CA Aix Provence, 1 sept. 2026, RG 21/06146

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 321

Rôle N° RG 21/06146 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHK7J

[F] [S] épouse [B] [V]

[X] [R] [B] [V]

S.A.S. BML IMMOBILIER

C/

[T] [E] [Y] [D]

[H] [J] [P] [L]

[K] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Joseph MAGNAN

Me [Y] BELLAIS

Me Serge AYACHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/12756.

APPELANTS

Madame [F] [S] épouse [B] [V]

née le 23 Janvier 1975 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [R] [B] [V]

né le 31 Août 1978 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. BML IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Olivier LE MAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [T] [E] [Y] [D]

né le 19 Mai 196

2 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [J] [P] [L]

née le 05 Août 1965 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

assistés de Me Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [K] [M]

né le 26 Mai 1958 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 5]

représenté et plaidant par Me Serge AYACHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Louise de BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2026,

Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] est, avec ses frère et s'ur, propriétaire indivis d'un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Ceux-ci lui ont délégué la gestion administrative et financière de ce bien en vue de sa vente selon mandat signé en date du 14 décembre 2017.

M. [M] a confié des mandats de vente sans exclusivité à la société BML Immobilier exerçant sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier et à la société Laforêt Mazargues Immobilier, exerçant sous l'enseigne agence immobilière Laforêt.

Par l'intermédiaire de la société BML Immobilier, les époux [B] [V] ont présenté une offre à M. [M] le 31 juillet 2019, acceptée le même jour.

Parallèlement, les époux [D] ont, par l'intermédiaire de l'agence Laforêt, également formulé une offre d'achat du même bien le 1er août 2019, à son tour acceptée par M. [M].

Le bien a finalement été cédé aux époux [D].

Contestant cette cession et estimant la vente parfaite à leur profit suite à l'acceptation de leur offre, les époux [B] [V] ont déposé une requête aux fins d'être autorisés à assigner à jour fixe M. [M] afin que celui-ci soit contraint, sous astreinte, de signer le compromis de vente afférent à l'appartement.

Par ordonnance du 28 octobre 2019, les époux [B] [V] ont obtenu cette autorisation et ont fait assigner le vendeur devant le tribunal de grande instance de Marseille par acte du 8 novembre 2019.

En cours d'instance, les demandeurs ont renoncé à leur demande de signature forcée du compromis.

M. [M] a attrait à la cause la société BML Immobilier tandis que les époux [D] sont intervenus volontairement aux débats.

Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- rejeté les demandes des époux [B] [V] et de la société BML Immobilier ;

- condamné solidairement les époux [B] [V] à payer à M. [D] et Mme [L] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la société BML Immobilier à verser aux mêmes la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;

- condamné la société BML Immobilier à verser la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à M. [M] et la même somme de 4 500 euros, sur le même fondement, à M. [D] et Mme [L] ;

- condamné solidairement les époux [B] [V] et la société BML Immobilier aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré en substance que M. [M] ne disposait pas d'un pouvoir de disposition du bien et que la société BML Immobilier, professionnelle, ne pouvait ignorer ce fait.

Il a jugé que la demande initiale des époux [B] [V] tendant à la vente forcée du bien était irrecevable et qu'ils ont malgré tout persisté dans leurs demandes en développant des arguments inopérants puisque aucun bon de visite n'a été établi par la société BML Immobilier, dont les représentants ne disposaient par ailleurs pas d'une attestation légale d'exercice de la profession d'agent immobilier, de sorte que le mandat de vente daté du 31 juillet 2019 était nul, justifiant le rejet des demandes des époux [B] [V] et de la société BML Immobilier.

Il a par ailleurs considéré que les demandes indemnitaires reconventionnelles formées par les époux [D] n'étaient pas en relation directe avec le contrat signé, justifiant le rejet de leurs demandes.

Enfin, il a estimé l'action des époux [B] [V] et de la société BML Immobilier était abusive, justifiant leur condamnation à des dommages et intérêts.

Par déclaration du 23 avril 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas discutées, les époux [B] [V] ont interjeté appel à l'encontre de ce jugement.

Par déclaration du 27 avril 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas discutées, la société BML a également interjeté appel à l'encontre de ce jugement.

M. [D] et Mme [L] ont également interjeté appel à l'encontre de ce jugement par déclaration du 9 mars 2023.

Les trois procédures ont été jointes par ordonnance du 15 juin 2023.

Par ordonnance d'incident en date du 21 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'appel principal interjeté par M. [T] [D] et Mme [H] [L] selon déclaration du 9 mars 2023 et les conclusions remises au greffe le 9 juin 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 avril 2026.

****

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 29 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [B] [V], demandent à la cour de :

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leurs demandes et celles de la société BML Immobilier, les a condamnés solidairement à verser aux époux [D] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la société BML Immobilier à verser aux époux [D] la somme de 10 000 euros pour procédure abusive, les a condamnés solidairement à verser à M. [M] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme de 4 500 euros, sur le même fondement, aux époux [D], a condamné la société BML Immobilier à verser la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme de 4 500 euros, sur le même fondement, aux époux [D] et les a condamnés solidairement avec la société BML Immobilier aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

- juger leur appel bien fondé et recevable,

A titre principal,

- juger que les éléments essentiels du contrat de vente sont réunis et que M. [K] [M] a retiré fautivement son acceptation,

- condamner M. [K] [M] à leur régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

- juger que M. [K] [M] a rompu de manière abusive les pourparlers,

- condamner M. [K] [M] à leur régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- débouter les époux [T] et [H] [D] et M. [K] [M] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

- condamner solidairement M. [K] [M] et les époux [T] et [H] [D] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 24 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] [M] demande à la cour de :

A titre liminaire,

- ordonner le retrait des débats par les consorts [B] [V] de leur pièce n°2 intitulée « Mandat de vente » ;

A titre principal,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- débouter les époux [B] [V] et la société BML Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- dire et juger nul et de nul effet le document du 18 juillet 2019 intitulé « mandat de vente » et tout acte qui en découle ;

- dire et juger nulle et de nul effet la réponse qu'il a donnée par courrier électronique à la société BML Immobilier, le 31 juillet 2019 ;

A titre subsidiaire,

- condamner la société BML Immobilier à le relever indemne et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- lui donner acte qu'il se réserve le droit d'agir à l'encontre des époux [B] [V] et de la société BML Immobilier, dans le cas où les époux [D] engageraient une action relative au bien litigieux et à la réparation de leur préjudice ;

En tout état de cause,

- condamner les époux [B] [V] et la société BML Immobilier aux entiers dépens et à lui payer la somme de 7.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 27 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société BML Immobilier demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

- acter le désistement des époux [B] [V] quant à leurs demandes ayant pour objet d'enjoindre à M. [M] de procéder à la signature du comprornis de vente avec les consorts [B] [V], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de dire et juger l'offre des époux [D] acceptée par M. [M] ainsi que la promesse de vent en date du 18 septembre 2019 nulles et non avenues et condamner les époux [D] à verser des dommages et intérêts aux époux [B] [V],

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- constater l'accord des consorts [B] [V] et de M. [M] sur les éléments essentiels du contrat de vente,

- dire et juger que l'offre acceptée par M. [M] l'engageait, que sa rétractation est abusive et qu'il doit donc voir sa responsabilité contractuelle engagée,

- dire et juger que M. [M] a commis de graves fautes et négligences dans la gestion du bien, en qualité de représentant de l'indivision, et a manqué de loyauté dans les relations contractuelles,

A titre subsidiaire, si le juge devait considérer que la vente [B] [V] / [M] n'était pas parfaite,

- dire et juger que M. [M] est à l'origine d'une rupture abusive des pourparlers,

- dire et juger que M. [M] a commis de graves fautes et négligences dans la gestion du bien, en qualité de représentant de l'indivision,

En toutes hypothèses,

- condamner M. [M] à verser à Madame et Monsieur [B] [V] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier subi, directement lié aux fautes commises,

- débouter M. [M] et les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes tant à l'égard des consorts [B] [V] que de la société BML Immobilier,

Et notamment,

- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat, et ne saurait donc voir sa responsabilité engagée, ni relever et garantir M. [M] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- dire et juger que l'action des époux [B] [V] ne revêtait aucun caractère abusif,

A titre principal,

- constater la mauvaise foi des consorts [D],

- débouter les consorts [D] de leur demande de condamnation des époux [B] [V] à réparer leurs préjudices,

- condamner in solidum les consorts [D] et M. [M] à payer aux époux [B] [V] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

A titre subsidiaire, si leur mauvaise foi ne devait pas être retenue,

- condamner M. [M] à relever et garantir les époux [B] [V] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre,

- condamner M. [M] à payer aux époux [B] [V] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

En tout état de cause,

- condamner M. [M] à lui verser le montant de ses honoraires, d'un montant de 30.000 euros, au regard des termes du mandat,

- condamner M. [M] à lui payer une somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°2 produite par les consorts [B] [V]

1.1 Moyens des parties

M. [M] ne développe pas de moyens propres au soutien de cette prétention.

Les époux [B] [V] ne développent pas de moyens en réponse à celle-ci.

1.2 Réponse de la cour

Il n'apparaît pas, à la lecture du bordereau de communication de pièces des consorts [B] [V], que ceux-ci soient affranchis des dispositions des articles 132 et suivants du code de procédure civile régissant les modalités de production de pièces.

M. [M] sera donc débouté de cette demande.

Il convient, en raison de la discussion relative à la validité du mandat de vente sur le litige opposant les parties, de statuer d'emblée sur ce point discuté par M. [M].

Sur la validité du mandat de vente

2.1 Moyens des parties

M. [M] invoque la nullité du mandat pour fraude en raison de l'absence de qualification d'agent immobilier des consorts [A], dont il expose qu'ils n'ont obtenu cette attestation de collaborateur que postérieurement à leurs échanges, démontrant une tentative de régularisation a posteriori. Il ajoute qu'il n'est pas démontré valablement que M. [U], mandataire social de la société BML Immobilier, a signé l'acte, relevant qu'il comporte le paraphe LD.

Il ajoute que la qualité d'associé ne donne aucun pouvoir de représentation de la personne morale.

La société BML Immobilier ne développe aucuns moyens en réponse à cette prétention.

Les époux [B] [V] exposent que le mandat a été signé avec la société BML Immobilier représentée par M. [U], et non par M. [N] [A], la société BML étant titulaire d'une carte professionnelle permettant l'exercice de l'activité d'agent immobilier.

Ils ajoutent qu'en sa qualité de directeur commercial et associé de la société BML, M. [A] n'avait pas à justifier d'une carte supplémentaire.

Ils estiment en tout état de cause qu'à supposer le mandat irrégulier, cela n'aurait aucune incidence sur la validité du contrat de vente, seule la rémunération de l'intermédiaire en étant affectée.

2.2 Réponse de la cour

Selon l'article 4, alinéa 1, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

L'article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose pour sa part que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi précitée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.

Il résulte de ces dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.

Au cas d'espèce, le mandat de vente litigieux a été signé le 18 juillet 2019 par M. [M] et par la société BML Immobilier (identité du signataire non mentionnée).

Aucun élément manuscrit ne permet néanmoins d'attribuer la signature du mandat à M. [U], mentionné dans cet acte comme représentant de la société BML Immobilier.

Il apparaît à l'inverse en bas de page dudit mandat le paraphe LD, dont il n'est pas contesté que les initiales correspondent à [N] [A], seul membre de l'agence immobilière avec lequel M. [M] a été en contact en vue de la vente du bien.

La circonstance qu'une personne morale peut être titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier est sans incidence sur la règle susmentionnée, imposant une attestation de la délégation aux fins de signature des mandats de vente. Or, il n'est pas justifié de la détention par M. [A] d'une telle pièce à la date de la signature, M. [M] produisant à l'inverse une délégation obtenue le 1er octobre 2019 pour une durée d'un an, soit postérieurement à la signature du mandat.

Il convient donc de constater que M. [A] ne justifiait pas d'une délégation de la carte professionnelle d'agent immobilier détenue par la société BML Immobilier à la date de la signature du mandat de vente avec M. [M], outre que le mandat ne mentionnait pas le nom et la qualité du signataire, ces manquements justifiant ainsi l'annulation du mandat de vente du 18 juillet 2019.

Une telle annulation du mandat de vente privant l'agent immobilier et l'intermédiaire de la rémunération prévue au mandat faute de tout support contractuel valable, il convient de débouter la société BML Immobilier de sa demande en paiement d'honoraires.

Sur la responsabilité contractuelle de M. [M]

3.1 Moyens des parties

Les époux [B] [V] exposent à titre principal que la vente était parfaite, conforme aux dispositions de l'article 1583 du code civil, en présence d'un accord de M. [M] répondant à leur offre precise tant sur la chose que sur le prix.

Ils estiment ainsi que M. [M] a commis une faute postérieurement à son acceptation, consacrant un retrait fautif de sa part, leur occasionnant un préjudice matériel et moral, sans que l'argument tiré de la nullité du mandat de vente soit de nature à écarter les manquements commis par le vendeur, ce mandat étant régulier et n'ayant pas été annulé par le tribunal. Ils ajoutent en tout état de cause qu'un mandat irrégulier n'est pas de nature à affecter la validité d'une vente.

M. [M] réplique n'avoir reçu qu'une offre orale, par voie téléphonique, le 31 juillet 2019, à laquelle il a répondu favorablement, mais faute de toute autre indication, estime qu'il ne s'agit que d'une acceptation d'entrer en pourparlers.

Il ajoute avoir reçu le 1er août, une offre ferme émanant des époux [Z], via l'agence Laforet, offre considérée comme plus intéressante et favorable en raison de l'apport conséquent de ces derniers.

Parallèlement, il indique avoir découvert que les consorts [A] agissant pour l'agence BML Immobilier n'étaient pas titulaires de l'attestation autorisant l'exercice de la profession d'agent immobilier, et avoir rompu les pourparlers, le même 1er août, après avoir reçu des pièces financières des époux [B] [V] portant sur un autre projet et révélant un apport bien moindre que les époux [D].

En tout état de cause, il invoque l'inefficacité d'une offre acceptée par un seul indivisaire à défaut du consentement des autres indivisaires.

3.2 Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'offre formulée par les époux [B] [V] et sur laquelle ceux-ci se fondent pour invoquer la responsabilité de M. [M] au visa des dispositions de l'article 1231 du code civil a été faite par un formulaire de l'agence immobilière, mentionnant, outre l'identité des acquéreurs et le bien concerné, le prix de l'offre, le paiement des frais d'agence et les modalités du financement.

Quant à l'acceptation de M. [M], également datée du 31 juillet 2018, écrite et non orale comme il le prétend, celle-ci indique, après avoir détaillé son identité et sa qualité de « représentant de l'indivision [O] » et le bien objet de l'offre, qu'il « accepte la proposition de M. et Mme [B] [V] au prix de 310 000 euros frais d'agence inclus soit 297 500 euros net vendeur. »

Il n'est pas discuté que les coindivisaires de M. [M] n'ont pas directement acquiescé à cette offre. Il est néanmoins produit aux débats le mandat remis par ceux-ci à M. [M] en vue de la vente le 14 décembre 2017 et de surcroît, celui-ci a précisé, dans l'écrit susmentionné, donner son accord à cette offre en qualité de représentant de l'indivision.

La circonstance que les coindivisaires de M. [M] n'ont pas formellement exprimé leur consentement à cette vente est donc sans emport sur le caractère parfait de l'accord survenu.

Quant à la nullité du mandat de vente telle qu'invoquée par M. [M] et admise par la cour, celle-ci est sans rapport direct avec l'échange des consentements, étant acquis que l'expression de celui-ci n'est soumis à aucun formalisme, seule la substance de l'offre et de son acceptation consacrant la rencontre des volontés recherchée comme tel est le cas en l'espèce.

Il apparaît ainsi, à la lecture de cet échange d'écrits, qu'un accord est intervenu sur la chose et sur le prix, de sorte qu'en présence d'une telle rencontre des volontés, les acquéreurs étaient en droit d'attendre la formalisation de cette vente.

Il convient néanmoins de prendre en considération la particulière brièveté du délai survenu entre l'acceptation de leur offre et le désistement du vendeur, soit moins de 24 heures, dans l'appréciation du préjudice invoqué et de considérer, au regard de ce délai et des circonstances dans lesquelles M. [M] a renoncé à cette vente, que l'allocation d'une somme de 2 000 euros est de nature à réparer le préjudice moral subi par la déconvenue des époux [B] [V].

Sur l'appel en garantie de M. [M] à l'encontre de la société BML Immobilier

4.1 Moyens des parties

M. [M] invoque la garantie de l'agent immobilier considérant que celui-ci a cumulé les fautes, notamment en lui faisant signer un mandat irrégulier, en lui transmettant oralement l'offre acceptée et en lui transmettant ensuite des pièces de financement incohérentes

La société BML Immobilier ne développe aucun moyen en réponse.

4.2 Réponse de la cour

L'engagement de la responsabilité délictuelle de la société BML Immobilier à l'égard de M. [M], dans les suites de l'annulation du mandat de vente signé entre les parties est justifié par l'entremise assurée par l'agence immobilière entre celui-ci et les époux [B] [V], à l'origine de l'échange de consentements litigieux.

Il convient donc de condamner la société BML Immobilier à garantir M. [M] des condamnations mises à sa charge.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, la société BML Immobilier sera condamnée seule aux entiers dépens de l'instance.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS