TJ 14366, 31 août 2026, RG 24/00402

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Etienne HELLOT + Me Florian LEVIONNAIS
+ Me Xavier GRIFFITHS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DU : 31 Août 2026
N°RG : N° RG 24/00402 - N° Portalis DBW6-W-B7I-DJK6
Nature Affaire : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 31 Août 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [W], [C], [R] [N]
né le 07 Octobre 1947 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [B], [M], [T] [P] épouse [N]
née le 11 Février 1956 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

ET :

COMMUNE DE [Localité 4]
représentée par son Maire en exercice demeurant en cette qualité [Adresse 2]
représentée par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, Me Jean-Baptiste ROCHE, avocat au barreau de Lisieux

S.A.R.L. SMALL CONCEPT
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 3]
représentée par Me Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 01 Juin 2026, prise en formation double rapporteur par Anne-Laure BERGERE, Présidente, et Sarah NICOLAI, Juge, qui, en l’absence d’opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 31 Août 2026.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 août 1985, M. [W] [N] et son épouse [B] [P] ont acquis, avec M. [L] et les époux [S], un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (14). Un état descriptif de division est annexé audit acte de vente.

Dans ce cadre, a été attribué aux époux [N] le lot n°2 comprenant :
- la toute propriété du bâtiment B dénommé « [Adresse 5] »,
- la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin tel qu’il figure au plan sous le liseré jaune d’une superficie de 440m², en ce compris le solde de l’assiette du bâtiment,
- et les 228/1000èmes des parties communes générales.

Par acte authentique du 28 août 2014, la commune de [Localité 5] a acquis le lot n°1 comprenant :
- la toute propriété du bâtiment A dénommé « [Adresse 6] »,
- la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin d’une superficie d'environ 1 105m², en ce compris le solde de l’assiette du bâtiment,
- et les 573/1000èmes des parties communes générales.

La commune de [Localité 4] a lancé un avis d’appel à candidature pour la réalisation et l’exploitation d’un mini-golf sur cette propriété. La candidature de la Sarl Small Concept a été retenue.

Une déclaration préalable de permis de construire a été déposée par la Sarl Small Concept auprès de la commune de [Localité 4] le 4 mars 2022 et une décision de non-opposition a été rendue par la commune de [Localité 4] le 8 mars 2022.

Alors que les travaux d’aménagement du mini-golf étaient en cours, et estimant ceux-ci illicites en ce qu'ils n'auraient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et modifieraient la destination de l’immeuble, les époux [N] ont, par acte d’huissier du 10 juin 2022, assigné la commune de Villers-sur-mer et la Sarl Small Concept devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d'obtenir la suspension des travaux, et ce sous astreinte de 300 euros par infraction constatée.

Suivant ordonnance du 9 février 2023, le juge des référés a :
- déclaré recevables l'assignation du 10 juin 2022 et les demandes des époux [N],
- débouté les époux [N] de toutes leurs demandes,
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
- débouté la Sarl Small Concept de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner les époux [N] à payer la somme de 1 000 euros chacune à la Sarl Small Concept et à la commune de [Localité 4] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par exploits en date des 23 avril 2024, les époux [N] ont fait assigner la commune de Villers sur Mer et la Sarl Small Concept devant le tribunal judiciaire de Lisieux afin d’obtenir la suppression des travaux entrepris par la Sarl Small Concept et la cessation de l’exploitation commerciale du mini-golf.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mai 2026 par ordonnance du même jour.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2025, les époux [N] demandent, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil, de :
- débouter la Sarl Small Concept et la commune de [Localité 4] de toutes leurs prétentions,
- ordonner la suppression des travaux entrepris par la société Small Concept avec autorisation de la commune de [Localité 4] propriétaire,
- ordonner à la société Small Concept de cesser l’activité commercial de mini-golf,
- condamner in solidum la société Small Concept et la commune de [Localité 4] à procéder ou faire procéder à la suppression de ces travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société Small Concept et la commune de [Localité 4] à cesser et à faire cesser l’activité commercial de mini-golf, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société Small Concept et la commune de [Localité 4] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- condamner in solidum la société Small Concept et la commune de [Localité 4] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur la recevabilité de leur action, ils soutiennent qu’ils ont qualité et intérêt à agir seuls puisqu’ils subissent un préjudice personnel du fait de l’illicéité des travaux et de l’exploitation commerciale, qu’il importe peu que la commune de [Localité 4] ne soit pas maître de l’ouvrage, sa seule qualité de propriétaire de l’immeuble sur lequel se trouvent les constructions litigieuses étant suffisante.

Sur le fond, ils rappellent qu’il est de jurisprudence constante que le statut de la copropriété s’applique de plein droit et ce malgré l’absence de règlement de copropriété. Ils estiment que les termes de l’acte de vente du 10 août 1985, de l’état descriptif de division et ceux de l’acte du 28 août 2014 sont parfaitement clairs et permettent de considérer que l’ensemble immobilier constitue une copropriété.
Ainsi, les demandeurs affirment que leur action est bien fondée en ce que les constructions litigieuses et l’exploitation commerciale de mini-golf est contraire à la destination de l’immeuble sur lequel étaient construites uniquement des maisons d’habitation avec une jouissance privative de jardin, ainsi que cela ressort de l’état descriptif de division, en l’absence de règlement de copropriété. Ils rappellent également les mentions de leur acte du 10 août 1985 qui fait état du titre de propriété de leur auteur qui interdisait tout usage commercial ou industriel.
Par ailleurs, ils affirment que les nuisances créées par la construction et l’exploitation du mini-golf sont plus importantes que celles de l’ancien, notamment puisque cette activité se situe à l’intérieur de la copropriété, qu’il s’agit d’une activité qui génère beaucoup de bruit particulièrement pendant les vacances scolaires, période notamment pour l’été, où ils occupent souvent leur jardin.

Par dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, la commune de [Localité 4] demande de :
à titre principal,
- déclarer irrecevable les demandes des époux [N],
à titre subsidiaire,
- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes,
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner la Sarl Small Concept à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner les époux [N] ou toute partie succombante à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Sur la recevabilité, la défenderesse soutient, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, que la qualité de propriétaire du terrain d’assiette du projet ne se confond pas avec celle de maître d’ouvrage des travaux et que n’ayant nullement procédé à la réalisation des travaux litigieux, les ayant seulement autorisés, elle ne peut procéder à leur suppression.

Sur le fond, elle met en avant l’absence de règlement de copropriété, seul un état descriptif de division ayant été établi. De même, sur l’autorisation de l’assemblée générale, elle fait observer qu’aucune assemblée n’a jamais été réunie. Dans ces conditions, elle soutient que c’est l’existence même de la copropriété qui est questionnée et qu’en conséquence, il n’y a aucune violation des obligations des copropriétaires ou de la destination de l’immeuble. En tout état de cause, si l’existence d’une copropriété était reconnue, la défenderesse fait observer que l’état descriptif de division ne prohibe nullement la création d’un mini-golf. Elle rappelle également qu’elle est tiers au contrat du 10 août 1985 de sorte que ses dispositions ne lui sont pas opposables. Enfin, elle fait observer que si un vote en assemblée générale avait dû intervenir, elle aurait été majoritaire compte tenu de ce que son lot comprend 573/1000e des parties communes générales, de sorte qu’il est acquis que le projet aurait été approuvé.
Sur les nuisances, elle indique qu’elle rapporte la preuve que la localisation du mini-golf leur est beaucoup plus favorable et qu’il est certain que les époux [N] subissent moins de nuisances que celles causées par l’ancien mini-golf.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2025, la Sarl Small Concept demande de :
à titre principal,
- débouter les époux [N] et la commune de [Localité 4] de toutes leurs demandes,
à titre subsidiaire,
- condamner la commune de [Localité 4] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,
- condamner la commune de [Localité 4] à l’indemniser de ses préjudices et avant dire droit sur cette demande, ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation contradictoire,
en toute hypothèse,
- condamner solidairement les époux [N] ou toute partie succombante à verser lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Sarl Small Concept s’associe à la commune de [Localité 4] sur la critique de l’existence même d’une copropriété. Elle fait observer que si cette situation était reconnue par le tribunal, les époux [N] auraient dû mettre en cause le syndicat des copropriétaires après avoir fait désigner judiciairement un syndic puisque l’action tendant au rétablissement des parties communes dans leur état antérieur ne peut être exercée par un copropriétaire que s’il vient au soutien de l’action du syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, elle relève que l’état descriptif de division, qui ne peut être assimilé un règlement de copropriété, ne précise aucune destination de l’immeuble, prévoit que la jouissance exclusive des parties communes doit se faire de la façon la plus complète donc sans aucune restriction et que les bâtiments construits sur le terrain litigieux sont exclus de la copropriété.
Enfin, sur la question d’un éventuel trouble anormal du voisinage causé par l’activité du mini-golf, elle fait observer que le préjudice n’est absolument pas établi.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l’application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes présentées à l’encontre de la commune de [Localité 4]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la commune de [Localité 4] n’a jamais saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à contester la recevabilité de l’action des époux [N] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et que par suite, aucune application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile sus-cité n’ont pu recevoir application.

Il s’en suit que cette fin de non recevoir soulevée uniquement dans le juge du fond et alors qu’elle est fondée sur la critique de la qualité et de l’intérêt à agir des demandeurs qui est connu de la commune de [Localité 4] depuis l’acte introductif d’instance et la saisine du juge de la mise est irrecevable.

Sur les demandes principales

À titre liminaire, il convient de relever que l’action des époux [N] est fondée sur l’application du statut de la copropriété à l’immeuble litigieux, régime qui est contesté par les défenderesses. Il s’agit donc préalablement de déterminer si les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables.

Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 au 25 novembre 2018 applicable au présent litige, “ la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.”

En l’espèce, certes, c’est à juste titre que les époux [N] affirment qu’il importe peu qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi, puisqu’en effet, le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots entre deux ou plusieurs personnes.
Il n’en demeure pas moins que l’application de ce statut ne peut être revendiqué que s’il existe un immeuble bâti sur lequel existe une propriété commune divisée par lot.

Or, en l’espèce, l’état descriptif de division annexé à l’acte de vente du 10 août 1985 ne crée pas de propriété commune sur un immeuble bâti. Ainsi, cet acte crée les 3 lots suivants :
- lot n°1 comprenant la toute propriété du bâtiment A dénommé “[Adresse 6]” comprenant au rez-de-chaussée : cuisine, séjour double, une chambre, salle d’eau, water-closet, terrasse, la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin tel que figurant au plan sous liseré rose, d’une superficie de 1105 m² environ en ce compris le sol d’assiette du bâtiment, les 573/1000èmes des parties communes générales.
- lot n°2 comprenant la toute propriété du bâtiment B dénommé “[Adresse 5]” comprenant au rez-de-chaussée ::cuisine, séjour, une chambre, salle d’eau, water-closet, terrasse et au comble : une pièce, la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin tel que figurant au plan sous liseré jaune, d’une superficie de 440 m² environ en ce compris le sol d’assiette du bâtiment, les 228/1000èmes des parties communes générales.
- lot n°3 comprenant la toute propriété du bâtiment C dénommé “[Adresse 7]” comprenant
garage, cuisine, une pièce, cellier, entrée, au 1er étage: 2 pièces, dégagement, débarras, cabinet de toilette avec water-closet, balcon et au 2ème étage : 3 chambre, cabinet de toilette, balcon, la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’un jardin tel que figurant au plan sous liseré vert, d’une superficie de 385m² environ en ce compris le sol d’assiette du bâtiment, les 199/1000èmes des parties communes générales.

Force est de constater que la propriété commune à chacun des trois lots et qui fait l’objet d’une répartition de tantième concerne uniquement des terrains nus dénommés jardin. Aucun propriétaire d’un lot ne dispose de la moindre propriété divise et commune sur un immeuble construit. Les trois immeubles bâtis sont affectés exclusivement et dans leur intégralité à un usage privatif, cet état description de division venant même expressément préciser dans son article 3 sur les parties privatives que “les bâtiments pouvant exister sur les lots ne sont pas compris dans la copropriété”.

Cet acte descriptif de division, malgré sa dénomination, en ce qu’il porte uniquement sur une propriété commune d’immeuble non bâti, n’engendre aucune application du statut de la copropriété aux immeubles litigieux.

En conséquence, et faute pour eux de rapporter la preuve de l’application du statut de la copropriété qu’ils revendiquent, il convient de débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Les époux [N] succombant, ils seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

L’équité et la solution du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la commune de [Localité 4] et de la Sarl Small Concept à concurrence de la somme de 2 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS