TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00148

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00148 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVC4

JUGEMENT

Rendu le 31 Août 2026
AFFAIRE :
[D] [B], [C] [P] épouse [I]
C/
[Y] [K]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [B]
[Adresse 1]
représenté par Maître Laure DARZACQ de la SELARL SELARL LAURE DARZACQ, avocats au barreau de DAX substituée par Me Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
Madame [C] [P] épouse [I]
[Adresse 2]
représentée par Maître Laure DARZACQ de la SELARL SELARL LAURE DARZACQ, avocats au barreau de DAX substituée par Me Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [K]
[Adresse 3]
représentée par Maître SAÎS Sophie, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitutée par Me LAMOURET [Y] avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN,
(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale décision du BAJ de [Localité 1] N° C 40192-2026-000585 du 25 mars 2026)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2019, avec effet au 1er décembre 2019, Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I] ont consenti à Madame [Y] [K] un bail à usage d'habitation portant un immeuble situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 455 euros, outre 5 euros de charges, révisable au 1er décembre de chaque année.

Par acte du 25 février 2025, Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I] ont fait délivrer à Madame [Y] [K] un congé pour reprise, avec effet au 30 novembre 2025.

En l'absence de réaction de Madame [Y] [K], par acte du 26 janvier 2026, Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I] ont fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l'audience du 05 mai 2026 sur le fondement de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de validation du congé délivré, et d'expulsion de Madame [Y] [K] (affaire enregistrée sous le n°RG 26/00209).

Par acte du 27 janvier 2026, Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I] ont fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l'audience du 31 mars 2026 sur le même fondement et aux mêmes fins (affaire enregistrée sous le n°RG 26/00148).

A l'audience du 31 mars 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 02 juin 2026, afin de permettre aux parties d'échanger leurs pièces et argumentations.

A l'audience du 02 juin 2026, Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I], représentés par leur conseil, sollicitent, sur le fondement de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :
- que soit ordonnée la jonction des procédures ouvertes sous le n°RG 26/00209 et sous le n°RG 26/00148, sous le seul n°RG 26/00148,
- le débouté de Madame [Y] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constater que le congé est régulier et que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 30 novembre 2025,
- dire et juger que Madame [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025,
- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [K] et de toute personne de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la condamnation de Madame [Y] [K] au règlement d'une somme mensuelle de 471 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 1er décembre 2025 jusqu'à libération effective des lieux,
- la condamnation de Madame [Y] [K] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le congé pour reprise délivré est régulier, dès lors qu'il précise qu'il doit intervenir au bénéfice du fils des bailleurs, dont l'identité et l'adresse figurent dans le congé, que son motif est précisé, et qu'il a été délivré plus de 6 mois avant le terme du bail.

En réponse aux moyens de Madame [K], ils considèrent que cette-dernière fait preuve d'une particulière mauvaise foi, dès lors qu'elle n'a entrepris aucune démarche pour se reloger depuis la délivrance du congé qui date de plus d'un an, qu'elle se maintient à dessein dans les lieux loués, qu'elle n'honore pas les dépenses relatives à l'entretien courant du logement qui lui incombent, et qu'elle a cessé le paiement du loyer courant.

Ils soutiennent également que les dispositions de l'article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables en l'espèce. Après avoir rappelé que les conditions tenant à l'âge du locataire d'une part et à ses ressources annuelles d'autre part sont cumulatives, ils indiquent que cet âge doit être apprécié à la date d'échéance du contrat, soit le 30 novembre 2025, date à laquelle Madame [K] était âgée de 64 ans.

A cette même audience, Madame [Y] [K], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le débouté de Monsieur [D] [I] et Madame [C] [P] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes,
- prendre acte de ce qu'elle s'engage à verser la somme mensuelle de 50 euros par mois, minimum, outre le loyer courant, au titre de sa dette locative,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, si elle concède que les conditions d'âge posées par l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas respectées, elle entend indiquer qu'elle est atteinte d'une maladie grave, ayant justifié la reconnaissance de son handicap à hauteur de 80 %.

Elle ajoute ne percevoir que de modestes ressources, ne disposer d'aucune autre possibilité d'hébergement, et que son état de santé rend les recherches de logement délicates, cependant que les époux [I] ont indiqué dans leur congé pour reprise pour seul motif qu'elle permettrait à leur fils de prendre son indépendance, cette seule mention lapidaire ne pouvant, selon elle, revêtir le caractère sérieux nécessaire pour apprécier la réalité de la situation. Elle considère que ce motif doit être mis en balance avec le principe de dignité dont elle souffrirait en cas d'expulsion, et conteste enfin le grief lui étant fait tenant au défaut d'entretien du logement.

Pour un plus ample exposé des moyens venant au soutien des demandes des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'audience, a été ordonnée la jonction des procédures ouvertes sous le n°RG 26/00209 et sous le n°RG 26/00148, sous le seul n°RG 26/00148.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précité. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé (…).

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 25 octobre 2019 avec effet au 1er décembre 2019 pour une durée de trois ans renouvelable, arrivait à échéance le 30 novembre 2025 à minuit.

Le congé signifié à la locataire par commissaire de justice le 25 février 2025, à effet au 30 novembre 2025, respecte le délai de préavis de six mois, indique le motif allégué et, s'agissant d'un congé délivré pour reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (en l'espèce, leur descendant en la personne de leur fils, Monsieur [W] [X]).

S'agissant de la restriction à la délivrance du congé pour reprise tenant à l'âge du locataire et à ses ressources, il est rappelé que les conditions posées à l'article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 sont cumulatives, et que le l'âge du locataire (plus de 65 ans) est apprécié à la date d'échéance du contrat. Or, il résulte de la carte nationale d'identité de Madame [K], que cette-dernière était âgée de 64 ans au 30 novembre 2025. Cette-dernière admet d'ailleurs cette réalité.

Les deux critères posés par l'article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 n'étant pas réunis, les bailleurs ne se trouvaient pas dans l'obligation d'offrir à la locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Nonobstant, Madame [Y] [K] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Il est observé que si la qualité de fils des bailleurs de Monsieur [X] [W] n'est pas remise en cause par la défenderesse, les époux [W] ne versent aux débats aucun élément (livret de famille a minima) attestant de cette qualité.

Les époux [W] exposent que leur fils, bénéficiaire de la reprise, domicilié à leur adresse, termine ses études supérieures, et qu'il a besoin d'un logement à [Localité 2] (40) pour lui permettre d'assurer son alternance. Comme il a été vu plus avant, ce motif est bien mentionné dans le congé pour reprise délivré le 25 février 2025.

Pour autant, alors qu'il leur appartient de justifier du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise, et qu'il appartient à la juridiction de vérifier non seulement le respect des délais légaux imposés à peine de nullité mais également celui de la réalité des motifs invoqués dans leur existence matérielle, tels que repris dans le corps même de l'acte de délivrance du congé, les bailleurs ne versent aux débats aucun élément visant à démontrer le caractère réel et sérieux de leur intention, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement afin que leur fils l'occupe à titre de résidence principale.

A cet égard, les époux [I] ne produisent aucun élément de nature à établir cette intention, tenant, à tout le moins, à la réalité de la fixation des intérêts de leur fils dans un périmètre raisonnable de la commune d'[Localité 2] (fin d'études supérieures, contrat d'alternance ou de travail, inscription sur liste électorale, attestations …). Il est rappelé qu'ils avaient la possibilité d'exciper d'éléments postérieurs à la délivrance du congé, dès lors qu'ils étaient de nature à établir le caractère réel et sérieux de leur intention, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement afin que leur fils l'occupe.

Le grief tenant au défaut d'entretien du logement loué par la locataire est étranger au motif pour lequel le congé a été délivré. En effet, seuls les motifs cités dans le congé sont à examiner.

La prescription de la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité. Par application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité, le congé pour reprise délivré le 25 février 2025 sera déclaré non valide.

Les époux [I] seront déboutés de leurs demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

II. Sur la demande reconventionnelle de Madame [Y] [K] de "prendre acte"

Aux termes du dispositif de ses écritures déposées à l'audience, Madame [K] sollicite qu'il soit pris acte de ce qu'elle s'engage à verser la somme mensuelle de 50 euros par mois, minimum, outre le loyer courant, au titre de sa dette locative.

Cependant, la demande de prise d'acte ne s'analyse pas en une prétention qu'il appartient au juge de trancher. De plus, dans des circonstances dans lesquelles les bailleurs ne sollicitent pas de condamnation en paiement de dette locative au titre d'arriérés de loyers, il ne peut être statué sur d'éventuels délais de paiement.

Il n'y a dès lors pas lieu à statuer sur cette demande de " prendre acte ".

III. Sur les demandes accessoires

Les époux [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la présente instance, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS