effet, la mise en demeure du 8 octobre 2024 produite au débat, évoque un décompte arrêté au 12 septembre 2024 et porte sur une somme différente de celles objets de la présente instance.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire des défendeurs s'agissant de sa prétention relative aux charges.

En vertu de l'article 1310 du code civil, " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. ".

En application de ce texte, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

En l'espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d'une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, qui n'est pas produit aux débats, la solidarité conventionnelle n'est pas démontrée.

La solidarité sera par conséquent écartée.

Ne s'agissant pas en l'espèce d'une condamnation à la réparation d'un dommage sur le fondement d'un régime de responsabilité, mais à une obligation au paiement d'une somme d'argent, cette dernière ne peut pas non plus être prononcée in solidum.

Par conséquent, les consorts [U] ne seront pas condamnés solidairement, ni même in solidum s'agissant de la condamnation au titre de l'arriéré de charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires [X] expose que le non-paiement des charges de copropriété occasionne d'importantes difficultés de gestion et contraint les autres copropriétaires à faire l'avance de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier au syndicat des copropriétaires. Il sollicite la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce et compte tenu de ce qui précède, le Syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas du caractère ancien et récurrent du défaut de paiement des charges, ne rapporte pas la preuve d'un comportement fautif des défendeurs, ni d'une résistance abusive, de nature à lui ouvrir un droit à réparation.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [U], succombant à l'instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [X], l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner les consorts [U] à verser au syndicat des copropriétaires [X] la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS