CA Colmar, 31 août 2026, RG 25/03275

MINUTE N° 26/363

Copie exécutoire à :

- Me Camille ROUSSEL

Copie conforme à :

- Me Nicolas SIMOENS

- greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 Août 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/03275

N° Portalis DBVW-V-B7J-ITKO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 1]

Représenté par Me Nicolas SIMOENS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2] (Suisse)

Représenté par Me Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR

S.A. [H], société anonyme à conseil d'administration, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

Représentée par Me Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 juin 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 26 novembre 2023, M. [W] [B] a loué à M. [Y] [I] et Mme [K] [L] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 641,08 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Selon acte de cautionnement du 1er décembre 2023, la société d'assurance [H] Sa s'est portée caution solidaire des locataires pour un montant d'indemnisation maximum de 90 000 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 août 2024, M. [B] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et réclamant paiement de la somme de 2 140,23 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, M. [B] et la Sa [H] ont fait assigner M. [I] et Mme [C] afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate des preneurs, condamner les locataires à payer la somme de 3 117,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2024, actualisée à 3 591,58 euros au 1er mars 2025, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 5 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a':

- déclaré l'action en résiliation judiciaire recevable ;

- prononcé la résiliation du bail signé le 26 novembre 2023 entre M. [I] et Mme [C] portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du jugement,

- condamné M. [I] et Mme [C] à évacuer les lieux sans délai ainsi que tous occupants de leur chef,

- dit qu'à défaut d'exécution dans le délai de deux mois à compter de la noti'cation de la décision, M. [B] était autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [I] et Mme [C] si besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné solidairement M. [I] et Mme [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération totale du logement, laquelle serait indexée comme le loyer tel que prévu au contrat de bail,

- dit que cette indemnité d'occupation serait versée mensuellement au plus tard le 5 de chaque mois solidairement par M. [I] et Mme [C] jusqu'à leur départ effectif et la remise des clés,

- condamné conjointement et solidairement M. [I] et Mme [C] à verser la somme de 3 117,33 euros au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 1 856,77 euros au bénéfice de M. [B] et de 1 260,56 euros au bénéfice de la société [H] avec les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 2 140,23 euros et à compter du jugement pour le surplus,

- condamné conjointement et solidairement M. [I] et Mme [C] à verser à M. [B] et à la société [H] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à répartir par moitié entre les deux demandeurs ;

- condamné conjointement et solidairement M. [I] et Mme [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa noti'cation à la préfecture ainsi que les frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé la gravité de la faute consistant en un non-paiement des loyers dus justifiant le prononcé de la résiliation du bail avec toutes conséquences en termes d'expulsion et indemnités d'occupation. Il s'est appuyé sur le décompte produit par le bailleur ainsi qu'une quittance subrogative pour condamner les débiteurs au paiement des arriérés.

Par déclaration enregistrée le 30 juillet 2025, M. [Y] [I] a interjeté appel partiel de cette décision, relativement aux chefs de condamnation le concernant.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, M. [I] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau':

- juger n'y avoir lieu à résiliation du bail,

- juger n'y avoir lieu à expulsion de M. [I],

- juger n'y avoir lieu à condamnation de M. [I] à payer un montant de 3 117,33 euros à M. [B] et à la société [H],

- juger n'y avoir lieu à condamnation de M. [I] à payer à M. [B] et la société [H] un quelconque montant au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger n'y avoir lieu à condamner M. [I] aux dépens tels que visés dans le dispositif du jugement de première instance, à savoir comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, et des autres frais d'exécution rendus nécessaires le cas échéant,

- donner acte à M. [I] du paiement des loyers courants et avance sur charges,

- suspendre les effets de la clause résolutoire figurant dans le bail,

- accorder à M. [I] les plus larges délais de paiement et à tout le moins la possibilité de s'acquitter de la somme de 758,94 euros, si elle est encore due, en trois mois, outre le paiement du loyer courant,

en tout état de cause,

- débouter M. [B] et la Sa [H] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et moyens qui seraient contraires aux présentes écritures,

- condamner M. [B] et la société [H] à payer à M. [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens des procédures de première instance et d'appeI.

A l'appui de son appel, M. [I] expose avoir opéré une confusion s'agissant du rôle de chacun, particulièrement concernant le paiement du loyer et des charges, du cautionnaire.

Sans contester le montant impayé au 1er mars 2025 à hauteur de 3 591,58 euros, il soutient avoir effectué de nombreux règlements postérieurement, notamment courant juin et août 2025 de sorte qu'au 15 septembre 2025, seul un montant de 758,94 euros restait dû, estimant qu'il n'existait alors plus aucune créance auprès du bailleur mais uniquement envers la caution. Il soutient que le loyer courant est payé et que seule subsiste une petite dette.

Il précise qu'un commandement de payer ayant été délivré avant l'assignation, le tribunal aurait pu constater la résiliation du bail à l'expiration du délai de régularisation et demande en conséquence, à toutes fins utiles, la suspension des effets de ladite clause résolutoire afin de tenir compte de l'apurement de l'arriéré et de la reprise du loyer courant.

Il demande subsidiairement infirmation du jugement en ce qu'il prononce la résiliation du bail et le condamne au paiement de diverses sommes, estimant ne pas avoir eu la possibilité de récupérer l'assignation pour se défendre en justice et exposant que les arriérés ne proviennent pas des loyers et charges courants mais des taxes d'ordures ménagères 2023 et 2024 et la régularisation des charges au 1er mai 2024.

Il demande, si une dette persistait, l'octroi de délais de paiement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, M. [B] et la société [H] demandent à la cour de':

- dire et juger l'appel formé par M. [I] mal fondé,

- le rejeter,

- débouter M. [I] de toutes ses demandes, 'ns et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] ;

- condamner M. [I] à verser la somme de 3 000 euros à la société [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les intimés s'opposent aux demandes adverses en faisant essentiellement valoir que les locataires n'ont pas réglé leur arriéré locatif tel que réclamé par le commandement de payer et ont ainsi commis une faute grave ; que les preneurs n'ont repris les paiements que postérieurement à l'audience ayant prononcé la résiliation judiciaire de sorte que le premier juge a fait une parfaite analyse de la situation'; que la demande de délais de paiement formée par M. [I] est surprenante au vu des larges délais dont il a déjà bénéficié et en tout état de cause injustifiée, faute de pièces à l'appui de sa situation professionnelle et personnelle.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2026 et l'affaire examinée le même jour, les parties étant autorisées à produire une note en cours de délibéré.

Par note en délibéré en date du 22 juin 2026, M. [I] maintient ses conclusions d'appel en insistant sur le fait qu'il a apuré l'intégralité des sommes visées par le jugement et qu'il n'a plus ni dette envers le garant ni arriéré locatif, tous les loyers ayant été payés jusqu'en mai 2026 inclus.

Il souligne qu'un nouveau bail a été signé entre M. [B] et d'autres personnes relativement au bien qu'il louait et ce avec effet au 1er juin 2026 de sorte qu'il n'est plus redevable d'aucun loyer concernant l'immeuble litigieux.

Par note en délibéré en date du 6 juillet 2026, M. [B] et la société [H] maintiennent leurs propres conclusions en faisant valoir que les éléments dont fait état M. [I] quant à l'apurement de sa dette et son départ du logement sont inopérants, si ce n'est sans objet, car postérieurs au jugement critiqué dont ils constituent l'exécution sans justifier son infirmation.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Il sera rappelé, à titre liminaire que, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «juger», «constater» ou «donner acte» en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Par ailleurs, en vertu des dispositions des articles 562 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

A cet égard, c'est sans emport que M. [I] évoque, dans le corps de ses conclusions, n'avoir pu récupérer l'assignation pour se défendre en justice.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties'; le juge doit par ailleurs se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

C'est donc en vain que M. [I] demande à voir suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail alors que le premier juge était saisi d'une demande en prononcé de la résiliation du bail, peu important qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire ait par ailleurs été délivré au preneur.

S'agissant du bien fondé de la résiliation judiciaire, M. [I] reconnaît l'existence et le montant des impayés retenus par le premier juge. Il se prévaut toutefois de l'apurement de sa dette intervenu en cours de procédure d'appel.

Si les documents produits sont peu probants en ce qu'il s'agit vraisemblablement d'analyses rédigées par une intelligence artificielle de prétendus extraits recopiés d'échanges entre M. [I] et la société [O], qui n'est ni partie à la procédure ni cocontractante, les intimés, en leurs qualités respectives de bailleur et caution, reconnaissent que M. [I] a exécuté les causes du jugement et ne contestent pas, dans leur note en délibéré, cet apurement.

L'extrait de compte émanant de l'agence immobilière Buecher confirme un équilibre entre les colonnes débit et crédit à la date du 1er mai 2026, notamment par suite du versement le 1er mai 2026 d'une somme de 11 637,49 euros sous intitulé «'clôture sinistre [O]'».

Il en résulte qu'au jour où la cour statue, la situation a évolué et la dette litigieuse a été soldée.

L'appelant soutient par ailleurs, sans être contredit, avoir quitté les lieux et produit le bail liant M. [B] à de nouveaux preneurs et ce avec effet à compter du 1er juin 2026.

Si le départ de l'intéressé des lieux en date du 31 mai 2026 rend sans objet la condamnation à expulsion, tel n'est pas le cas s'agissant du principe de la résiliation alors que le preneur a libéré le logement par suite du jugement querellé dont il conteste le bien-fondé.

Il résulte toutefois des éléments du dossier que des impayés de loyers sont apparus dès les premiers mois du bail et que le solde locatif a été débiteur de manière persistante pendant toute la durée du bail, jusqu'en mai 2026, quand bien même le règlement des loyers courants a repris à compter d'octobre 2025 et que des versements en sus ont été effectués par M. [I] pour solder sa dette.

Il est ainsi suffisamment acquis que M. [I] a manqué de manière grave et réitérée à son obligation essentielle de paiement du loyer et des charges (en ce compris les taxes d'ordures ménagères et régularisations de charges) de sorte que c'est de manière justifiée que le premier juge a considéré que la gravité de ces manquements devait entraîner la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, sauf à préciser, s'agissant des condamnations financières prononcées, que les causes du jugement ont d'ores et déjà été exécutées.

Sur la demande de délais de paiements

M. [I] ne peut, sans se contredire, affirmer avoir apuré l'intégralité de sa dette et maintenir une demande de délais de paiement, une telle demande étant désormais devenue sans objet.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par la carence de M. [I], le jugement sera confirmé en ce qui concerne les frais et dépens de première instance.

L'issue du litige justifie également de condamner l'appelant aux dépens de la procédure d'appel et de le débouter de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société [H] la charge de ses frais, chacune des parties se voyant en conséquence déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS