TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00359

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026

N° RG 25/00359 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOBV

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par Me Victoria LE BOZEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B609
Madame [C] [V] épouse [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par Me Victoria LE BOZEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B609

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marie-luce KOLATA-MERCIER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B310

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :

- copie certifiée conforme délivrée le à Me CASCIOLA (case)
Me KOLATA (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 mai 2019, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] ont consenti à M. [W] [N] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 485 euros ainsi que 57 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] ont fait signifier à M. [W] [N] le 17 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2130,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025 remis à étude, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] ont fait assigner M. [W] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 27 novembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

Dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 03 juin 2026, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V], demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de M. [W] [N] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1617 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 636,67 euros ;Le condamner à payer la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;
Au soutien de ses demandes, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] précisent que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu'il n'a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Ils précisent également que le locataire a bien été destinataire des courriers de révision annuelle du loyer ainsi que des régularisations des charges locatives.

En défense, M. [W] [N] a constitué avocat le 22 janvier 2026.

Par conclusions déposées le 26 mars 2026, M. [W] [N] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Juger que les demandes de loyers et charges antérieures à juin 2022 sont prescrites ;Juger que la demande d'indexation des loyers ne lui est pas opposable ;Juger que la demande d'indexation des loyers antérieure à 2025 est prescrite ;Juger que la demande de régularisation de charges ne lui est pas opposable ;Juger que la demande de régularisation de charges antérieure à 2022 est prescrite ;Juger que la demande relative aux frais de commissaire de justice ne constitue pas une dette locative;Débouter M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] de leurs demandes ;Subsidiairement,
Lui accorder des délais de paiement de 30 mois avec effet suspensif de la clause résolutoire;Condamner M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] à lui payer la somme de 1943,40 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Statuer sur les dépens ;
Il soutient que les loyers et charges antérieurs au mois de juin 2022 sont prescrits. Par ailleurs, s'agissant de la période postérieure à juin 2022, il estime que le décompte des sommes dues est erroné en ce qu'il contient des frais de commissaire de justice étrangers à la dette locative.

Il argue que la révalorisation du loyer, ainsi que les régularisations des charges, ne lui sont pas opposables faute de lui avoir été notifiées. Il en déduit qu'il n'existe pas de dette locative estimant avoir réglé les loyers et charges dues et qui lui sont opposables.

Subsidiairement, il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 50 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, il estime que les bailleurs sont de mauvaise foi et qu'ils cherchent à l'évincer de manière irrégulière, justifiant leur condamnation à lui allouer des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral qu'il estime subir.

A l'audience, avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 17 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 23 juin 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur la prescription :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, l'assignation ayant été délivrée le 20 juin 2025, les demandes en paiement des loyers, charges et accessoires, antérieurs au 20 juin 2022, sont prescrites.

Sur la validité du commandement de payer :

Il est constant que le commandement de payer est l'acte par lequel un bailleur sollicite l'exécution de son obligation de régler les loyers à son locataire dans le cas où des impayés sont constatés. Ce décompte doit mentionner de manière claire et lisible les montants et périodes de loyers réclamés, le contrat de bail sur le fondement duquel le bailleur agit et le montant revalorisé du loyer et des charges locatives.

En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer du 17 octobre 2024 inclut ces éléments et que, de ce fait, il est manifestement régulier, peu important que des frais de commissaire de justice aient été inclus dans ce décompte dès lors que ceux-ci peuvent être déduits d'office par la juridiction en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'opposabilité au locataire de la révision annuelle du loyer et des régularisations de charges :

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l'espèce, M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] justifient de l'envoi au locataire de courriers annuels de révision du loyer, ceci pour les années 2020 à 2026. M. [W] [N] ne contestant les avoir reçus. En tout état de cause, le locataire ne justifie pas avoir contesté cette révision annuelle, prévue au contrat de bail, durant ces six années.

De même, les bailleurs justifient de l'envoi au locataire de courriers relatifs à la régularisation des charges locatives, et à la facturation de la taxe des ordures ménagères, pour les années 2019 à 2025, outre un bilan annuel des charges, que ce dernier ne conteste pas avoir réceptionnés, ni avoir contesté ces régularisations dans les délais légaux.

En conséquence, la révision annuelle du loyer et les régularisations de charges locatives sont opposables à M. [W] [N].

Sur la réouverture des débats :

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

M. [A] [E] et Mme [C] [E] née [V] produisent un décompte aux termes duquel M. [W] [N] leur doit la somme de 1617 euros.

Cependant, ce décompte, difficilement lisible de manière chronologique, ne fait pas déduction des sommes antérieures au 20 juin 2022, lesquelles sont prescrites, ni de la déduction des frais de commissaire de justice.

Dans ces circonstances, il convient de réouvrir les débats aux fins de production d'un tel décompte par les bailleurs.

PAR CES MOTIFS