TJ 75056, 1 sept. 2026, RG 26/00783

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître François DARRICARRÈRE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah GEORGETTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00783 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4P5

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 01 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [U] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sarah GEORGETTE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A0108

DÉFENDERESSE
Madame [D] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître François DARRICARRÈRE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1996 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2026-004811 du 30 avril 2026 rectifiée19 mai 2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 septembre 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 septembre 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00783 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4P5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, Mme [U] [Y] a consenti un bail d'habitation, d'une durée de 12 mois renouvelable, à Mme [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], 2ème étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1200 euros.

Par jugement du 16 septembre 2025, ce contrat a été requalifié en contrat de bail de droit commun portant sur une résidence secondaire et Mme [U] [Y] a été condamnée à verser à la bailleresse la somme de 9 600 euros au titre de l'arriéré locatif entre novembre 2024 et juin 2025. La bailleresse a cependant été déboutée de sa demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 16 800 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du mois d'octobre 2024 au mois de novembre 2025, dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 2 janvier 2026, Mme [U] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [W] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- voir statuer sur le sort des meubles
- obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 2 juin 2026, Mme [U] [Y], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise qu'elle ne forme aucune demande au titre de l'arriéré locatif ni au titre de l'indemnité d'occupation. Elle demande, oralement, la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [D] [W], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande de :
- Déclarer les demandes de la partie adverses irrecevables,
- Débouter Mme [U] [Y] de ses demandes,
A titre subsidiaire :
- Lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la décision,
- Rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu avant expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période de la trêve hivernale,
En tout état de cause,
- Débouter Mme [T] [X] [Y] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Mme [D] [W] soutient que le bail doit être requalifié en contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en raison de la survenance d'éléments nouveaux, notamment, compte-tenu du fait qu'elle a été expulsée du logement qu'elle occupait au sein du même immeuble le 21 octobre 2025. Elle estime ainsi que la demande formée par Mme [U] [Y] est irrecevable, faute pour elle d'avoir dénoncer l'assignation à la préfecture de [Localité 1], conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'en outre, le commandement de payer est nul, puisqu'il ne vise qu'un délai d'un mois pour régler la dette, en contrariété avec les dispositions de ce même article.
Subsidiairement, au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir qu'elle présente un trouble bipolaire, à l'origine de la situation dans laquelle elle se trouve, qu'elle devait bientôt recevoir une AAH et qu'elle a déposé une demande de logement social.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

-Sur la qualification du contrat de bail

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 " Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ce titre ne s'applique pas :1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1. ".

Il est constant que la destination d'une location n'est pas donnée par les clauses du contrat mais par l'usage qui en est réellement fait par le locataire. Ainsi, pour que la loi du 6 juillet 1989 s'applique, il faut que la location soit réellement consentie par le bailleur à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel et que les locaux loués constituent réellement l'habitation principale du locataire.

La résidence principale étant définie par ce texte comme étant celle qui est "occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation ", faute d'occuper le logement au moins 8 mois dans l'année, la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

Il en résulte que la loi du 6 juillet 1989 ne protège qu'une habitation principale unique : en effet, si la résidence principale est occupée au moins huit mois par an, les autres résidences occupées ne le sont nécessairement que durant quatre mois par an maximum, et ne peuvent donc bénéficier du régime protecteur de ladite loi. Elles sont donc par défaut qualifiées de résidence secondaire, cette qualification étant plus large que celle que recouvre le terme " résidence secondaire " dans le langage commun.

Enfin, il sera rappelé que la qualification du bail s'apprécie au moment de sa conclusion ou à la date de sa modification si celle-ci est consentie par les deux parties.

En l'espèce, par jugement du 16 septembre 2025, le contrat de bail conclu entre les parties, intitulé " bail de droit commun, habilitation principale meublée locataire personne physique exclu de la loi du 6 juillet 1989 (…) " a été requalifié en bail portant sur une résidence secondaire, donc soumis aux dispositions du code civil, au regard :
- d'une part de la multiplicité des baux conclus par la preneuse, à des adresses différentes, à savoir, [Adresse 3] ou encore, [Adresse 4] mais aussi à la même adresse que celle du bail litigieux, à savoir, au [Adresse 5]
- d'autre part, du faisceau d'indices selon lequel elle avait établi sa résidence principale ailleurs, notamment au [Adresse 4].

Mme [D] [W] entend se prévaloir, au soutien de sa demande, d'une ordonnance de référé du 28 août 2025, prononçant son expulsion de l'appartement situé dans le même immeuble du [Adresse 5].

Elle fait ainsi valoir que l'appartement dont il est demandé son expulsion au cours de la présente instance est désormais le seul dont elle dispose puisqu'elle a quitté le [Adresse 3] le 20 mars 2024, comme en atteste le décompte de sortie du locataire et qu'elle ne réside plus au [Adresse 4] depuis le mois d'avril 2024, ainsi qu'en atteste un courriel adressé le 8 juin 2025 à un certain M. [Z] [E].

Or, ces éléments étaient déjà connus par le juge ayant requalifié le bail litigieux en contrat de location portant sur une résidence secondaire, celui-ci ayant, en effet, estimé que la défenderesse justifiait ne plus disposer de l'adresse du [Adresse 3] mais pas de celle du [Adresse 4], le seul courriel adressé à M. [Z] [E] était insuffisant à en rapporter la preuve.

Sur ce point, il sera relevé que la défenderesse n'apporte aucun élément nouveau et se contente de verser le même courriel au débat, de sorte que l'expulsion prononcée du logement situé dans le même immeuble du [Adresse 6] est sans incidence, Mme [D] [W] ne démontrant pas qu'elle ne dispose d'aucune autre adresse que celle faisant l'objet du litige.

Par conséquent, Mme [D] [W] échoue à rapporter la preuve que l'appartement litigieux constitue sa résidence principale.

-Sur la résiliation du contrat

-Sur la recevabilité de la demande

A titre liminaire, il sera rappelé que l'obligation de dénoncer l'assignation à la préfecture de [Localité 1] prévu par l'article 24II de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'aux baux soumis aux dispositions de cette loi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. A titre surabondant, il sera relevé que la demanderesse y a procédé.

Par ailleurs, le délai de six semaines ou de deux mois auquel il est fait référence aux termes de l'article 24 I, selon la version applicable, n'est pas non plus requis concernant les baux échappant aux dispositions de la loi de 1989.

Ainsi, la demande de constater que le bail est résilié, formée par Mme [U] [Y], est parfaitement recevable.

-Sur l'efficacité du commandement et ses conséquences

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, les article 1224 et 1225 du code civil prévoient que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail signé entre les parties contient, à l'article 2-5 des conditions générales du contrat, une clause résolutoire prévoyant la résiliation en cas d'impayé d'un seul terme du loyer, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [U] [Y] justifie avoir fait délivrer un commandement de payer à Mme [D] [W] par commissaire de justice le 26 novembre 2025, visant la clause résolutoire susmentionnée et lui rappelant le délai d'un mois dont elle disposait pour s'acquitter de la somme de 16 800 euros.

Si aucun décompte actualisé n'est produit pas la partie requérante, Mme [D] [W] ne conteste pas l'absence de règlement durant le délai imparti, ni la validité au fond de ce commandement.

Mme [U] [Y] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies le 26 décembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [D] [W] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [U] [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors que Mme [U] [Y] n'argumente pas sa demande de supprimer le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et qu'aucune circonstance ne justifie cette suppression, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [D] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge qui prononce l'expulsion d'accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf lorsque l'occupant est de mauvaise foi ou qu'il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Me [D] [W] justifie des ses problèmes de santé et de ses problèmes financiers. Cependant, comme indiqué plus haut, il n'est pas rapporté la preuve qu'elle ne continue pas d'être locataire du logement situé [Adresse 4], de sorte qu'il n'apparaît pas nécessaire de lui accorder des délais pour quitter les lieux puisqu'elle dispose d'une seconde adresse. En outre, son maintien au sein de l'adresse litigieuse ne pourrait se faire en contrepartie d'aucun versement, eu égard à l'absence de ressources actuelles de la défenderesse, ce qui n'est pas compatible avec la préservation des droits de la requérante dont, au surplus, il n'est pas justifié qu'elle est propriétaire de plusieurs logements.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [D] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande, par ailleurs, de la condamner à verser la somme de 600 euros à Mme [U] [Y], au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte-tenu de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire sera maintenue.

PAR CES MOTIFS,