TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00676

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026

N° RG 25/00676 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWHJ

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [C] [O] [R] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301 substitué par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Laurence DECKER-LECLERE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C305 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111
Monsieur [H] [Q], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laurence DECKER-LECLERE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C305 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me BATTLE (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me Laurence DECKER-LECLERE (case)
Me BATTLE (case)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 mars 2014, Mme [C] [Z] a consenti à Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 439 euros ainsi que 36 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Mme [C] [Z] a fait signifier à Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] le 26 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1192 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025 remis respectivement à personne, Mme [C] [Z] a fait assigner Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 05 février 2026 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, Mme [C] [Z], représentée par son conseil, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] ;Condamner Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1505,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 498,73 euros ;Condamner Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, Mme [C] [Z] précise que les locatairent ne règlent pas régulièrement les loyers et charges et qu'ils n'ont pas régularisé leur situation postérieurement au commandement de payer.

A l'audience, elle maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3582,80 euros, mois de juin 2026 inclus. Elle s'oppose à l'octroi des délais de paiement sollicités.

En défense, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] ont constitué avocat le 26 janvier 2026.

Par conlusions reçues le 16 avril 2026, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment:
Leur accorder des delais de paiement sur une période de 36 mois ;Débouter de Mme [C] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;[H] [Q] aux dépens ;

Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières notamment suite à la violente agression dont M. [H] [Q] a été victime. Ils reconnaissent être tenus d'une dette locative, mais ils demandent à être autorisés à régler leur dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et a été régulièrement mis dans le débat.

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 26 mai 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 03 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 05 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article IX) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 26 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1192 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Sur le fondement de l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, Mme [C] [Z] produit un décompte aux termes duquel Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] lui doivent, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 3442,86 euros.

Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience.

En outre, conformément aux termes du contrat de location conclu le24 mars 2014, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] agissent solidairement entre eux; également il est stipulé que chacun des locataires sera tenus solidairement des obligations du contrat.

Par conséquent, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à Mme [C] [Z] cette somme de 3442,86 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1192 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En outre, il résulte des pièces produites que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer, et plus particulièrement que les loyers courants des mois de mai et juillet 2026, après déduction de l'aide au logement, ont été réglés.

Cependant, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] ne produisent aucun élément sur leur situation financière et professionnelle actuelle. Ainsi ils ne démontrent pas leur capacité financière sur la durée, alors qu'il résulte du diagnostic social communiqué que ces derniers sont sans emploi et sans revenus. Il apparaît ainsi que ces derniers ne sont manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre leur dette locative, même si des délais de paiement leur étaient accordés.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui les ont rendus occupants sans droit ni titre, soit le 27 juillet 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 439 euros outre 36 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] sont déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 3442,86 euros.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Mme [E] [Y] et M. [H] [Q] faisaient l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [E] [Y] et M. [H] [Q], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [C] [Z] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS