TJ 37261, 1 sept. 2026, RG 26/01921

N° Minute :26/00360

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
01 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/01921 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KCHU

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] »
représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [Y]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 07 Juillet 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [Y] est propriétaire des lots n°461, n°452 et n°1131 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 29 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Etablissement 1]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [Q] [Y] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Juger que M. [Q] [Y] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels fonds travaux
Condamner M. [Q] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Front de Cher" une première somme de 3.508,19 € en principal correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au ler avril 2026;Condamner M. [Q] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5] de Cher" une deuxième somme de 930,84 € T.T.C. correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires;Condamner M. [Q] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5] de Cher" une troisième somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance à l'encontre de son obligation en paiement;Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure;Juger que le jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire;Condamner M. [Q] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Front de Cher" la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Q] [Y] aux entiers dépens d'instance;Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 1er avril 2026 la somme de 3508,19€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 7 juillet 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Etablissement 1]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes concernant les charges et fonds travaux impayés à hauteur de la somme de 5312,47€ selon décompte en date du 1er juillet 2026.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification du décompte actualisé en date du 1er juillet 2026 versé aux débats lors de l'audience, le défendeur n’ayant pas comparu. En conséquence, celui-ci ne saurait être retenu. En revanche, le décompte du 1er avril 2026 a bien été communiqué avant la dernière audience, les demandes seront examinées au regard de ce décompte (pièce 9).

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Etablissement 1]" verse aux débats :

- l'attestation notariée du bien litigieux;

- le contrat de syndic à effet du 1er avril 2026 au 31 mars 2027 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 27 novembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01er avril 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 504,41
Frais/diligences sollicitées 930,84
Autre-Intérêts 3,78
TOTAL 4 439,03

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Q] [Y] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er juillet 2026 à hauteur de la somme de 3 504,41€. Les intérêts de 3,78 € imputés ne sont pas fondés en l’absence de détail de leur calcul, il y a lieu de retirer cette somme. Les frais de commandement de payer (132,84 €) et les diligences exceptionnelles du syndic seront examinés au titre des frais de recouvrement.

La lettre de mise en demeure présentée le 9 avril 2026 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Q] [Y] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3504,41€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2026, date de réception de la mise en demeure.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n'est effectif qu'à compter du 01er avril 2026 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d'assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 132,84€ (commandement de payer).

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l'espèce, le contrat de syndic versé aux débats n'est effectif qu'à compter du 1er avril 2026 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

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M. [Q] [Y] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 132,84€ au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2026, date de réception de la mise en demeure.

- Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 22 mai 2024 ), M. [Q] [Y] a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Q] [Y] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS