TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00632

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00632 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DWOT

JUGEMENT

Rendu le 31 août 2026
AFFAIRE :
[U] [J] [N]
C/
[T] [W], [L] [W]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [U] [J] [N]
[Adresse 1]
comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [W]
né le 07 Mai 1969 à [Localité 2]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [L] [W]
née le 25 Février 1974 à [Localité 3]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Le 31 Août 2026
1 FEX + 1 CCC Mme [U] [J] [N]
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 4]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 10 juillet 2008, Madame [U] [J] [N] a donné à bail à Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 octobre 2023 le bailleur a fait signifier à Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 13 645,05 euros.

Le 06 octobre 2025 le bailleur a fait signifier à Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 28 301,46 euros (arrêté à l’échéance d’août 2025, et comprenant la taxe sur les ordures ménagères de 2019 à 2024).

Par acte du 27 mars 2026, Madame [U] [J] [N] a fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 02 juin 2026 sur le fondement des articles 1103, 1104, 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:
- voir constater la résiliation du contrat de bail, par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 décembre 2023,
- ordonner l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner les défendeurs au paiement des sommes de :
➣ 28 301,46 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire,
➣ Une indemnité d'occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de ce jour et subissant les augmentations légales à compter du prononcé de la décision à venir et jusqu’à libération effective des lieux,
➣ 1 000 euros de dommages et intérêts pour manquement grave aux obligations locatives,
600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des deux dénonces à la CCAPEX et de la mise en demeure.

A l’audience du 02 juin 2026, Madame [U] [J] [N], présente et non assistée, a sollicité le bénéfice de son entier exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 35 367,92 euros.

Régulièrement assignés à personne pour Madame [L] [W] et par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile pour Monsieur [T] [W], ces-derniers n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I. Sur la recevabilité

Le 06 octobre 2025, Madame [U] [J] [N] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 4] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. La bailleresse étant une personne physique, cette notification n’est toutefois pas requise à titre de recevabilité de la demande.

Le 27 mars 2026, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un premier commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 19 octobre 2023 pour la somme en principal de 13 645,05 euros.
Cependant, le décompte figurant tant à l’appui du commandement de payer délivré le 06 octobre 2025 que de l’assignation, ne comprend pas l’historique des loyers impayés en 2023, de sorte qu’il est impossible pour la juridiction de vérifier si les causes du commandement ont été régularisées dans le délai de deux mois.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 06 octobre 2025 pour la somme en principal de 28 301,46 euros (arrêté à l’échéance d’août 2025).

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 décembre 2025, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois.

Monsieur [T] [W] e t Madame [L] [W] étant occupants sans titre ni droit depuis cette date, leur expulsion sera ordonnée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [U] [J] [N] produit un décompte actualisé à la date de l’audience (arrêté à l’échéance d’avril 2026 incluse), selon lequel Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] sont redevables à cette date de la somme de 33 942,93 euros, au titre des loyers impayés.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, dont le règlement est sollicité pour les années 2019 à 2024 à hauteur de 1 091 euros, il résulte de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’annexe au décret n°87-713 du 23 août 1987, auquel revoie l’article 1 de ce même décret, liste, au titre des charges récupérables (VIII. Impositions et redevances), la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Madame [J] [N] verse aux débats les avis de taxes foncières pour les années 2019 à 2024.

Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ces dettes.

Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] seront, par conséquent, condamnés à payer au bailleur la somme de 33 942,93 euros (arrêtée à l’échéance d’avril 2026) avec intérêts au taux légal sur la somme de 27 210,46 euros à compter du 06 octobre 2025 date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés à payer à Madame [U] [J] [N] la somme de 1 091 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 06 octobre 2025, date du commandement de payer, au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2024.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [U] [J] [N] de l’occupation indue de son bien, Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [U] [J] [N] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

VII. Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [W] et Madame [L] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06 octobre 2025 (et non celui du 19 octobre 2023, dont l’absence de régularisation dans les délais légaux n’est pas démontrée, et qui n’a pas donné lieu à engagement de la présente instance en résiliation du bail), de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation. Les dépens ne comprendront pas les frais de mise en demeure, non nécessaires au titre des exigences légales.

Madame [U] [J] [N] ne démontre pas avoir engagé des frais irrépétibles, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :