TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00270

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00270 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVIE

JUGEMENT

Rendu le 31 Août 2026
AFFAIRE :
[H] [J]
C/
[N] [I], [C] [X]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [J]
[Adresse 1]
représenté par Maître Cathy GARBEZ de la SELARL CATHY GARBEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [I]
née le 17 Janvier 1989 à [Localité 1]
[Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [C] [X]
né le 27 Août 1999 à [Localité 1]
[Adresse 2]
comparant en personne
Le 31 Août 2026
1 FEX + 1 CCC Me GARBEZ
1 CCC M. [X] - Mme [I]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 22 janvier 2021 (avec effet au 1er février 2021), Monsieur [H] [J] a donné à bail à Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 620 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, révisable chaque année au 1er février.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 novembre 2025, le bailleur a fait signifier à Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 2 400,32 euros (arrêté au 04 novembre 2025).

Par acte du 09 février 2026, Monsieur [H] [J] a fait assigner Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 02 juin 2026 sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de:
- voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la clause résolutoire insérée au bail, au 13 janvier 2026,
- dire les défendeurs déchus de tout titre d’occupation des lieux loués, et qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes de :
➢ 3 024,34 euros en principal au titre des loyers impayés au 13 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,32 euros à compter du 13 novembre 2025, date de signification du commandement visant la clause résolutoire,
➢ l’indemnité d'occupation égale au montant de 716,09 euros à compter du mois de février 2026, jusqu’à complète libération des lieux et à compter de la résiliation du bail,
➢ 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer.
Ils sollicitent également que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 02 juin 2026, Monsieur [H] [J], représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à 2 834,56 euros (échéance de juin 2026 incluse). Il a maintenu le surplus des demandes de son exploit introductif d’instance, s’est opposé aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiements formés par les défendeurs. A titre subsidiaire, il a sollicité que pour toute mensualité due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré impayée, qu’il soit ordonné que la clause résolutoire retrouverait son plein effet.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la dette locative avait doublé, et qu’il avait dû subir une longue attente avant la reprise des paiements.

A cette même audience, Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X], présents et non assistés, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer courant, avoir commencé à honorer un plan d’apurement de la dette à hauteur de 230 euros par mois, et ont sollicité l’octroi de délais de paiement, en sus du règlement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont justifié en partie de leur situation personnelle et financière.

Les défendeurs ont été autorisés par la juridiction à produire en délibéré et dans le respect du contradictoire les derniers bulletins de salaire de Madame [N] [I], et les justificatifs de la procédure engagée par Monsieur [C] [X] devant la juridiction sociale.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

Par note reçue au greffe le 03 juin 2026, les défendeurs ont produit les éléments sollicités, dans le respect du contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 14 novembre 2025, Monsieur [H] [J] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 2] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. Il est souligné que le bailleur étant une personne physique, cette notification n’est pas prescrite à titre de recevabilité de la demande.

Le 10 février 2026, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2], par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 13 novembre 2025, pour la somme en principal de 2 400,32 euros au titre des loyers restant dus au 04 novembre 2025.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 janvier 2026, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [H] [J] produit un décompte arrêté au 28 mai 2026 (arrêté à l’échéance de juin 2026 incluse) faisant apparaître un solde de 2 834,58 euros. Cette dette n’est pas contestée par les défendeurs.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] seront, par conséquent, solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 2 834,58 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400,32 euros à compter du 13 novembre 2025 date du commandement de payer, et à compter du 09 février 2026 date de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments produits par les défendeurs que Madame [N] [I] exerce la profession d’aide-soignante en EHPAD, et qu’elle perçoit un salaire mensuel de l’ordre de 1 800 euros.

Monsieur [C] [X] perçoit des indemnités (ARE – FRANCE TRAVAIL) mensuelles de 974 euros. Ce-dernier justifie d’une convocation, pour le 18 juin 2026, devant le Pôle Social du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, des suites d’une contestation d’une décision de CRAM du 20 août 2025 ayant confirmé l’interruption du paiement des indemnités journalières maladie à compter du 20 avril 2025, ce qui conforte ses explications données à l’audience sur le fait qu’il n’ait pas touché d’indemnités journalières sur une période durant laquelle il était en arrête maladie.

Un plan d’apurement amiable a été régularisé entre les parties le 26 février 2025 (date à laquelle la dette locative s’élevait à 1 415,66 euros), lequel prévoyait le règlement sur six mois de la somme de 235,94 euros, en sus du loyer courant.

Il s’évince du relevé du compte actualisé au 02 juin 2026, que les défendeurs ont honoré ce plan durant trois échéances, avant de se retrouver à nouveau en difficulté.

Pour autant, depuis janvier 2026, ils règlent à nouveau avec régularité la somme mensuelle de 952,03 euros, qui correspond au paiement intégral du loyer courant, outre de l’arriéré locatif à hauteur de 235,94 euros.

Dès lors, les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tenant tant à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, qu’au fait que les locataires soient en situation de régler leur dette locative, se trouvent réunies.

Il s’ensuit que Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] seront autorisés à se libérer de leur dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande des locataires, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d'expulsion, et la condamnation de Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En application de l'article 1310 du code civil, la clause de solidarité prévue au contrat de bail ne prévoyant pas expressément son application aux indemnités d'occupation, elle ne s'applique pas à ces dernières, après la résiliation du contrat de bail.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur, soit actuellement, 716,09 euros par mois.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [H] [J] a dû exposer des frais pour agir en justice. En considération de la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [N] [I] et Monsieur [C] [X] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :