TJ 28085, 25 août 2026, RG 25/00130

N° RG 25/00130 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GQDI

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Nathalie GAILLARD de la SCP VERNAZ AIDAT-ROUAULT GAILLARD, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

Maître Sandra GOUIN de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

SPChâteaudun

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Août 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [A],
demeurant Rue Vignadis - 31330 LE BURGAUD
représenté par Maître Nathalie GAILLARD de la SCP VERNAZ AIDAT-ROUAULT GAILLARD, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I],
demeurant 14 rue des Filoires - 77480 BRAY SUR SEINE
représenté par Maître Sandra GOUIN de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Mai 2026 et mise en délibéré au 21 Juillet 2026 puis prorogée au 25 Août 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 janvier 2020, Mme et M. [V] ont donné à bail à M. [I], un appartement à usage d’habitation situé 2 avenue du 15 août et 4 avenue Aristide Briand à Marboué (28200), moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 10 euros de provision sur les ordures ménagères.

Par acte authentique en date du 19 mai 2020, Mme et M. [V] ont vendu ledit immeuble à M. [A].

M. [I] a ensuite quitté le logement dans le courant du mois de juin 2024 en suite d’une procédure d’expulsion.

Se plaignant de dégradations locatives et par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, M. [A] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres, afin de le voir condamner au paiement du coût des travaux de remise en état du logement.

A l’audience du 12 mai 2026, M. [A] représenté par son conseil dépose son dossier de plaidoirie.
Aux termes de ses dernières conclusions, il sollicite :
La condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 19 261 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement, outre les intérêts au taux légal,La condamnation de M. [I] aux dépens et à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [I], assisté de son conseil, demande aux termes de ses dernières conclusions :
- le rejet des prétentions de M. [A]
- la condamnation de M. [A] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
- la condamnation de M. [A] à payer à la SCP [W] [T] [Q] représentée par Maître [Q], la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,
- la condamnation de M. [A] aux dépens.
Il expose oralement qu’il a quitté le logement en suite d’une procédure d’expulsion compte tenu d’un impayé de loyers. Il explique ne pas s’être acquitté de ces loyers du fait de l’insalubrité de l’appartement.
Il ajoute que l’état des lieux d’entrée fait mention d’éléments en état d’usage et non en très bon état comme soutenu par la partie adversaire.
Il soutient que le logement connaît une problématique d’humidité et de chauffage, qu’il a fait l’objet d’un dégât des eaux compte tenu de canalisations vétustes, et que son assurance a de fait refusé la prise en charge des travaux de remise en état des parquets.
Il ajoute que ces problématiques ont amené la mairie à mettre en demeure le propriétaire de procéder à l’entretien de l’immeuble, et que d’autres locataires se sont également plaints.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives
Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir que :
– il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.
– il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un devis établi par la société Arébat en date du 4 septembre 2024, ainsi que l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 8 janvier 2020, et le procès-verbal de constat en date du 30 juillet 2024.

M. [I] conteste ce procès-verbal de constat, estimant qu’il a été réalisé non contradictoirement et plus d’un mois après sa sortie des lieux. Toutefois, il ressort des pièces versées que M. [I] a été avisé de la tenue de cet état des lieux par courrier en date du 19 juillet 2024 envoyé par le commissaire de justice et qu’il ne s’est pas présenté. En outre, le délai d’un mois n’apparaît pas comme excessif. Dès lors, cette pièce est admise comme élément de preuve.

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée est possible dès lors que les pièces et équipements du logement sont clairement identifiables, ce qui est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de l’adoption d’une grille de vétusté par les parties lors de la conclusion du bail.

Afin de procéder à l’examen de la demande en paiement de la somme de 19 261 euros formulée par M. [A], il convient de reprendre chaque lot du devis versé aux débats.

Sur le lot plomberie -sanitaire
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 1 900 euros HT, comprenant :
- la pose et raccordement d’une colonne de douche en saillie
- réalisation des joints silicone de finition
- pose d’une paroi, réalisation de joints silicone au pourtour de la paroi de douche
- pose de faïence murale.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les faïences étaient en état d’usage, tout comme la baignoire.
Le procès-verbal de constat laisse apparaître que cinq carreaux de carrelage mural sont cassés au pied du meuble vasque, que la faïence murale autour de la baignoire est dégradée (panneau entier tombé, bauge visible, fissuration dans le prolongement), que la baignoire est en mauvais état, désolidarisée de l’encadrement carrelé.

M. [I] soutient que ces dégradations résultent d’un dégât des eaux lié à une canalisation vétuste, ainsi qu’à d’importants problèmes d’humidité au sein du logement. Il verse aux débats de nombreuses photographies du logement montrant de multiples moisissures sur les murs et plafonds de l’ensemble des pièces, corroborant ainsi le rapport de détection de fuite réalisé par la société ACP Expertises le 22 décembre 2023, duquel il ressort que le taux d’humidité du mur de la salle de bain est de 99%, que certaines fenêtres ne ferment pas correctement et que les entrées et extractions d’air sont à revoir.

Ainsi, il ressort des pièces versées que le logement connaît une problématique générale d’humidité ayant occasionné les importantes dégradations des faïences et baignoire de la salle de bain, lesquelles ne résultent pas de la responsabilité du locataire mais de l’état général de l’immeuble, les moyens soutenus par M. [A] étant inopérants à démontrer le contraire.

En conséquence, M. [A] sera débouté de ces chefs.

Sur le lot revêtement de sol
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 3 800 euros HT, comprenant la pose d’un revêtement de sol en PVC rigide.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les sols de l’appartement revêtus de linoléum étaient déjà en état d’usage, excepté le sol de l’entrée qualifié de neuf.
Dès lors, les traces et tâches relevés dans le procès-verbal de constat, précision faite que les sols revêtus de linoléum sont qualifiés comme étant en état d’usage, et dont il n’est pas établi qu’ils revêtent le caractère de réparations locatives, résultent d’une occupation normale des lieux loués pendant plus de quatre années et de la vétusté préexistante des lieux.

En conséquence, M. [A] sera débouté de ce chef.

Sur le lot cuisine
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 1 050 euros HT, comprenant la pose d’une cuisinette trois meubles bas.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les meubles et équipements de la cuisine étaient déjà en état d’usage.
Toutefois le procès-verbal de constat laisse apparaître que le placard sous évier est en mauvais état avec une porte manquante. L’absence de porte ne relève pas d’une usure normale après quatre années d’occupation des lieux et les réparations qui en résultent doivent être prises en charge par le locataire.
Toutefois la pose d’une cuisinette trois meubles bas apparaît excessive compte tenu des constatations du commissaire de justice.

M. [I] devra donc payer à M. [A] la somme de 400 euros au titre du remplacement du placard sous évier.

Sur le lot plâtrerie
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 3 500 euros HT, comprenant :
- reprise des plâtreries ou remplacement de plaques de plâtre hydrofuge, suite à la dépose de la faïence salle de bain
- réparation placo BA13 plafond et murs du salon et de la chambre
- Pose de placo sur certains murs non réparables car fissurés dans le salon et les chambres
Application de bande à joint.
Il ressort de ce qui a déjà été statué, que les dégradations de la salle de bain ne sont pas de la responsabilité du locataire.
En outre, l’état des lieux d’entrée mentionne que les plafonds et murs du salon et des chambres étaient déjà en état d’usage. Dès lors, les traces et tâches relevées dans le procès-verbal de constat, et dont la nature et la gravité ne sont pas établies, résultent d’une occupation normale des lieux loués pendant plus de quatre années et de la vétusté préexistante des lieux, précision faite que la plupart sont des tâches de moisissures. Enfin, aucun élément ne permet de justifier de la remise en état générale des plâtreries, les tâches constatées ne relevant pas d’une remise en état de cette ampleur.

En conséquence, M. [A] sera débouté de ces chefs.

Sur le lot électricité
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 150 euros, comprenant le contrôle et la vérification de l’installation électrique.

Il n’établit aucunement les dégradations locatives en lien avec la somme demandée.

En conséquence, il sera débouté de ce chef.

Sur le lot menuiserie
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 760 euros, comprenant la pose de portes HS, compris toutes sujétions.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les portes du logement étaient déjà en état d’usage, exceptée la porte d’entrée qualifiée de neuve.
Le procès-verbal de constat fait état du fait que les portes de la première chambre, la deuxième chambre, la troisième chambre, de la pièce à vivre et de la salle d’eau sont tachées, sans qu’il soit établi que ces tâches revêtent le caractère de réparations locatives.
Toutefois, il manque une poignée à celle de la première chambre et celle de la deuxième chambre a le panneau supérieur enfoncé ; ces dégradations ne relèvent pas d’une usure normale et doivent être prises en charge par le locataire.

En conséquence, M. [I] devra payer à M. [A] la somme de 380 euros correspondant à la réfection de deux portes.

Sur le lot peinture
M. [A] sollicite à ce titre le paiement de la somme de 4 550 euros HT comprenant :
- la reprise des peintures des murs et des plafonds de l’appartement complet
- les préparations d’usage.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs et les plafonds de l’appartement étaient déjà en état d’usage, excepté les murs et le plafond de l’entrée qui étaient neufs.
Le procès-verbal de constat mentionne l’existence de nombreuses tâches et traces, sans que leur nature et leur gravité soient définies, précision faite qu’il a été démontré que l’essentiel des tâches relève de la présence moisissures. La nécessité de faire l’intégralité des peintures n’est pas établie.

En conséquence, M. [A] sera débouté de ces chefs.

Sur le lot dépose et évacuation
Compte tenu de ce qui précède, seule la dépose de deux portes et du placard sous évier peut être mise à la charge de M. [I]. Le lot dépose et évacuation ne comportant pas de précision, chiffrant à 1 800 euros HT le coût de cette intervention, M. [I] devra payer à M. [A] la somme de 150 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ».

En cas de non-respect par le bailleur, les sanctions prévues à l’article 20-1 de la même loi consistent en la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire sa mise en conformité, et à défaut d’accord de saisir la commission départementale de conciliation, préalable à la saisine du juge. Ce dernier peut alors déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou le suspendre.

M. [I] soutient que le logement était indécent et sollicite à ce titre des dommages et intérêts.
Toutefois, la sanction liée à l’indécence d’un logement ne consiste pas en l’allocation de dommages et intérêts, de sorte qu’il convient de rejeter sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [I] justifie de revenus mensuels à hauteur de 1 379,36 euros, et du paiement d’un loyer de 810 euros outre 70 euros de provisions sur charge.
Par ailleurs il déclare vivre avec sa compagne et avoir deux enfants à charge.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à M. [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

II. Sur les frais du procès

M. [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Enfin M. [I] sera condamné à verser à M. [A] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS