TJ 77288, 1 sept. 2026, RG 26/01605

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01605 -
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMIR

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026

Madame [N] [R]

C/

Société SEQUENS

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND
- SELARL [Localité 3] BASUYAUX [W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [N] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Société SEQUENS
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2014, la société Ogif, a loué à Mme [N] [R] et M. [V] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 624,08 euros outre 292,43 euros de provision pour charges.

Par avenant en date du 22 novembre 2024 conclu avec la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, Mme [N] [R] est devenue l'unique titulaire du bail à compter de cette date, suite au départ de M. [V] [I].

Par lettres recommandées avec accusé réception en date des 15 octobre 2025 et 21 novembre 2025, Mme [N] [R] a mis en demeure la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, de réaliser des travaux de remise en état de désordres affectant les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Mme [N] [R], a fait assigner la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

condamner la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, à remettre le logement intégralement en état et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, à payer la somme de 1 937,80 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 11 février 2026 et complété de 22,42 euros par jour à compter de cette date et jusqu'à la date du jugement à intervenir,juger que le loyer dû à la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, sera suspendu du jour de la décision de justice à intervenir conformément à l'article 20-1 de la loi de 1989, jusqu'à parfaite remise en état du logement, constat d'huissier à l'appui, à charge du bailleur,condamner la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, à payer la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral,condamner la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, à payer la somme de 5 000,00 euros au titre de la résistance abusive,condamner la locataire à payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, Mme [R], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que l’appartement refait à neuf lors de son entrée dans les lieux, présente plusieurs dégâts portés à la connaissance de la bailleresse, dont des fissures allant du sol au plafond et des moisissures, photographies à l’appui. Evoquant l’indécence de l’appartement elle soutient que la bailleresse a manqué à ses obligations et lui a causé un trouble de jouissance. Elle sollicite une remise en état du logement sous astreinte et l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Enfin, elle indique s’opposer à la demande d’expertise formulée par la bailleresse.

Citée par acte délivré à personne morale, la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, comparaît représentée par son conseil. Elle soutient oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun de :

A titre principal :

constater que Mme [R] jouit depuis son entrée dans les lieux d’un logement refait à neuf,constater qu’avant d’avoir entrepris le remplacement de son papier peint en 2025 Mme [R] n’a formulé aucune demande quant à une prétendue fissure structurelle,constater que Mme [R] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une fissure structurelle dans un des murs de son appartement,constater que les prétendus désordres sont nés de la tentative de réalisation de travaux d’embellissement par Mme [R],débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire,nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de :recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles (contrat de vente, plans de construction de l’immeuble, factures,…),effectuer une visite contradictoire de l’appartement de Mme [R] les parties présentes ou dûment convoquées sur les lieux,vérifier l’existence des désordres le cas échéant les décrire, en indiquer la nature, le siège, la date d’apparition et les causes. Préciser s’ils compromettent l’utilisation de l’appartement de Mme [R] voire le rendent impropre à son utilisation,indiquer s’il existe des défauts de conception, mal façons ou non façons des entreprises ayant participé à la construction et à l’entretien de l’immeuble ou à sa réparation,fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer s’il existe un désordre imputable au bailleur, les responsabilités encourues par les divers intervenants (architecte, constructeur…) en précisant s’il y a lieu, les désordres ou les fautes qui leur sont imputables,indiquer les divers moyens de remédier aux désordres : chiffrer le coût et la durée des réparations de remise en état,fournir tous les éléments de fait sur les préjudices allégués,dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les délais impartis par la présente juridiction,dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés,dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,
En tout hypothèse :

condamner Mme [R] au paiement des dépens et à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, indique que l’appartement est loué depuis 16 ans et a été refait à neuf lors de l’entrée dans les lieux. Elle soutient que Mme [R] se plaint de dégradations dont elle est à l’origine dès lors qu’elles sont survenues parce qu’elle a enlevé le papier peint recouvrant le mur. Du reste, elle invoque l’absence de fissures et d’humidité et nie tout désordre. Elle sollicite le rejet des demandes de Mme [R] et formule à titre subsidiaire une demande d’expertise.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la demande de remise en état du logement sous astreinte et la suspension du paiement du loyer
Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent, qui doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et de santé des locataires et compter des éléments d’équipement et de confort, dans les conditions et selon les prescriptions dudit décret.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement ne répond pas à l’obligation de décence, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité sans qu’il ne soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi en ce sens par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. L’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué est indécent est transmis au préfet.

Aux termes de l’article 6 susmentionné le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le bailleur est également tenu de procéder aux réparations autres que locatives, c’est à dire celles qui ne sont pas mis à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En l’espèce, la locataire soutient, d’une part, que le logement est indécent en raison de désordres liés à l’état des murs et à la présence de moisissures. Précisément, elle indique qu’ayant entrepris d’enlever le papier peint du couloir afin de le repeindre, elle y a constaté un pan de mur fissuré du sol au plafond et d’importantes taches de moisissures situées en bas des murs. Elle indique aussi avoir constaté des morceaux de mur s’effritant à divers endroits, notamment entre un mur et une plinthe.

Elle soutient, d’autre part, que la bailleresse a manqué à son obligation de réparation et d’entretien.

Elle verse au débat deux planches respectivement de 6 et 5 photographies en noir et blanc, qui ne sont pas datées et ne peuvent pas être rattachées avec certitude au logement litigieux.

La société Sequens, venant aux droits de la société Ogif, qui réfute toute indécence, impute les désordres constatés à la locataire elle-même.

Elle verse au débat un compte-rendu, non contesté par la locataire, établi par un prestataire intervenu le 2 avril 2026 pour évaluer la situation. Le compte-rendu daté du 15 avril 2026 indique qu’aucun problème structurel n’a été identifié mais qu’il y a une fissure au niveau de la cloison en carreaux de plâtre à proximité d’un bloc-porte. Il indique également qu’il n’y a pas d’humidité active, malgré d’anciennes traces de moisissures sur le mur. Ces éléments y sont indiqués comme des défauts apparus « en surface » et liés à « l’effritement » des murs. Ils seraient consécutifs à la dépose de l’entoilage par la locataire. Des travaux de remise en état sont préconisées, une reprise des murs avec deux passes d’enduit pour les défauts liés à « l’effritement » des murs, et la pose d’une bande calicot suivie d’une reprise à l’enduit pour la fissure.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’existence de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de la locataire n’est pas rapportée. En effet, la demanderesse ne démontre pas en quoi une fissure localisée à proximité du bâti de porte au niveau de la cloison en carreaux de plâtre et des défauts et effritements apparus suite à une dépose de papier peint constituent des désordres rendant le logement indécent, étant précisé qu’aucun risque d’effondrement n’est identifié par le professionnel étant intervenu, ce dernier précisant au contraire « qu’aucun problème structurel n’a été identifié ».

S’agissant du manquement allégué à l’obligation de réparation et d’entretien, si la bailleresse impute les désordres à la locataire, en indiquant notamment qu’elle a interprété un interstice à tort comme des fissures, le compte-rendu produit fait bien état de l’existence d’une fissure au niveau du bâti de la porte. Or, il est rappelé que conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987 s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons la locataire est seulement tenue de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

Ne sont pas des réparations locatives la réfection des plafonds, murs intérieurs et cloison.

Ainsi, si la locataire est bien tenue de remédier aux défauts apparus en surface et à l’arrachement de certaines parties du plâtre puisqu’ils sont consécutifs à la dépose par elle de l’entoilage et relèvent des réparations locatives, elle n’est pas tenue de la remise en état de la fissure. En effet, cette fissure présente sur la cloison en carreaux de plâtres située à proximité du bâti de porte ne constitue pas une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée à procéder à la réparation de la fissure au niveau de la cloison en carreaux de plâtres située à proximité du bâti de porte dans le couloir desservant les chambres et les pièces d’eau du logement dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Il convient, en application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'assortir cette obligation d'une astreinte provisoire de nature à en garantir l'exécution.

Toutefois, le quantum sollicité apparaît excessif au regard de la nature des travaux, de sorte qu’il y a lieu de fixer cette astreinte à 15,00 euros par jour de retard. Il courra à compter du délai susvisé de deux mois, pendant une durée de 90 jours.

La demande de suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux sera rejetée, aucun manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent n’ayant été caractérisé.

- Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
La locataire démontre avoir mis en demeure la bailleresse de réaliser les travaux de réparations autres que locatives et d’entretien par lettre recommandée en date du 15 octobre 2025. Elle démontre donc avoir subi un préjudice de jouissance indemnisable à compter de cette date. Cependant, le désordre constaté n’a pas pour effet de priver la locataire intégralement de la jouissance de son bien.

Dès lors, en considération de ces éléments, de la nature et de l’ampleur du désordre, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [N] [R], pour la période du 15 octobre 2025 au prononcé de la décision, à la somme forfaitaire de 800,00 euros.

Sur le préjudice moral
En l’espèce, Mme [N] [R] ne démontre pas subir un préjudice moral distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par le préjudice de jouissance qui lui est reconnu.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le préjudice au titre de la résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive du défendeur se définit par le fait d'opposer à une action en justice des arguments de mauvaise foi et manifestement infondés, la simple défense à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit.

En l’espèce, Mme [N] [R] échoue à rapporter tant la preuve d'une quelconque mauvaise foi de la défenderesse que d'un quelconque préjudice.

Par conséquent, la demanderesse sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive.

- Sur la demande reconventionnelle subsidiaire d’expertise

Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Les articles 144 et 145 du même code précisent que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer et que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En vertu de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L'article 147 ajoute que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat, et notamment du compte-rendu du 15 avril 2026 établi suite à l’intervention d’un professionnel diligenté par la bailleresse elle-même, ayant la qualité de chef de chantier, qu’une fissure est constatée au niveau du bâti de porte. Il n’est nullement indiqué dans ce rapport que cette fissure est imputable à l’arrachage du papier peint par la locataire, alors que ce lien de causalité est établi entre l’action de Mme [R] et l’effritement du mur.

Dès lors, une expertise judiciaire qui n'a pas vocation à palier l'absence d'élément de preuve produit par les parties, n’apparaît nécessaire.

La demande de ce chef sera dès lors rejetée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SEQUENS, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Eu égard à la solution du litige et la condamnation de la société SEQUENS aux dépens, la société défenderesse sera condamnée à payer à Mme [N] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS