TJ 50147, 27 août 2026, RG 25/00314

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00314 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D24M

JUGEMENT RENDU LE 27 Août 2026

ENTRE :

1/ Monsieur [H], [R], [N] [O]
né le 12 Mars 1956 à [Localité 2] (50)
2/ Madame [J], [B] [W] épouse [O]
née le 22 Avril 1955 à [Localité 3] (PAYS-BAS)
demeurant ensemble [Adresse 1]

ayant tous deux pour avocat Maître Laurent MARIN, membre de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de Coutances-Avranches

ET :

1/ Monsieur [A], [Z], [S] [X]
né le 05 Mai 1948 à [Localité 4]
2/ Madame [L], [V], [C] [D] épouse [X]
née le 21 Janvier 1956 à [Localité 4]
demeurant ensemble [Adresse 2]

ayant tous deux pour avocat Maître Marine VIARD, avocat au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile
GREFFIER : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Août 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux [O] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 3], à [Localité 2] (50).

Les époux [X] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 4], à [Localité 2] (50).

Les deux maisons se situent dans le même lotissement « [Adresse 5] ».

Par actes du 17 février 2025, M. [H] [O] et son épouse Mme [J] [W] ont fait assigner M. [A] [X] et Mme [L] [X] née [D] devant le tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :
- Condamner les époux [X] à procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, à l'enlèvement de leur clôture en matériaux composites de couleur anthracite, à son remplacement par une clôture en bois d'une hauteur d'un mètre adossée d'une haie d'une hauteur maximale de 1,20 m, à l'enlèvement des panneaux en bois et à leur remplacement par une haie et une clôture en grillage métal peint vert en treillis soudé « type Bekahert » ou similaire d'une hauteur d'un mètre, à l'enlèvement de l'auvent de terrasse ne respectant pas la distance entre la maison et l'espace public,
- Condamner les époux [X] à leur payer 10.000 € à titre de dommages-intérêts,
- Condamner les mêmes aux dépens, ainsi qu'à leur payer 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [A] [X] et Mme [L] [X] née [D] ont constitué avocat et ont fait établir des conclusions.

Au cours de l'instance, la juridiction a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, ce qui n'a pu aboutir à la mise en place d'un processus de médiation.

L'ordonnance de clôture est datée du 27 avril 2026.

Vu leurs dernières écritures notifiées le 2 janvier 2026 suivant lesquelles les époux [O] demandent au tribunal de :
- Constater l'irrecevabilité des demandes visant à faire constater la prescription,
- Condamner les époux [X] à procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, à l'enlèvement de leur clôture en matériaux composites de couleur anthracite, à son remplacement par une clôture en bois d'une hauteur d'un mètre adossée d'une haie d'une hauteur maximale de 1,20 m, à l'enlèvement des panneaux en bois et à leur remplacement par une haie et une clôture en grillage métal peint vert en treillis soudé « type Bekahert » ou similaire d'une hauteur d'un mètre, à l'enlèvement de l'auvent de terrasse ne respectant pas la distance entre la maison et l'espace public,
- Condamner les époux [X] à leur payer 10.000 € à titre de dommages-intérêts,
- Condamner les mêmes aux dépens, ainsi qu'à leur payer 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu leurs dernières écritures datées du 15 avril 2026 suivant lesquelles les époux [X] demandent au tribunal de :
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner les époux [O] à leur payer 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure « manifestement abusive »,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens, ainsi qu'à leur payer 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les demandes de travaux sous astreinte

Suivant les termes de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme visé par les époux [O] à l'appui de leur action :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6. »

Il est constant en l'espèce que les biens immobiliers respectifs des époux [O] et des époux [X] ne sont pas en voisinage immédiat mais sont tous deux situés dans le même lotissement.

Au soutien de leur demande visant à obliger les époux [X] à effectuer divers travaux d'aménagement, les époux [O] font essentiellement observer qu'en délimitant leur propriété, côté espace public par la pose de panneaux gris anthracite en matériaux composites, et leur jardin côté voisins avec environ dix panneaux de bois, les époux [X] se sont placés en opposition avec l'article 11 du règlement du lotissement.

Ils font état de mises en demeure infructueuses en date des 13 mars et 3 juillet 2023 (la première lettre reprochant aux époux [X] « des travaux d'aménagement que vous avez fait dernièrement réaliser ») et ont versé aux débats le règlement du lotissement ainsi que le « cahier des charges » (pièce n°4), tous deux datés du 10 novembre 2004.

Les époux [X] ont produit leur réponse, datée du 27 juin 2023 et rédigée par leur conseil (pièce n°3) suivant laquelle ils faisaient connaître leur intention de ne pas donner suite à la demande des époux [O] et estimaient d'une part que le règlement de lotissement était devenu caduc à l'issue d'un délai de dix ans, d'autre part que le cahier des charges n'avait pas de valeur contractuelle, précisant de surcroît que la mairie de [Localité 2] avait à plusieurs reprises donné son aval pour la réalisation de travaux n'entrant pas dans les préconisations du cahier des charges.

Sur ce :

Le règlement du lotissement, daté du 10 novembre 2004, précisait en son article premier qu'il est opposable et s'impose à quiconque détient un droit quelconque de nature immobilière sur tout ou partie du lotissement. Il mentionnait bien certaines règles relatives à l'aspect extérieur et aux clôtures (article 11 visé par les époux [O]), plus particulièrement les caractéristiques imposées suivantes : bois de teinte naturelle ou grillage métal peint vert en treillis soudés type Bekahert ou similaire, hauteur d'un mètre, matériaux et structures précis, poteaux carrés espacés de 1,50 m, planches horizontales sur trois ou quatre niveaux, portail et portillon ajourés constitués de lattes verticales d'une largeur maximale respective de 5 mètres et 1,20 mètre.

Cependant ce règlement est devenu caduc après dix années en application de l'article L.442-9 précité du code de l'urbanisme, étant précisé que la ville de [Localité 2] a approuvé un plan local d'urbanisme en 2013.

Il n'en va certes pas nécessairement de même, s'agissant du cahier des charges du lotissement également daté du 10 novembre 2004, lequel approuvé ou non constitue un document contractuel dont les clauses sont susceptibles d'engager les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Encore convient-il de constater qu'à l'inverse du règlement, ledit cahier des charges (pièce n°4 des demandeurs, n°8 des défendeurs) ne décrit pas précisément les règles à respecter concernant l'aspect extérieur et les clôture ; il se borne à indiquer en son article 2 que « l'acquéreur s'oblige à réaliser les clôtures selon les prescriptions portées sur le plan de clôture et suivant les descriptions du règlement. »

Au demeurant, rien parmi les pièces produites au dossier n'indique que les époux [X] auraient bien eu connaissance des règles à respecter, issues du cahier des charges du lotissement et les auraient expressément acceptées lorsqu'ils ont acquis leur terrain puis entrepris leur construction.

Surtout et de manière plus générale, aucune des pièces versées aux débats n'établit une volonté claire et non équivoque des colotis de conférer un caractère contractuel imprescriptible aux prescriptions visées par le cahier des charges, soit dès son établissement en 2004, soit dix années plus tard au moment où le règlement du lotissement est devenu caduc.

Une telle volonté claire et non équivoque des colotis devrait pourtant être caractérisée pour que les dispositions du règlement du lotissement, plus précisément de son article 11 visé principalement par les époux [O], puissent échapper à la caducité dudit règlement et continuer indéfiniment à s'imposer à chacun des propriétaires en ce qu'elles font l'objet d'un renvoi à l'article 2 du cahier des charges dans les termes imprécis susvisés ; à plus forte raison encore s'agissant des autres articles du règlement visés par les époux [O], non repris dans le cahier des charges.

En effet, la simple mention du règlement dans le cahier des charges ou même d'ailleurs dans un acte de vente resterait insuffisante à lui conférer une portée contractuelle sans que soit établie par d'autres pièces une volonté claire et non équivoque des colotis en ce sens.

De surcroît, les époux [X] ont pu verser aux débats deux documents émanant de la Commune de [Localité 2] : un arrêté de non opposition à la déclaration préalable présentée le 28 juin 2023 par M. [X] pour clôture (pièce n°4) et un certificat de non opposition à une déclaration préalable du 28 janvier 2021 présentée par un autre propriétaire du lotissement, pour clôture panneau rigide avec plaque de soubassement (pièce n°5) ; tandis qu'il n'est fait état d'aucun préjudice allégué par les voisins des époux [X] ou par d'autres propriétaires dans le lotissement, à la seule exception des époux [O].

Au total, en présence d'un règlement de lotissement devenu caduc et faute pour les époux [O] de démontrer le caractère contractuel opposable, non équivoque et non prescrit des obligations visées par le cahier des charges à la date des travaux ici reprochés aux époux [X] en 2023, plus précisément encore des mentions visées relatives aux clôtures, panneaux ou encore à l'auvent, la demande des époux [O] telle que développée dans la présente instance s'avère insuffisamment justifiée.

Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande relative aux travaux demandés et par suite de leur demande de dommages-intérêts qui y est directement liée, portée de surcroît à au montant très significatif de 10.000 € sans démonstration d'un préjudice personnel.

2) Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Bien qu'insuffisamment justifiée compte tenu des développements qui précèdent, la demande des époux [O] en tant que propriétaires dans le même lotissement que les époux [X] et fondée sur le règlement dudit lotissement ne présente pas un caractère manifestement abusif tel qu'il pourrait justifier l'octroi de dommages-intérêts aux défendeurs pour ce motif.

Les époux [X] seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle à ce titre.

3) Sur les dépens et frais irrépétibles

Par suite du principal, il conviendra de condamner les époux [O], mal fondés en leur demande, aux entiers dépens de la présente instance.

En conséquence, les époux [X] sont fondés à solliciter la condamnation des époux [O] à leur régler une indemnité pour leurs frais irrépétibles. Celle-ci sera prononcée en application de l'article 700 du code de procédure civile et en prenant en compte à la fois les circonstances particulières de ce conflit entre résidents d'un même lotissement et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS