CA Aix Provence, 1 sept. 2026, RG 21/17422

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 322

Rôle N° RG 21/17422 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQWY

[I] [D]

C/

[L] [O] épouse [C]

Caisse GROUPAMA MEDITERRANEE

[R], [F] [K] veuve [D]

[Q], [V] [D]

[U], [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jennifer NIDDAM-SEBBAG

Me Laure ATIAS

Me Véronique DEMICHELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01668.

APPELANTS (intervenants volontaires)

Madame [R], [F] [K] veuve [D]

venant aux droits de Feu [I] [D]

née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1] (99),

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Q], [V] [D]

venant aux droits de Feu [I] [D]

né en à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U], [Z] [D]

venant aux droits de Feu [I] [D]

né en à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

représenté et plaidant par Me Jennifer NIDDAM-SEBBAG, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Mathilde MEGZARI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [L] [O] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4]

représentée Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Mickael CHEMLA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Caisse GROUPAMA MEDITERRANEE

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée et plaidant par Me Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maéva MICHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Louise de BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026,

Signé par Madame Fabienne ALLARD, Conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Au décès de [P] [B], survenu le [Date décès 1] 2013, M. [I] [D] a hérité de différents biens immobiliers en sa qualité de légataire, dont un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par l'intermédiaire de Me [E] [J], notaire en charge de la succession, M. [D] a mandaté Mme [L] [C], en qualité d'expert immobilier, afin de déterminer la valeur vénale des biens légués.

Mme [C] a rédigé une estimation immobilière du bien susmentionné, qu'elle a adressée à M. [D] le 31 juillet 2013, évaluant sa valeur à 235.000 euros, valeur déclarée dans le cadre de la déclaration de succession.

Le bien était occupé depuis le mois de mars 1999 par une locataire âgée de plus de 70 ans, à laquelle M. [D] a adressé un congé pour reprise du bien au profit de son fils par courrier recommandé du 27 septembre 2013.

La locataire contestant ledit congé, M. [D] a saisi le tribunal d'instance de Marseille, lequel, par jugement du 9 octobre 2015, a déclaré nul le congé délivré et débouté M. [D] de toutes ses demandes.

Indiquant avoir appris, à l'occasion de cette instance, que l'âge de la locataire, la faiblesse de ses ressources ainsi que le montant du loyer, inférieure à la valeur locative du secteur, étaient de nature à réduire substantiellement la valeur du bien, M. [D] a sollicité une nouvelle évaluation de la part de Mme [Y].

L'expert a alors appliqué une décote plus importante sur la valeur du bien eu égard à la date de naissance et aux revenus de la locataire, et a évalué le bien à hauteur de 167.000 euros par avis du 25 janvier 2016.

Considérant que la surévaluation de ce bien l'avait contraint à régler des droits de succession d'un montant injustifié de 31 800 euros que l'administration fiscale a ensuite refusé de réévaluer à son profit, M. [D] a, suivant acte du 29 mars 2019, fait assigner Mme [C] devant le tribunal de grande instance d'Aix-En-Provence en responsabilité civile et indemnisation de ce préjudice.

Par jugement en date du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire Aix-En-Provence a :

- écarté la fin de non-recevoir tirée par les défendeurs de la prescription de l'action en responsabilité engagée par M. [I] [D],

- déclaré en conséquence recevables les demandes de M. [I] [D],

- débouté M. [I] [D] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné M. [I] [D] à verser à Mme [L] [O] épouse [C] la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [D] à verser à la compagnie Groupama Méditerranée la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [D] aux entiers dépens de la procédure avec distraction.

Le tribunal a considéré en substance que l'action n'était pas prescrite en ce que c'est à la date du jugement rendu par le tribunal d'instance que M. [D] a eu connaissance des incidences de la situation de sa locataire sur la valeur du bien et de l'impossibilité de disposer librement du bien par suite de l'obligation de poursuivre le bail avec la locataire en place, excluant la faculté de vendre le bien libre de toute occupation.

Sur le fond, rappelant que l'expert est tenu à une obligation de moyen, il a estimé qu'il lui appartenait de procéder à l'évaluation du bien en prenant en considération toutes les informations relatives audit bien à la date de l'avis et de signaler les incertitudes susceptibles d'impact sur la valeur du bien.

Le tribunal a considéré que l'évaluation faite tenait compte de toutes les informations dont l'experte disposait et notamment le contrat de bail passé, indiquant qu'il n'était pas établi qu'elle avait connaissance de l'âge de la locataire ni de ses revenus, de sorte qu'elle ne pouvait avoir connaissance de l'impossibilité de libérer le bien.

Il a ajouté que M. [D] ne contestait pas la méthode d'évaluation du bien appliquée, ajoutant qu'un coefficient de minoration de 20% en raison de l'état de l'occupation du bien avait été retenu,

Il en a déduit que l'expert n'avait commis aucune négligence, et a relevé qu'il n'était pas démontré que M. [D] n'avait pu vendre le bien au prix initialement retenu, ajoutant qu'il n'était pas établi qu'il avait souhaité le vendre, puisque le motif du congé litigieux était la reprise du bien par son fils et que l'annulation de ce congé par le tribunal était motivée par l'absence d'indication de l'adresse du bénéficiaire dudit congé.

Par déclaration en date du 10 décembre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M. [D], a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes et condamné aux frais annexes de la procédure.

M. [D] est décédé en cours d'instance le [Date décès 2] 2025.

Suivant conclusions régularisées le 27 avril 2026 et du 12 mai 2026, ses ayants-droits, Mme [R] [K] veuve [D], Monsieur [Q] [D] et Monsieur [U] [D] ont volontairement repris l'instance initiée par [I] [D] et repris à leur compte ses dernières écritures.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [R] [K] veuve [D] et Ms [Q] et [U] [D] demandent à la cour de :

- juger l'appel de [I] [D] recevable et fondé,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action engagée,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté [I] [D] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné à verser à Mme [C] et à sa compagnie d'assurance Groupama Méditerranée la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,

En conséquence et statuant à nouveau :

- condamner solidairement Mme [C] et sa compagnie d'assurance Groupama Méditerranée à leur payer la somme de 31.800 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel consécutif au surplus d'imposition supporté par [I] [D],

- condamner solidairement Mme [C] et sa compagnie d'assurance Groupama Méditerranée à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts consécutifs au préjudice moral subi par [I] [D],

- condamner solidairement Mme [C] et sa compagnie d'assurance Groupama Méditerranée à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [L] [C] demande à la cour de :

Au principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action,

- déclarer irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité civile introduite par [I] [D] et reprise par les consorts [D] venant aux droits de ce dernier,

Au subsidiaire,

- confirmer le jugement sur le surplus en ce qu'il a débouté [I] [D] de son action en l'absence de faute lui étant imputable,

- cébouter les consorts [D] venant aux droits de [I] [D] de l'ensemble de leurs demandes en l'absence de faute lui étant imputable,

- cébouter également les consorts [D] venant aux droits de [I] [D] de leurs demandes en l'absence de lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice prétendument subi, pas plus qu'il n'existe de préjudice,

Très subsidiairement,

- condamner la société Groupama Méditerranée en sa qualité d'assureur en responsabilité civile professionnelle, à la relever indemne de l'ensemble des condamnations éventuellement mises à sa charge.

Reconventionnellement,

- condamner les consorts [D] venant aux droits de [I] [D] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 13 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Société d'assurance mutuelle Groupama Méditerranée demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité engagée par [I] [D],

Et statuant à nouveau,

- juger que l'action des ayants-droits de [I] [D] est irrecevable,

- confirmer le jugement pour le surplus, en ce qu'il a débouté [I] [D] de l'intégralité de ses demandes, l'a condamné à verser à Mme [C] et à elle-même la somme de 2.500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné [I] [D] aux entiers dépens de la procédure avec distraction,

- débouter les ayants-droits de [I] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

A titre subsidiaire, si le jugement venait à être réformé sur les chefs de jugement critiqués par les ayants-droits de [I] [D],

- débouter les ayants-droits de [I] [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- en conséquence, juger qu'il n'y a pas lieu à garantie de la part de Groupama Méditerranée,

Au surplus,

- juger que le prétendu préjudice matériel n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum,

- juger que le préjudice moral n'est pas un préjudice pécuniaire garanti par la police d'assurance « Accomplir » en ce qu'il ne répond pas à la définition du préjudice immatériel garanti,

- juger à titre plus subsidiaire qu'elle ne sera tenue que dans les limites de ses garanties contractuelles et qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police d'assurance souscrite auprès d'elle par Mme [C], et notamment les plafonds et franchises,

- en conséquence, débouter les ayants-droits de [I] [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à ce titre.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action

1.1 Moyens des parties

Mme [C] expose qu'il ressort des propres écrits de M. [D], tant son assignation que ses conclusions, qu'il déclarait avoir eu connaissance de la surévaluation du bien lors de la délivrance du congé à sa locataire, celle-ci ayant alors invoqué sa situation personnelle, soit le 27 septembre 2013. Elle conteste en tout état de cause que le propriétaire ait été informé de la situation par le jugement rendu par le tribunal d'instance et estime à l'inverse qu'il en avait connaissance au plus tard lors de la délivrance de l'assignation le 1er juillet 2014, l'action en justice intentée ayant fait suite à la contestation du congé par la locataire.

L'assureur de Mme [C] estime que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour du dépôt du rapport, puisque l'expert y indiquait d'ores et déjà que le loyer était modéré par rapport aux prix pratiqués, et détaillait sa méthode d'évaluation, lui permettant d'apprécier une éventuelle faute commise.

Il ajoute que si le point de départ est à la date de la délivrance du congé, comme l'indiquait M. [D], son action est tout aussi prescrite, la date du jugement du 9 octobre 2015 nouvellement invoquée n'étant pas sérieuse.

Les consorts [D] répliquent à cette fin de non-recevoir que M. [D] ignorait la surévaluation de son bien au moment de délivrer congé à sa locataire, comme le démontre la valeur indiquée dans la déclaration de succession datée du 29 octobre 2013, du montant initialement par l'experte.

Ils ajoutent qu'il a eu un doute à la lecture du jugement rendu, et que ce n'est que lorsque Mme [C] a modifié l'évaluation pour finalement retenir une valeur de 167.000 euros dans son second rapport du 25 janvier 2016 qu'il a pleinement eu connaissance de la faute commise.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

Il se déduit de cette disposition que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

Ainsi, le délai de prescription ne court pas à compter de la seule connaissance de la faute commise, mais de la connaissance, et donc nécessairement, de la caractérisation d'un dommage.

Or, s'il évince des écritures initiales de M. [D] que celui-ci a pris conscience de l'insuffisance de prise en considération de la situation personnelle de la locataire dans l'évaluation lorsque celle-ci a refusé d'exécuter le congé délivré, il n'a effectivement eu conscience du dommage allégué qu'à la lecture du jugement rendu par le tribunal d'instance le 9 octobre 2015, lorsque le congé délivré a été annulé notamment en considération de l'âge et des ressources de la locataire.

La circonstance que les intentions de M. [D] quant à ce logement aient varié, celui-ci ayant initialement sollicité l'évaluation des biens dont il a hérité « en prévision des ventes », comme indiqué dans la lettre de mission adressée à Mme [C], avant de faire délivrer un congé pour reprise au profit de son fils, est en réalité sans incidence sur la nature du manquement reproché à l'expert, le préjudice invoqué tenant au paiement de droits de succession jugés excessifs du fait de Mme [C].

Il convient donc, constatant que c'est à la date du jugement du 9 octobre 2015, que M. [D] a pris conscience de l'incidence financière de la situation personnelle de sa locataire et donc du dommage découlant d'une évaluation trop élevée de l'appartement par elle occupée, de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, l'introduction de l'instance à l'encontre de l'experte étant datée du 29 septembre 2019, soit moins de cinq années après la connaissance des faits lui permettant d'agir.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le droit à indemnisation des consorts [D]

2.1 Moyens des parties

Les consorts [D] exposent que l'expert a eu connaissance des baux des différents appartements évalués, a visité le bien en présence de la locataire, et avait même relevé que le loyer appliqué était sous-évalué, ce qui aurait dû la conduire à s'interroger, consacrant ainsi un manquement de sa part.

Ils estiment que le fait que Mme [C] indique un taux d'abattement finalement retenu de 20% prendrait en réalité en compte l'occupation du lot n°13 par un locataire bénéficiant d'un régime particulier et protecteur n'est ni établi, ni suffisant pour conclure à l'absence de faute dans son évaluation de ce lot.

Ils ajoutent que [I] [D] ne pouvait pas contester le prix retenu au mois de juillet 2013 car il ne disposait pas des éléments lui permettant de le faire et relèvent que le même expert a évalué le lot voisin de celui-ci, occupé par un jeune couple, au même prix, démontrant ainsi qu'aucune décote n'a été appliquée contrairement à ce qu'indique l'intimée.

Ils indiquent que le préjudice réside dans l'assiette des droits de mutation qui ont été réglés et qu'il est établi et non contesté que l'occupation d'un bien par un locataire dit protégé en impacte nécessairement la valeur.

Ils avancent enfin qu'aucune rectification n'a été admise par l'administration fiscale, de sorte que leur préjudice correspond au montant réglé au titre de la surcôte du bien.

Mme [C] réplique qu'il n'est pas démontré qu'au 31 juillet 2013, l'appartement ne pouvait être évalué à 235.000 euros, ni qu'elle aurait failli en ne tenant pas compte de son occupation puisque tel n'est pas le cas. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que l'administration fiscale aurait suivi une évaluation plus basse si [I] [D] avait entrepris une demande de rectification dans les délais, ce qu'il n'a pas fait.

Elle expose avoir tenu compte de l'existence de ce bail, pour avoir appliqué un abattement de 20 % à la valeur vénale retenue, ajoutant que l'échéance du bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 était fixée à 8 mois après dépôt du rapport.

Elle ajoute qu'elle ne disposait pas de la date de naissance de la locataire, et avait retenu un loyer actualisé à la date de son rapport au prix de 707 euros (contre 450 euros à la date de l'entrée dans les lieux), de sorte qu'il n'était pas anormalement bas par rapport au bien voisin.

Elle conteste en outre tout lien causal entre la faute reprochée et le préjudice invoqué, notamment en raison de l'irrégularité du congé délivré par M. [D], et relève que l'administration fiscale a rejeté sa demande après avoir maintenu l'évaluation du bien à 235 000 euros, et qu'il n'a pas formé de recours contentieux à l'encontre de cette décision.

Enfin, elle conteste le préjudice invoqué, relevant que le bien a été déclaré au montant de 220 000 euros et non 235 000 euros et qu'aucune pièce ne justifie la somme sollicitée.

La compagnie d'assurance Groupama Méditerranée indique qu'au jour du dépôt de son rapport, Mme [C] a tenu compte de l'existence du bail et de la présence de la locataire dans le bien puisqu'elle a procédé à un abattement de 20% de la valeur vénale retenue.

L'assureur ajoute qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenu compte d'éléments qui n'étaient pas en sa possession au jour de son évaluation, celle-ci indiquant expressément dans son second rapport que l'élément nouveau d'impossibilité de libération des lieux, dont elle n'avait pas connaissance l'a conduite à revoir les bases d'estimation. »

L'assureur indique encore que la défaillance de [I] [D] dans la délivrance de son congé à la locataire lui est exclusivement imputable, l'expert immobilier ne pouvant d'une part, anticiper la date de résiliation du bail, d'autre part connaitre l'âge de la locataire au jour où son propriétaire souhaiterait lui délivrer congé, ni enfin les revenus de cette dernière à cette date.

Il conteste en outre le préjudice matériel invoqué faute de justification, et indique que le préjudice moral n'étant pas un préjudice pécuniaire, ne peut être pris en charge par l'assureur.

2.2 Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est acquis que l'expert, soumis à une obligation de moyens, doit être tenu pour responsable de toutes les fautes que n'aurait pas commises un expert consciencieux et avisé, telles que des erreurs ou des négligences.

Pour établir le manquement reproché à Mme [C], les consorts [D] invoquent notamment le second rapport établi par l'expert, dont ils déduisent que le professionnel a reconnu qu'en raison de l'âge et des ressources du locataire le bien devait subir une dépréciation.

Il est exact que la seconde expertise mentionne à titre d'observation liminaire, « l'impossibilité par le bailleur de reprendre son bien en raison de l'âge et des ressources de sa locataire influe nécessairement sur la valeur de celui-ci telle qu'estimée lors de notre précédente expertise de juillet 2013, -dans le cadre de la déclaration de succession- d'autant plus que le loyer payé est relativement modeste et inférieur à la valeur locative du secteur.

Il convient donc de tenir compte de ce facteur dépréciatif et de revoir à la baisse notre précédente estimation. »

Il appartient aux appelants de démontrer que l'expert a commis une négligence en ne tenant pas compte de ces éléments dès son premier rapport.

Il est en l'espèce établi que Mme [C] a été missionnée en qualité d'expert afin de « procéder à l'expertise des biens (') et faire procéder aux diagnostics techniques en prévision des ventes », tel que mentionné au courrier adressé à l'expert par l'étude de Me [J]. Ce même courrier datant du 14 juin 2013 contenait en pièce jointe les titres de propriété des biens, l'ensemble des baux et les coordonnées des locataires.

Il n'est au demeurant pas contesté par Mme [C] que celle-ci a eu en mains le bail d'habitation, pour le mentionner en page 2 de son rapport.

Ce contrat de bail datant du 9 mars 1999 avec effet au 1er avril suivant ne contient que le nom de la locataire, Mme [H] [M], mais non sa date de naissance.

L'acte contient par ailleurs une clause classique de révision annuelle du loyer suivant la variation de l'indice du coût de la construction.

Appliquant cette clause, l'expert a calculé que le loyer, initialement de 450 euros mensuels, était au 31 juillet 2013, de 707 euros, conduisant à un loyer annuel de 8 484 euros et donc à la conclusion que le loyer était « modéré par rapport aux prix pratiqués ».

En effet, les locataires de l'appartenant voisin, aux caractéristiques identiques et également objet d'une évaluation de sa part, réglaient à cette date un loyer annuel de 9 480 euros. Ces derniers occupaient alors le bien depuis le 2 janvier 2012.

La seule circonstance que le loyer réglé par la locataire la plus ancienne, pour occuper le bien treize ans avant ses voisins, soit inférieur de 11,74% au loyer réglé au titre du bien voisin est sans lien avec les griefs formulés à l'encontre de l'expert, la seule ancienneté dans les locaux pouvant expliquer cette différence au demeurant peu importante.

Il convient par ailleurs de rechercher si la situation personnelle de la locataire, fondement principal de l'annulation du congé pour reprise délivré par [I] [D] à Mme [M], aurait dû être prise en considération par l'expert dès la première évaluation.

L'apparence de la locataire, rencontrée par Mme [C] lors de la visite du bien, est un élément éminément subjectif qui ne pouvait à soi seul conduire l'expert immobilier à s'interroger sur son âge.

Plus encore, étant rappelé que les dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 ne limitent le congé adressé à un locataire que si celui-ci remplit deux conditions cumulatives que sont l'âge et le niveau de ressources du locataire âgé de plus de 65 ans, l'expert ne disposait d'aucun élément ni d'aucun indice susceptible de l'alerter sur la situation financière de Mme [M].

L'expert, en retenant une décote de 20% sur le bien, a pris en considération le montant du loyer par comparaison avec les prix habituellement pratiqués dans le secteur, dont il a été relevé qu'il n'était que légèrement plus bas que le loyer du bien voisin et identique de celui occupé par Mme [M], ce montant s'expliquant par l'ancienneté du contrat de bail par comparaison avec l'évolution du marché immobilier.

Ainsi, il n'est pas établi que Mme [C] aurait manqué à son devoir d'investigation et de compétence dans l'évaluation du bien au regard des éléments dont elle disposait.

Faute de démonstration de la commission d'une faute par l'expert, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté [I] [D] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées à son encontre.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant les consorts [D] seront condamnés aux entiers dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros chacun à Mme [C] et à son assureur en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et corrélativement seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS