TJ 30189, 8 juill. 2026, RG 25/01317

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/01317 -
N° Portalis DBX2-W-B7J-LGQY

[D] [P]

C/

S.C.I. LARC - RCS [Localité 2] N° 939 957 445.

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026

DEMANDERESSE:

Mme [D] [P]
née le 31 Octobre 1976 à [Localité 3] ([Localité 4])
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne assistée de Maître CARAIL de l'AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

S.C.I. LARC - RCS [Localité 2] N° 939 957 445.
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection
Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 13 mai 2026
Date du Délibéré : 08 juillet 2026

DÉCISION :

contradictoire , en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 08 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seings privés en date du 4 mai 2018, la société LB INESTIMMO a donné à bail à Madame [D] [P], un bien usage d’habitation sis à [Adresse 6], pour une surface habitable de 81m² moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 683 € et 36 € de provision mensuelle pour charges.
Par acte notarié du 22 avril 2025, la société civile immobilière LARC (ci-après dénommée la SCI LARC) a acquis auprès des sociétés PROMETHEUS, Z. IMMO, GIMARAC et SOCIETE VERGEZOISE DE REALISATION, les lots n°7,8 et 16 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à VERGEZE (30310,) constitués de deux emplacements de parking et d’un bien à usage d’habitation.
Cet acte de vente fait état d’une part, de la reconduction tacite du bail conclu avec Madame [D] [P] à compter du 10 mai 2021 et d’autre part, du montant actuel du loyer mensuel hors charges à hauteur de 755 €.
Se plaignant de l’inconformité de la superficie du bien pris à bail, l’assureur de Madame [P] a, par courrier du 21 mai 2025, mis en demeure la SCI LARC d’avoir à réduire le montant du loyer.
Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2025, Madame [P] a fait assigner la SCI LARC devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de NIMES, en demande de réduction du montant du loyer et à des fins indemnitaires.
Appelée, l’affaire a été renvoyée au 10 décembre 2025 puis aux 11 mars, 8 avril et 13 mai 2026.
A l’audience du 13 mai 2026, en demande, Madame [P], représentée, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
DEBOUTER la SCI LARC de ses demandes, JUGER que le loyer contractuel prévu par le bail d’habitation en date du 04 mai 2018 et réglé par elle sera diminué et fixé judiciairement à la somme mensuelle hors charges de 634,20 € à compter du 03 mai 2025, date de la demande, CONDAMNER la SCI LARC à lui rembourser le trop-perçu de loyer au-delà de la somme de 634,20 € par mois, rétroactivement au 3 mai 2025, sous astreinte provisoire de 40 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir et pendant un délai de 3 mois, JUGER que la provision sur charge due sera fixée judiciairement à 10 € par mois à compter du jugement à intervenir, CONDAMNER en conséquence, la SCI LARC à rembourser à Madame [P] le trop-perçu de provision sur charge d’un montant de 25 € par mois, rétroactivement au 03 mai 2025, sous astreinte provisoire de 40 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir et pendant un délai de 03 mois, CONDAMNER la SCI LARC au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNER la SCI LARC aux dépens, CONDAMNER la SCI LARC à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [P] expose que la surface réelle du bien occupé comprend 10,53m² de moins que la surface mentionnée au bail conclu. De ce fait, elle affirme être parfaitement fondée à solliciter la diminution du loyer ainsi que la restitution du trop-perçu à compter de la date de sa demande, soit au 3 mai 2025. Elle fait, également, état de l’acceptation de la SCI LARC, par aveu extrajudiciaire, s’agissant de la réduction des charges locatives à la somme de 10 € par mois à compter de la même date.
En défense, la SCI LARC, représentée, sollicite du Tribunal de :
JUGER que le montant du loyer réduit s’élève à 694,52 € par mois hors charges à compter du mois de mai 2025, JUGER que le loyer révisé conformément à la clause d’indexation s’élève à la somme mensuelle de 704,25 € hors charges à compter du 1er septembre 2025, DEBOUTER Madame [P] de ses demandes, CONDAMNER Madame [P] à lui payer les loyers et provision sur charges dues après réduction et révision du loyer, CONDAMNER Madame [P] à lui payer la somme de 1 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNER Madame [P] aux dépens, CONDAMNER Madame [P] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes en réduction et en révision du loyer, la SCI LARC fait valoir, notamment, que la surface du bien doit être définie au terme de la loi Boutin et non en vertu de la loi Carrez, de sorte que la surface habitable à retenir en l’espèce est celle de 74,511m² correspondant à un loyer de 694,52 € par mois. De plus, elle soutient que la date de prise d’effet de cette réduction de loyer doit s’appliquer à compter du 3 mai 2025, date de la demande, celle-ci ayant été formée plus de six mois après la prise d’effet du bail. Enfin elle expose, que ce loyer est révisable du seul fait de la clause d’indexation insérée dans le bail et qu’en conséquence, elle est parfaitement fondée à solliciter la révision du loyer à hauteur de 704,25 € par mois à compter de septembre 2025, cette indexation ayant été notifiée à la demanderesse en août 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.
MOTIFS
Sur les demandes en réduction du loyer et des charges locatives
L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.“
La surface habitable devant être mentionnée au bail est celle prévue par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi Boutin. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation pour la définition et le calcul de cette surface habitable.
Enfin, aux termes de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (…) Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
En l’espèce, il résulte du contrat du 4 mai 2018 que Madame [P] a pris à bail un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce contrat de bail a été tacitement reconduit de sorte que la SCI LARC a acquis le bien en l’état et en présence d’une locataire par acte notarié du 22 avril 2025. Pour contester le montant du loyer, les parties ont respectivement établi des diagnostics de surface de ce bien. La société défenderesse produit un certificat de surface habitable loi Boutin du 5 août 2025 mentionnant une surface habitable de 74,511m². A l’inverse, la demanderesse produit un certificat superficie loi Carrez du 02 mai 2024 mentionnant une surface habitable de 70,47m². Or, il ressort des dispositions susvisées que la surface habitable d’un bien loué doit être établie conformément aux termes de la loi Boutin laquelle renvoie aux modalités de calcul définies par l’article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, à supposer que la surface retenue par le certificat du 05 août 2025 loi Bouton n’ait pas été arrêtée contradictoirement par les parties, l’argument selon lequel cette surface ne pourrait pas être retenue de ce fait est inopérant en ce que le document a été porté à la connaissance de Madame [P], laquelle était donc libre d’établir un nouveau diagnostic loi Bouton pour en contester le contenu. Par ailleurs, contrairement à ce qui est avancé par la demanderesse, la surface mentionnée à l’acte de vente ne saurait, être retenue en l’espèce, celle-ci ayant été établie conformément au certificat superficie loi Carrez, laquelle régie les règles applicables en matière de vente d’un bien immobilier en copropriété et non les rapports locatifs. Il s’ensuit que, faute pour la demanderesse d’avoir produit un nouveau certificat loi Bouton, la surface du bien pris à bail sera fixée à 74,511m² et le montant du loyer à la somme de 694,52 € par mois.
Par ailleurs, il ressort des débats que les parties se sont entendues sur la date de prise d’effet de réduction du loyer au 3 mai 2025. Partant, le loyer sera fixé à la somme de 694,52 € par mois à compter de cette date.
Pour autant, il est établi par le contrat de bail du 04 mai 2018 qu’une clause d’indexation annuelle y est insérée, laquelle prévoit que la révision du loyer interviendra au 09 mai de chaque année. Or, il résulte d’un courrier du 12 août 2025, que la SCI LARC a manifesté sa volonté de réviser ledit loyer auprès de sa locataire pour un montant de 704,25 €, de sorte que cette révision prend effet à compter de l’échéance suivante, soit celle de septembre 2025.
Dès lors, le loyer sera fixé à la somme de 694,52 € par mois entre mai 2025 et août 2025 et à la somme de 704,25 € par mois à compter du 1er septembre 2025.
Enfin, à l’audience les parties ont exprimé un accord portant sur la réduction des charges locatives à la somme de 10 € par mois et ce, à compter du 3 mai 2025. Il sera fait droit à cette demande.
En conséquence, Madame [P] sera condamnée à payer à la société défenderesse la somme de 1043,25 € au titre du paiement des loyers réduits et révisés outre les charges à compter du mois de mai 2025.
Madame [P] sera déboutée de ses demandes contraires.
Sur les demandes de dommages et intérêts
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le bien occupé par Madame [P] ne revêtait pas la surface de 81m² au jour de son entrée dans les lieux, tel que ressort du bail conclu le 04 mai 2018, mais celle de 74,511m², conformément au diagnostic établi par la société EX’IM le 05 août 2025. Il s’ensuit qu’une erreur a été commise dans la rédaction dudit bail, ce qui a nécessairement causé un préjudice à Madame [P]. Pour autant, la faute tenant à l’erreur commise dans la rédaction du bail, ne saurait être imputée à la SCI LARC, en ce que celle-ci a acquis le bien litigieux postérieurement à sa signature. Par ailleurs, il ressort des différents courriers échangés entre les parties, que la SCI a accédé à la majorité des demandes émises par la requérante de sorte qu’il n’est pas démontré par Madame [P] que la société défenderesse ait causé un préjudice distinct de celui résultant de l’erreur commise lors de la rédaction du bail initial. Au demeurant, il n’est pas non plus démontré par la demanderesse que les aides versées par la caisse d’allocations familiales aient été suspendues ni que la SCI LARC en soit à l’origine, de sorte que sa responsabilité ne pourra être engagée de ce fait.
Dès lors, Madame [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Les conclusions de la SCI LARC permettent de constater que celle-ci entend obtenir réparation de son préjudice résultant de la persistance de Madame [P] « dans ses demandes indemnitaires infondées et dans une procédure devenue sans objet réel » qu’il convient de qualifier en demande d’indemnisation pour procédure abusive. Or, il résulte des débats que bien que la bonne foi de la SCI LARC soit caractérisée en ce qu’elle justifie de plusieurs diligences de tentatives de résolution amiables du présent litige, il n’est pas suffisamment démontré par elle, la mauvaise foi de la requérante dans l’exercice de son droit d’ester en justice. En conséquence, elle sera également déboutée de sa demande tendant aux mêmes fins.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Madame [P] sera condamnée à payer la somme de 500,00 € à la S.C.I LARC.
Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Madame [P] sera condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
FIXE le montant du loyer mensuel hors charges, portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 7], à la somme de 694,52 € à compter du 03 mai 2025,
FIXE le montant du loyer mensuel hors charges, portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 8] (30), à la somme de 704,25 € à compter du 1er septembre 2025,
FIXE le montant des charges locatives, portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 7], à la somme de 10 € par mois à compter du 03 mai 2025,
CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la société civile immobilière LARC la somme de 1 043,25 € au titre du paiement des loyers réduits et révisés outre les charges à compter du 03 mai 2025,
DEBOUTE la société civile immobilière LARC de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la société civile immobilière LARC la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
   Le Greffier, Le Juge,