TJ 37261, 1 sept. 2026, RG 26/00566

N° Minute :26/00364

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
01 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00566 - N° Portalis DBYF-W-B7K-J6SY

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son Syndic l’Agence LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [W] [K]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 07 Juillet 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [K] née [M] détient des droits réels sur le lot n°1121 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 29 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]", représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [W] [K] devant leprésident du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l'article 1240 du Code civil, condamner cette dernière à lui payer :

Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires, au titre des charges échues, la somme de 1.180,93 € arrêtée à la date du 22 octobre 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic,Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d'impayé.Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner Mme [W] [K] aux entiers dépens, qui incluront les frais de sommation préalable par Huissier de Justice.Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il faisait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 octobre 2025 la somme de 1180,93€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicitait également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirmait que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Par jugement avant dire-droit en date du 14 avril 2026, le président du Tribunal judiciaire de TOURS a ordonné la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires de la résidence "Garages [Adresse 4]", situé [Adresse 4] à TOURS (37) :
- à faire connaître ses observations et explications, et fournir toute pièce utile, sur la qualité de copropriétaire de Mme [W] [K]
- à produire contradictoirement les contrats de syndic antérieurs à celui ayant effet au 30 juin 2025.

A l’audience du 7 juillet 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "Garages [Adresse 4]", représenté par son Conseil, demande au Tribunal, après avoir notifié ses conclusions et pièces par lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 24 juin 2026:
Constater que Mme [W] [K] a bien qualité de copropriétaire de la Résidence Garages [Adresse 4] à [Localité 2] que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Garages [Adresse 4] a bien communiqué l'intégralité des contrats de syndic relatifs à la période objet de l'arriéré de charges.Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires, au titre des charges échues, la somme de 1.100,70 € arrêtée à la date du 12 juin 2026, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic.Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d'impayé.Condamner Mme [W] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner Mme [W] [K] aux entiers dépens, qui incluront les frais de sommation préalable par Huissier de Justice.Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il reprend les éléments de motivation développés au sein de son assignation et y ajoute que Mme [K] est copropriétaire du bien litigieux pour l'avoir reçu de la succession de ses parents prédécés.

Mme [W] [K], régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur la qualité à agir à l'encontre de Mme [K]

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Au cas présent, il ressort des pièces produites que Mme [K] a reçu trois-quart en nue-propriété du bien litigieux au décès de sa mère, Mme [M] née [B], le 24 mai 2013 à [Localité 1] (37) . Le conjoint survivant, M. [M], a alors opté pour le quart en pleine propriété et les trois quart en usufruit des biens composant la succession de Mme [M] née [B], ainsi qu'il en résulte d'un acte du 26 mars 2014 reçu par Maître [L], notaire à [Localité 1] (37).

A la suite du décès de M. [M], le 25 novembre 2021 à [Localité 1] (37), Mme [K] est devenue propriétaire des trois-quart du bien en pleine propriété.

Il n'est pas justifié de la propriété du quart du bien litigieux, à défaut de preuve de l'acceptation de la succession de M. [M] par Mme [K].

Néanmoins, le Syndicat des copropriété demeure recevable à agir contre la défenderesse à raison de sa qualité de copropriétaire, a minima, indivis du bien litigieux.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "Garages [Adresse 4]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- les contrats de syndic à effet du 18 juin 2019 au 31 octobre 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 12 juin 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 739,28
Frais sollicités 361,42
TOTAL 1100,70

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [W] [K] n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 12 juin 2026 à hauteur de la somme de 739,28€.

Le commandement de payer en date du 22 juillet 2025, la lettre de mise en demeure avisée le 17 novembre 2025, puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [W] [K] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 739,28€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 12 juin 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, les contrats de syndic prévoient que les lettres de mise en demeure recommandées et lettre de relance seront facturées au seul copropriétaire. En l'absence de preuve de l'envoi de ces lettres en recommandé, ou de matérialisation des lettres de relance, ces frais de 178,00 € ne seront pas accordés.

S'agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d'assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 88,42€ (commandement de payer).

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, le contrat de syndic à effet du 23 mai 2024 au 30 juin 2025 stipule, en son article 9, que la "constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)" sera facturée à la vacation horaire.

L'article 7.2.1 du même contrat précise que la vacation horaire est facturée 90€ de l'heure toutes charges comprises.

Il résulte du décompte produit que les frais consécutifs à la demande de faire délivrer un commandement de payer le 5 juin 2025 ont été facturés à hauteur de 95,00€ toutes taxes comprises sans justifier qu'une telle mission ait été subordonnée à l'accomplissement de diligences excédant une heure de vacation. Dans ces circonstances, seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 90,00€ seront accordées en conséquence.

***

Mme [W] [K] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (88,42+90=) 178,42€ au titre des frais de recouvrement.

- Sur les autres demandes

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [W] [K] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.
Il convient de rejeter cette demande.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [W] [K] sera tenue aux dépens à l’exclusion des frais de sommation préalable du commissaire de justice, déjà accordés au titre des frais de recouvrement.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS