TJ 87085, 27 août 2026, RG 26/00422

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 26/00422 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GUVG

Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C. SCC [Localité 1] FRANCHE COMTE

C/

[F] [K]

JUGEMENT

DU

27 Août 2026

JUGEMENT DU 27 Août 2026

Entre :

DEMANDEUR A L'INJONCTION DE PAYER: DEFENDEUR A L'OPPOSITION:

SCC [Localité 1] FRANCHE COMTE, dont le siège social est sis [Adresse 2] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 778 061 523 veant aux droits de la SAS [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 307 213 249, agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 4] sis [Adresse 5] ayant des établissements secondaires [Adresse 6] et [Adresse 7]

représentée par Me Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEFENDEUR A L'INJONCTION DE PAYER: DEMANDEUR A L'OPPOSITION:

Monsieur [F] [K]
né le 1er Octobre 1975 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 4 Juin 2026, date à laquelle l'avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 27 Août 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile coopérative [Localité 5] Comté dont le siège est [Adresse 8] à Limoges (87000) a fait assigner M. [F] [K], détenant des parts dans cette société correspondant au lot n°11 (appartement ), et n° 35 (cave) à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à verser au gestionnaire en exercice soit la SAS Foncia Val de Vienne, la somme de 3 249,87 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2025, outre 1 800 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.
Cette assignation a été délivrée le 14 avril 2026 par copie en étude de commissaire de justice.

Procédure
À l’audience du 7 mai 2026, un renvoi a été accordé afin de permettre à M. [K] de préparer sa défense.
A l’audience du 4 juin 2026, les parties ont débattu et la S.C.C. [Localité 5] Comté a actualisé sa créance à 4 250,22 euros au 2 juin 2026.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 27 août 2026.

Prétentions et moyens des parties
La société civile coopérative [Localité 5] Comté, représentée par son syndic en exercice la SAS Foncia Val de Vienne, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles L 212-3 et L 212-6 du code de la construction et de l’habitation, des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, décret n°2015-342 du 26 mars 2015, demande au tribunal de :
- condamner M. [F] [K] à lui payer la somme principale de 3 249,87 euros, selon décompte au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2025, actualisée à l’audience à 4 250,22 euros selon décompte au 2 juin 2026 ;
- condamner M. [F] [K] à lui payer la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle explique que M. [F] [K] accumule depuis longtemps des retards de paiement, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 04/11/2025 et une relance le 24/11/2025, outre une sommation de payer le 22/01/2026.
Elle précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et le contrat de syndic, ainsi que les statuts et le règlement.
Elle indique que les défauts de paiement ont des incidences sur la trésorerie de l’immeuble, alors que le syndic doit régler les factures correspondant aux travaux votés en assemblée générale.
Du fait de la loi, les frais exposés pour recouvrer les charges de copropriété impayées sont imputables au seul débiteur concerné.
Elle demande de prendre en compte au titre des sommes dues, les factures d’honoraires et de frais de recouvrement.

Monsieur [F] [K], selon ses conclusions produites à l’audience, demande au tribunal de :
- juger non recevable en l’état les demandes de la société Foncia venant aux droits de la SCC [Localité 1] Franche Comté ;
- rejeter les demandes ;
- condamner de la société Foncia venant aux droits de la SCC [Localité 5] Comté à lui rembourser la somme de 3 207,26 euros au titre des sommes prélevées mais non justifiées les 27/06/2022 et 25/07/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27/06/2022, date du premier prélèvement injustifié ;
- condamner de la société Foncia venant aux droits de la SCC [Localité 1] Franche Comté à lui verser les sommes de :
* 2 000 à titre de dommages et intérêts,
* 500 euros au titre de ses frais irrépétibles selon les termes de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Il produit à l’appui ses relevés de compte du 1er juillet 2022 et 1er août 2023, outre les échanges de mails avec le syndic.
S’il ne conteste pas devoir payer les charges de copropriété, il soutient qu’elles ne sont pas suffisamment justifiées.
Il s’oppose à la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts alors qu’aucun document n’est produit à l‘appui et que la société Foncia doit constituer un fonds de réserve comme un fonds de roulement.
Il estime que les travaux de changement des interphones ne sont pas achevés, car les sonnettes de porte dans les appartements ne fonctionnent plus et les interphones sont mal réglés rendant la sonnerie inaudible.
La société Foncia se contente de produire les appels de fonds, sans justifier ni ses modes de calcul, ni des relevés comme la consommation d’eau ou de chauffage. Ainsi les prélèvements de 1 027,26 euros du 27/06/2022 et de 2 180 euros le 25/07/2023 ne sont pas fondés, la société Foncia ne produit ni les relevés de compteurs ni le coût du mètre cube. L’absence de mensualisation des dépenses liées à l’eau impacte dramatiquement sa situation financière.
Alors qu’il chauffe très peu son appartement, ses charges de chauffage ne baissent pas, et le montant réclamé de 497,85 euros n’est pas expliqué, alors même que les radiateurs sont équipés de répartiteurs de frais de chauffage en télé-relevé.
Il soutient que le comportement de Foncia qui ne communique pas, ne recherche pas de solution amiable et lui adresse des courriers incompréhensibles est fautif et a un impact sur sa santé, générant un préjudice dont il demande à être indemnisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, auquel les parties se soumettent, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Sur les charges de copropriété et travaux depuis septembre 2025
La société civile coopérative [Localité 5] Comté représentée par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte depuis le 8 septembre 2025, date à laquelle le compte de M. [K] est devenu débiteur suite au rejet du prélèvement de la somme de 476,53 euros et jusqu’au 23 avril 2026.
Il en résulte que M. [K] n’a réglé aucune des sommes réclamées pendant cette période, ce qu’il confirme à l’audience.
Les sommes inscrites au débit de son compte mêlent des appels de provisions sur charges et de provisions sur travaux, le paiement de badges et interphones, ainsi que différents frais qu’il convient pourtant de distinguer.
Ainsi, selon le relevé de compte copropriétaire en date du 2 juin 2026, monsieur [K] reste devoir pour la période du 8 septembre 2025 au 02 juin 2026 :
3 186,58 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations au fonds de travaux.M. [K] qui reconnaît n’avoir payé aucune somme depuis septembre 2025, oppose l’absence de détail des sommes réclamées.
Cependant, le fait que les travaux de changement des interphones ne soient pas achevés est sans conséquence sur son obligation de régler les appels de charges et travaux conformément aux décisions d’assemblée générale.
M. [K] se plaint que la société Foncia ne mensualise pas les dépenses liées à la consommation d’eau, ne produit pas les relevés de compteur, ni le coût unitaire du mètre cube.
A l’appui, il produit un échange de courriels par lesquels Mme [Q] pour Foncia préparant l’arrêté des charges le 26 mars 2026 lui demande de communiquer les index des quatre compteurs d’eau, puisque la société Ista qui procède chaque année aux relevés a indiqué concernant son appartement « absence occupant », « inoccupé ou vide » ou « relevé occupant », et lui explique que sans réponse de sa part, un forfait non régularisable sera imputé. M. [K] répond que les compteurs d’eau ont été remplacés dans toute la résidence début mars 2026 et que bien que présent, il n’a pas été informé des relevés opérés à ce moment-là par la société Ista. Mme [Q] répond qu’à défaut du relevé au 31 décembre, elle fondera l’arrêté de charges à partir du relevé de mars 2026.
La société Foncia précise à l’audience du 4 juin 2026 que la répartition des charges d’eau après relevé des compteurs pour l’année 2025 n’a pas encore été établie et que rien n’a encore été facturé à ce titre
Ainsi M. [K] n’est pas fondé à contester une facturation qui n’a pas encore eu lieu.
M. [K] déclare encore ne pas comprendre ses charges de chauffage alors qu’il chauffe très peu son appartement, que Foncia ne lui explique pas le montant facturé alors que les dépenses de chauffage sont calculées privativement, les radiateurs étant équipés de répartiteurs de frais de chauffage en télé-relevé.
En l’état, il n’est pas fait état d’une assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’année 2025 avant le 2 juin 2026.
Il résulte ainsi du décompte des sommes réclamées depuis septembre 2025, qu’en l’état ce sont seulement les provisions pour l’année 2025 et 2026 qui ont été réclamées, la répartition des charges n’ayant pas encore eu lieu.
Or les provisions sur charges doivent être versées en exécution du budget prévisionnel, et les sommes afférentes aux dépenses non comprises dans ce budget sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
M. [K] ne précise pas en quoi les provisions qui lui sont imputées seraient irrégulières alors même que le budget prévisionnel pour l’année 2025 a été approuvé par décision de l’assemblée générale du 13 mai 2024 et celui de l’année 2026 par décision de l’assemblée générale du 13 mai 2025.
En l’absence d’arrêté des comptes et de régularisation de la quote-part annuelle des charges pour les années 2025 et 2026, en l’état, M. [K] ne précise pas quel est le montant qui lui est facturé et qu’il entend contester.
Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux sera fixé à la somme de 3 186,58 euros au 2 juin 2026.
Conformément à la demande de la S.C.C., cette somme portera intérêts au taux légal depuis l’assignation du 14 avril 2026.

Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
La société civile coopérative [Localité 5] Comté demande que soient pris en compte dans les sommes dues, des frais d’un montant total de 1172,99 euros ainsi décomposés :
prélèvements impayés à raison de 10 euros par prélèvement (15/09/2025 et 26/09/2025),mise en demeure du 04/11/2025 (54 euros) et relance du 24/11/2025 (44 euros) ;constitution de dossier transmis à l’huissier 350 euros le 09/01/2026,sommation de payer du 23/01/2026 (143,82 euros),constitution de dossier transmis à l’avocat le 10/03/2026 (350 euros),acte de commissaire de justice du 15/04/2026 (206,72 euros)Il sera fait droit aux demandes de la société civile coopérative [Localité 5] Comté relatives aux frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic (page 5/9) :
54 euros au titre de la mise en demeure RAR du 4 novembre 2025, 44 euros au titre des frais de relance du 24 novembre 2025,La somme de 98 euros de frais portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.
Les frais de sommation de payer ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant et seront examinés au titre de la demande de dommages et intérêts ou de l’article 700 du code de procédure civile.
Les frais d’assignation relèvent des dépens de l’instance.
La société civile coopérative [Localité 5] Comté entend facturer à M. [F] [K] la somme de 350 euros pour constitution du dossier transmis à l’huissier et la même somme pour constitution du dossier transmis à l’avocat.
Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de diligences exceptionnelles, ce qui est appelé page 5/9 du contrat de syndic, qui en l’état ne sont pas établies.
Ces sommes seront donc rejetées comme ne pouvant être imputées directement au copropriétaire défaillant.

Sur la demande reconventionnelle de M. [K]
M. [K] qui reproche à la société Foncia Val de Vienne de ne pas justifier des appels de fonds en veut pour preuve deux relevés bancaires de juin 2022 et juillet 2023 et conteste l’absence de fondement du prélèvement du 27/06/2022 de 1 027,26 euros et de 2 180 euros le 25 juillet 2023. Il demande à être remboursé de ces sommes qu’il a déjà réglées.
Les libellés de ces opérations telles que mentionnées sur ces relevés permettent cependant de constater que le libellé du prélèvement du 27/06/2022 de 1 027,26 euros « Sld Chg 01/01/2021-31/12/2021 » concerne le solde des charges de l’année 2021, et le libellé du prélèvement de 2 180 euros le 25 juillet 2023 « Sld Chg 01/01/2022- 31/12/2022 » concerne le solde des charges de l’année 2022.
Le principe est que chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part des charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.
M. [K] qui n’a pas contesté le solde des charges dues pour les années 2021 et 2022, avant d’être assigné en paiement des charges dues à compter de septembre 2025, ne précise pas en quoi le calcul annuel des charges ou les comptes de la société civile coopérative auraient été irréguliers en 2021 et 2022, et ne justifie pas avoir contesté les décisions d’approbation des comptes ou avoir sollicité le gestionnaire à ce propos.
Dès lors, sa demande insuffisamment fondée en fait sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts
La société civile coopérative [Localité 5] Comté demande réparation du préjudice financier qu’elle subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.
Il convient de constater que les irrégularités de paiement par M. [K] la contraignent à engager cette procédure, mais que les frais de procédure seront traités distinctement.
La demanderesse justifie avoir fait délivrer une sommation de payer par commissaire de justice le 23 janvier 2026 pour un coût de 143,82 euros.
Le préjudice du fait du comportement de monsieur M. [F] [K] et de ses refus de paiement sera réparé par la somme de 143,82 euros qu’il devra payer à la société civile coopérative à titre de dommages et intérêts.
M. [K] qui échoue à justifier ne pas payer les provisions sur charges depuis septembre 2025 sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
M. [F] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation du 14 avril 2026.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, la société civile coopérative, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.
M. [K] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [F] [K] , à payer à la société civile coopérative [Localité 1] représentée par son syndic en exercice la SAS Foncia Val de Vienne, les sommes suivantes : - 3 186,58 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 02 juin 2026, cette somme portant intérêts au taux légal depuis l’assignation du 14 avril 2026 ; - 98 euros au titre du solde des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ; - 143,82 euros à titre de dommages et intérêts ; - 500 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la société civile coopérative [Localité 1] de ses plus amples demandes ; DÉBOUTE M. [F] [K] de ses demandes reconventionnelles ; CONDAMNE M. [F] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation du 14 avril 2026; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.