TJ 77288, 1 sept. 2026, RG 26/00354

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00354 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IISE

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026

S.A.R.L. GESIM INVEST

C/

Monsieur [Z] [G]
Madame [C] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Adam LAKEHAL
- Maître [F] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et Anick Picot lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GESIM INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [C] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 5] FRANCE
représentée par Maître Komi NOMENYO, avocat au barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 20/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2022, la SARL GESIM INVEST a loué à M. [Z] [L] et Mme [C] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 6] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 425,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la SARL GESIM INVEST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 462,39 € au titre des loyers et charges échu au 25/07/25 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la SARL GESIM INVEST a fait assigner M. [Z] [L] et Mme [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 845, 72 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté le jour de l’assignation, terme du mois de novembre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux, selon les révisions prévues dans le contrat de bail, et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la SARL GESIM INVEST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 320,04 €, au titre des loyers et charges échus au 28 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que la locataire a effectué un règlement de 1 000 euros le 14 mai 2026 qui apparaît dans le décompte.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [Z] [L] ne comparait ni n’est représenté. Citée à l’étude de commissaire de justice, Mme [C] [L] est représentée par son conseil. Par des conclusions visées par le greffe et soutenue oralement, elle sollicite du juge des contentieux de la protection de :

- constater que M. [Z] [L] a donné congé et est resté solidaire de la dette locative jusqu’au 19 avril 2024,
-lui accorder un échéancier sur un délai de 12 mois pour apurer la dette locative,
- condamner la société bailleresse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes seront réglées directement au profit de Maître Komi NOMENYO en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle
-condamner la SARL GESIM INVEST aux dépens

Oralement, elle précise se désister de sa demande de production d’un décompte clair et actualisé de la dette contenue dans ses conclusions. Elle indique qu’elle a effectué un autre versement de 1 000 euros le 28 mai 2026 qui n’est pas compris dans le décompte. Elle soutient avoir effectué toutes les démarches possibles pour apurer sa dette locative, reprenant le paiement des loyers grâce à l’aide financière de ses proches et obtenant son agrément pour devenir famille d’accueil en novembre 2025. Elle explique avoir désormais quatre enfants à charge, en plus de l’enfant accueilli dans le cadre de son activité professionnelle depuis le 3 février 2026.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

A la demande du magistrat, le conseil de la bailleresse a communiqué par mail du 11 juin 2026 un décompte actualisé faisant apparaître un règlement de 1 000 euros de la part de la locataire, de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 2 320, 04 euros au 28 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment d’une attestation émanant de la bailleresse en date du 18 mai 2026 que M. [Z] [L] a délivré congé le 19 octobre 2023 de sorte qu’il est resté solidaire de la dette locative jusqu au 19 avril 2024. Or l’examen du décompte démontre qu’au 19 avril 2024, il n’existait pas de dette locative de sorte que les demandes formées à l’encontre de M. [Z] [L] seront rejetées.

La SARL GESIM INVEST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 28 mai 2026, la dette locative de Mme [C] [L] s’élève à la somme de 2 320,04 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [C] [L] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 août 2025 pour la somme de 1 462,39 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Mme [C] [L] un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 193,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 septembre 2022 unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Mme [C] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [C] [L] sera alors tenue solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, avec indexation prévue dans les conditions prévues au contrat résilié et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [L] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SARL GESIM INVEST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution du litige et de sa condamnation aux dépens, la demande de Mme [L] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS