TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00722

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026

N° RG 25/00722 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXQV

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. [D], dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1]
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [O] [Q], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MORHANGE (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me MORHANGE (case)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 février 2022, la société d'HLM [D] devenue la S.A. [D] a consenti à Mme [O] [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 336,63 euros ainsi que 224,88 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [D] a fait signifier à Mme [O] [Q] le 08 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 272,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2025 remis à étude, la S.A. [D] a fait assigner Mme [O] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Aux termes de son assignation, la S.A. [D] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Mme [O] [Q] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamner Mme [O] [Q] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3 575,89 euros suivant décompte du 20 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Mme [O] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 531,03 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner Mme [O] [Q] à payer à la S.A. [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [O] [Q] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, la S.A. [D] précise que la locataire n'a pas régularisé la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 28 mai 2026 et a été renvoyée à l’audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

À l'audience du 28 mai 2026, la S.A. [D], représentée par son conseil, a actualisé la dette locative.

En défense, Mme [O] [Q], présente, a reconnu être tenue d'une dette locative, a precisé qu'elle payait la somme de 700 euros par mois et qu'elle n'avait pas encore trouvé d'arrangement avec le bailleur afin d’apurer sa dette.

À l'audience du 02 juillet 2026, la S.A. [D] représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

En défense, Mme [O] [Q], dispensée de comparaître, n'était ni présente, ni representée.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d'appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 08 juillet 2025, et par courrier daté du 10 février 2025 et réceptionné le 13 février 2025, la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 04 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 05 décembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 08 juillet 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 272,19 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 septembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. [D] produit un décompte aux termes duquel Mme [O] [Q] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 4 548,25 euros, incluant l'échéance de mai 2026.

Mme [O] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience du 28 mai 2026.

Par conséquent, Mme [O] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. [D] cette somme de 4 548,25 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2272,19 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît que Mme [O] [Q] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Par ailleurs, la dette locative n'a cessé de croître sans que Mme [O] [Q] ne justifice de ressources ou de perspectives financières permettant d'établir sa capacité à apurer sa dette locative.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement et l'expulsion de Mme [O] [Q] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [O] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation:

En conséquence de son expulsion, Mme [O] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 09 septembre 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 336,63 euros outre 224,88 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d'HLM.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Mme [O] [Q] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 4 548,25 euros.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [Q] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [O] [Q] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. [D] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS