TJ 31555, 26 août 2026, RG 26/00605

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00605 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U4IL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Août 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[M] [C]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [Z] [E], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 mars 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [M] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6], avec un parking, moyennant un loyer mensuel de 309,99 euros pour le logement et ses accessoires, ainsi que 136,63 € de provision sur charges.

Le 18 juin 2025, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Mme [M] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des meubles au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2124,84€, représentant les arriérés de charges et de loyers à parfaire à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 400€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Appelée à l’audience du 24 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire, Mme [M] [C] contestant les frais retenus dans le décompte locatif pour la somme de 413 euros.

A l'audience du 16 juin 2026, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes dans les termes de l'assignation et actualise la demande en paiement à la somme de 551,73 euros, somme incluant les frais de procédure.

Mme [M] [C], comparante, indique qu’elle ne comprend pas la procédure et que la dette a été soldée en novembre 2025, suite aux rappels de RLS versés, le retard résultant d’un manquement de la bailleresse dans la transmission des documents à la caisse d’allocations familiales. Elle conteste devoir des sommes, notamment les sommes réclamées au titre des frais de procédure (201,83 euros et 130 euros) portées en compte alors qu’elle impute la procédure à la SA PROMOLOGIS.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 novembre 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 08 mars 2023 contient une clause résolutoire (Article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1353,70€ a été signifié le 18 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Cette somme correspond au montant du solde locatif de 2.864,19 euros duquel il a été retranché la somme de 1510,49 euros (concernant le remplacement de porte palière).

Si Mme [M] [C] a perçu le 24 janvier 2026 une somme totale de 1056,96 euros au titre de la régularisation du RLS pour les mois de février 2024 à mai 2025, imputant ce retard à la bailleresse, il n’est pas justifié d’un manquement de la SA PROMOLOGIS à ce titre et ces sommes ne peuvent donc venir a posteriori en régularisation du commandement de payer.

Ce décompte comprend, par ailleurs, une somme de 413,20 euros portée en compte au
15 mars 2024, au titre de frais de procédure, que Mme [M] [C] conteste devant le juge des référés, soit un solde au titre des loyers de 940,50 euros.

Même à retrancher cette somme et à considérer que le montant du commandement de payer doit être retenu à hauteur de 1097,29 euros, Mme [M] [C] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 788,76 euros.

En outre, le plan d’apurement signé conventionnellement entre les parties le 28 avril 2025 ne peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, puisque Mme [M] [C] ne s’y est pas conformée.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 15 juin 2026 indiquant que Mme [M] [C] est redevable de la somme de 551,73 euros.

Néanmoins, celle-ci conteste devoir l’ensemble des frais procéduraux portés en compte.

L’analyse du décompte établit que cette somme comprend au titre des frais de procédure la somme de 413,20 euros, portée en compte le 15 mars 2024, la somme de 201,83 euros portée en compte au 15 février 2026 et la somme de 130,89 euros portée en compte au 15 mai 2026, soit une somme totale de 745,92 euros qui ne relève pas des loyers et charges impayés.

Il convient donc de déduire cette somme de la demande en paiement formée par la SA PROMOLOGIS, et il s’en suit que Mme [M] [C] a réglé l'intégralité de ses loyers et de ses charges, mensualité de mai 2026 comprise.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d'obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n'apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

Dès lors, si Mme [M] [C] s'était abstenue de tout remboursement avant la date d'audience, elle aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où elle était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Mme [M] [C] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette. Par ailleurs, il s’induit de ses demandes qu’elle souhaite rester dans les lieux.

Par conséquent, afin de ne pas placer Mme [M] [C] dans une situation moins favorable que celle dont elle aurait bénéficié en n'apurant pas sa dette locative avant l'audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 19 août 2025, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu'à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu'au 15 juin 2026, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de La SA PROMOLOGIS tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de La SA PROMOLOGIS tendant à l'expulsion de Mme [M] [C] et à la fixation d'une indemnité d'occupation deviennent sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l'existence d'un arriéré locatif ayant forcé la SA PROMOLOGIS à recourir à un commissaire de justice et diligenter une procédure, Mme [M] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exception des frais de procédure portés en compte au 15 mars 2024 qui ne sont pas essentiels à la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA PROMOLOGIS Mme [M] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,