TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00591
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Texte de la décision
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026
N° RG 25/00591 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTRV
Minute JCP n°
PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :
S.A. [X], dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1]
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111
PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :
Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI
GREFFIER : Marc SILECCHIA
Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026
Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me [E] (case)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me [E] (case)
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 18 avril 2016, la société d'HLM [Y] devenue la S.A. [X] a consenti à M. [D] [V] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 463,70 euros ainsi que 71,48 euros pour les charges.
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [X] a fait signifier à M. [D] [V] le 03 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 784,69 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025 remis à personne présente, la S.A. [X] a fait assigner M. [D] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.
Aux termes de son assignation, la S.A. [X] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de M. [D] [V], au besoin avec l'assistance de la force publique ; Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 9 641,05 euros suivant décompte du 14 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 616,06 euros révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, la S.A. [X] précise que le locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2026 puis a été successivement renvoyée jusqu’à l'audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.
A l'audience, la S.A. [X] représentée par son conseil a actualisé la dette locative laquelle s'élève désormais à la somme de 4 606,22 euros et a précisé maintenir ses demandes et que le locataire avait repris le paiement des loyers courants.
En défense, M. [D] [V], bien que présents à l’audience du 26 février 2026 et du 04 juin 2026, n'était ni présent ni représenté à l’audience du 02 juillet 2026, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et a été régulièrement mis dans le débat.
L'affaire était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes:
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 03 janvier 2025, et a été notifiéeà la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'assignation a été notifiée le 24 septembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 03 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3 784,69 euros.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 04 mars 2025.
Sur le montant de l'arriéré locatif:
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
La S.A. [X] produit un décompte actualisé au 23 juin 2026 aux termes duquel M. [D] [V] lui doit la somme de 4 606,22 euros.
M. [D] [V] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.
Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la S.A. [X] cette somme de 4 606,22 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 784,69 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :
Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par le bailleur que M. [D] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant.
Cependant, dans la mesure où M. [D] [V] n'a pas comparu à l'audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.
En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.
En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de M. [D] [V] sera ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M. [D] [V] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.
Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation:
En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, M. [D] [V] sera condamné au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 04 mars 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 463,70 euros outre 71,48 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d'HLM.
Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles M. [D] [V] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 4606,22 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 04 mars 2025.
Sur l'incidence d'une procédure de surendettement:
Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que M. [D] [V] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.
Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [D] [V], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la S.A. [X] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 18 avril 2016 entre la société d'HLM [Y] devenue la S.A. [X]
et M. [D] [V] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 04 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [D] [V] à payer à la S.A. [X] la somme de 4 606,22 euros au titre des loyers et des charges, incluant l'échéance de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2025 sur la somme de 3 784,69 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
ORDONNONS en conséquence l'expulsion de M. [D] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;
ORDONNONS à M. [D] [V] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut pour M. [D] [V] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. [X] venant aux droits de la société [Y] pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DISONS que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;
DISONS qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;
DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [D] [V] à payer à la S.A. [X] venant aux droits de la société [Y] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 463,70 euros augmentée de 71,48 euros à compter du 04 mars 2025 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d'HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4606,22 euros outre intérêts à laquelle M. [D] [V] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation entre le 04 mars 2025 et la date de la présente ordonnance ;
CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [D] [V] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;
REJETONS toute autre demande ;
CONDAMNONS M. [D] [V] à payer à la S.A. [X] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [D] [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de l'assignation en référé du 23 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 24 septembre 2025 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé et prononcé le 12 août 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assisté de Marc SILECCHIA, Greffier.
Le Greffier La Juge
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