TJ 40088, 31 août 2026, RG 26/00130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 31 AOUT 2026

N° du dossier : N° RG 26/00130 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DK33

A l'audience publique des référés tenue le 16 Juin 2026,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SNC NOUVELLE AQUITAINE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et de Maître Claire DE NICOLAY, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

ET :

SCCV L’EVEIL DES GALERIES
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 19 juillet 2023, la SNC NOUVELLE-AQUITAINE est propriétaire du volume 1 au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (40). Ledit volume 1 est constitué de deux locaux commerciaux comme suit :
- un premier local (local 1) initialement donné à bail à la société VINOPIERRE (bail du 25 octobre 2020) exploitant sous l’enseigne “La vinothèque de [Localité 3]”, qui y exploitait une activité de négoce de vin, alcool et spiritueux,
- un deuxième local (local 2) loué à la société ALIENOR (bail du 7 octobre 2021), étant précisé que la société [M] DE FRANCE a acquis le fonds de commerce le 5 décembre 2024 pour l’exploiter sous l’enseigne “SHIVA”.

Par acte authentique en date du 15 novembre 2024, la SCCV L’EVEIL DES GALERIES a acquis la propriété du volume 2 situé en rez-de-chaussée, R+1 et R+2 du même ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (40), dans le cadre d’un projet de réhabilitation globale dudit volume en 17 logements.

La déclaration d’ouverture du chantier a été faite le 25 mars 2025. Le démarrage effectif des travaux était prévu le 10 juillet 2025 avec un achèvement prévisionnel du clos couvert prévu fin décembre 2025, pour une livraison globale des lots au 31 décembre 2026.

Par courriel du 20 mai 2025, le preneur [M] DE FRANCE a signalé la présence d’infiltrations dans les locaux loués en provenance de l’étage supérieur.

Par courrier en date du 23 mai 2025, la SNC NOUVELLE AQUITAINE en sa qualité de propriétaire du volume 1, a mis en demeure la société MACIFLORE, chargée d’opérations pour la SCCV, de prendre des mesures conservatoires au vu des dommages constatés et de l’état du volume 2.

En réponse, tout en rappelant le contexte de son intervention, la société MACIFLORE informait le bailleur qu’une demande avait été faite au maître d’oeuvre afin de raccourcir les délais d’intervention dans le cadre du chantier entrepris.

Le 9 juin 2025, le maître d’oeuvre informait la société MACIFLORE qu’il avait été procédé à la sécurisation des solivages intérieurs en R+1 et R+2 , qu’un bâchage d’une partie de la toiture avait été faite 2 ou 3 mois auparavant, et que les fenêtres sans vitrage côté ouest avaient été obturées afin de minimiser les entrées d’eau par ces ouvertures.

Par courrier du 3 juillet 2025, le maître d’oeuvre d’exécution (la SAS ETHICC) a communiqué au maître d’ouvrage (SSCV L’EVEIL DES GALERIES) une note technique relative aux sinistres signalés au sein du lot de volume situé en rez-de-chaussée.

Par courrier de son conseil en date du 24 octobre 2025, la société NOUVELLE AQUITAINE a informé la société [M] DE FRANCE qu’elle avait pris acte du fait qu’elle n’exploitait plus les locaux loués, lui a notifié la résiliation du bail commercial à la date du 27 août 2025 et lui a demandé de restituer les clés.

Le 2 avril 2026, après restitution des clés du local loué par la société [M] DE FRANCE, il a été dressé un procès-verbal de constat de l’état du local, par commissaire de justice.

En dépit de plusieurs échanges entre les parties, estimant que les désordres constatés étaient dus aux travaux de la société L'EVEIL DES GALERIES et invoquant l’importance de ses préjudices, la société NOUVELLE AQUITAINE n’a donné suite, ni aux propositions de solution amiable faites par la société L’EVEIL DES GALERIES, ni aux demandes d’autorisation d’accéder à ses locaux dans le cadre des travaux de rénovation de façade.

Par acte en date du 20 avril 2026 (RG 26/00130), la société NOUVELLE AQUITAINE a assigné la société L'EVEIL DES GALERIES devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire relative aux désordres dénoncés au sein du local 2, avec mission habituelle en pareille matière, et de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte en date du 27 avril 2026 (RG 26/00135), la société NOUVELLE AQUITAINE a assigné la société L'EVEIL DES GALERIES devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir étendre la mesure d’expertise judiciaire initialement sollicitée au local 1 loué à la société VINOPIERRE, afin de déterminer les éventuels désordres subis par ce local à la suite des travaux de la défenderesse. Elle demande également la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 16 juin 2026, la société NOUVELLE AQUITAINE représentée par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans ses actes d'assignation.

Elle explique que :

- les désordres affectant le local 2 sont incontestables et attestés dans le constat du 2 avril 2026 ; qu’une expertise est utile pour déterminer les travaux à réaliser et les responsabilités encourues,
- au vu de l’importance des dégâts situés dans le local voisin précédemment loué à la société [M] DE FRANCE, elle est bien fondée à solliciter que la mission d'expertise soit étendue au local loué à la société VINOPIERRE (situé également sous le volume appartenant à la défenderesse), afin de déterminer les éventuels désordres subis par ce local à la suite des travaux de la défenderesse dans son volume 2.

Dans ses conclusions responsives notifiées par RPVA le 15 juin 2026, la SCCV L’EVEIL DES GALERIES représentée par son conseil a demandé à la juridiction de :
- juger que la SCCV L’EVEIL DES GALERIES ne s’oppose pas à la demande d’expertise formée par la SNC NOUVELLE AQUITAINE sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant à sa responsabilité,
- étendre la mission de l’expert qui sera désigné aux chefs suivants :
o se prononcer sur la conformité du volume 1 à la réglementation sécurité incendie en vigueur (s’agissant notamment des plafonds) ;
o se prononcer sur les travaux de mise en conformité éventuellement nécessaires imputables à la SNC NOUVELLE AQUITAINE,
- donner acte à la SCCV L’EVEIL DES GALERIES de sa proposition d’intervention amiable telle que formulée par courriel officiel de son conseil du 10 juin 2026,
- autoriser la SCCV L’EVEIL DES GALERIES à accéder au volume 1 :
o Au local 1 : pour permettre le passage des réseaux dans le plafond conformément au cahier des charges de l'ensemble immobilier ;
o Au local 2 : pour reprendre à ses frais le panneau en façade côté [Adresse 4], conformément au permis de construire,
- juger que les frais d’expertise seront consignés par la SNC NOUVELLE AQUITAINE,
- débouter la SNC NOUVELLE AQUITAINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que :

- les infiltrations dénoncées par les locataires de la SNC NOUVELLE-AQUITAINE sont liées à l’état préexistant de l’immeuble qui était vétuste et abandonné et sont donc étrangères aux travaux de réhabilitation d’envergure entrepris à partir du mois de juillet 2025 qui ont précisément vocation à garantir l’étanchéité et la perméabilité de l’immeuble dans son ensemble,
- la SCCV L’EVEIL DES GALERIES a pris, dans l’attente de l’ouverture effective du chantier, des mesures conservatoires de protection, en particulier des opérations de bâchage permettant de limiter la pénétration d’eau dans les zones les plus exposées,
- la SCCV L’EVEIL DES GALERIES n’a eu de cesse de solliciter auprès de la société NOUVELLE AQUITAINE l’accès à son volume tant pour achever ses travaux, que pour convenir d’une solution amiable, permettant d’identifier les dégradations liées aux infiltrations et de proposer une reprise rapide et concertée des ouvrages dégradés, en vain,
- concernant le local 2, anciennement exploité sous l’enseigne SHIVA, la SNC NOUVELLE AQUITAINE a refusé les interventions amiables proposées par la SCCV L’EVEIL DES GALERIES ; que le local sinistré a été laissé à l’abandon, sans être occupé, ni entretenu pendant plus de 7 mois (départ du locataire le 27 août 2025 et reprise des clés par le bailleur le 2 avril 2026 seulement),
- concernant le local 1, elle a également tenté d’amorcer un dialogue sur les travaux à entreprendre, sans résultat,
- concernant l’extension de la mission d’expertise, l’immeuble à destination mixte est soumis à la règlementation sécurité incendie en vigueur ; que les travaux de réhabilitation sur le volume 2 sont effectués conformément au permis validé à cet égard (façade de gaines techniques coupe-feu, plafonds coupe-feu et détecteurs incendie) et qu’elle doit s’assurer de la conformité globale vis-à-vis de ses acquéreurs,
- concernant sa demande reconventionnelle, si l’entrave opposée par la SNC NOUVELLE AQUITAINE aux interventions amiables qu’elle lui a proposées a incontestablement contribué aux préjudices dont elle entend se prévaloir, le refus d’accès à ses locaux l’expose personnellement à un lourd préjudice inhérent au retard de livraison des logements,
- il est urgent pour la SCCV L’EVEIL DES GALERIES d’obtenir l’accès au volume 1 appartenant à la requérante de manière à, pour le local 1, permettre le passage des réseaux dans le plafond, et pour le local 2, reprendre à ses frais le panneau en façade côté [Adresse 4] ; que cette intervention est indispensable d’une part, pour qu’elle puisse achever les travaux de réhabilitation de l’immeuble et respecter son délai de livraison (31 décembre 2026), et d’autre part, pour assurer l’étanchéité de l’enveloppe de l’immeuble et endiguer les infiltrations dénoncées.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire, dans le cadre d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les N°RG 26/00135 et N°26/00130, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'appréciation du motif légitime n'implique pas de se prononcer sur les responsabilités ou garanties ni sur les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d'éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat en date du 2 avril 2026 dressé par commissaire de justice et des photographies jointes, que le local 1 situé au sein du volume N°1 dont la société NOUVELLE AQUITAINE est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], et anciennement loué à la société [M] DE FRANCE, est affecté de désordres (chute des éléments composant le plafond dont des rails, dalles et toile de verre ; murs et dalles tachés et/ou noircies, odeur d’humidité), et que le local 2 également situé au sein du volume N°1 serait affecté par de l’humidité ; que ces désordres possiblement dus à des infiltrations pourraient résulter des travaux entrepris par la SSCV L’EVEIL DES GALERIES dans le cadre de la réhabilitation du volume 2 de l’immeuble qu’elle a fait diligenter en qualité de maître d’ouvrage depuis l’acquisition des lieux.

Dans ces conditions, la société NOUVELLE AQUITAINE justifie d’un motif légitime de voir ordonner l’expertise, dès lors qu’il est nécessaire de connaître les circonstances et causes exactes des désordres.

Compte tenu de l’ampleur des désordres constatés au sein du local 1, et de sa proximité avec le local 2, les deux étant situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, en dessous du lot de volume 2 appartenant à la SSCV L’EVEIL DES GALERIES, l’expertise sera diligentée au sein des deux locaux de la société NOUVELLE AQUITAINE destinés à la location (local 1 et 2), étant précisé que la SSCV L’EVEIL DES GALERIES ne s’oppose ni à la mesure d’expertise, ni à ce que celle-ci soit étendue à l’ensemble des locaux susvisés.

En conséquence, il convient d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée par la société NOUVELLE AQUITAINE sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

S’agissant de la demande d’extension de mission de la SCCV L’EVEIL DES GALERIES à la vérification globale de l’immeuble quant au respect de la réglementation en matière de sécurité incendie, il convient de relever qu’outre le fait que cette demande est sans lien avec les désordres relevés (infiltrations), la défenderesse ne justifie par ailleurs d’aucun motif légitime à ce titre.

Dès lors et à ce stade, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’extension de la mission d’expertise de la SCCV L’EVEIL DES GALERIES.

Par ailleurs, s’agissant de la demande reconventionnelle de la SCCV L’EVEIL DES GALERIES d’être autorisée à accéder au volume 1, il convient de relever, outre l’absence d’urgence caractérisée autrement que par la nécessité de délivrer les lots dans les délais convenus, que :
- la défenderesse ne justifie pas de la nécessité d’accéder au volume 1 local 1 pour permettre le passage des réseaux dans le plafond conformément au cahier des charges qui lui aurait été délivré dans le cadre du chantier,
- la défenderesse ne justifie pas non plus de la nécessité d’accéder au volume 1 local 2 pour reprendre le panneau en façade côté [Adresse 4], et que cette intervention serait indispensable pour la reprise de certains désordres,
- elle ne justifie pas de la nécessité de réaliser lesdits travaux et de l’impossibilité matérielle de réaliser ceux-ci sans passer par le volume 1 ; qu’en outre, elle ne justifie d’aucune mise en demeure préalable concernant lesdites demandes.

Il convient dans ces conditions de rejeter la demande reconventionnelle de la SCCV L’EVEIL DES GALERIES.

En revanche il paraît utile et nécessaire que l’expert puisse donner son avis sur lesdites demandes.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse, qui a seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Il convient de laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS